ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 10 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ:
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ СОВОКУПНОГО ИЗНОСА
Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два метода:
•аддитивный;
•мультипликативный.
При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и внешнего износов:
И∑ = Ифиз + Ифункц + Ивнеш |
(10.1) |
При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:
И∑ =1−(1−Ифиз )×(1−Ифункц )×(1−Ивнеш ) . |
(10.2) |
Задачи Задача 1. Оценить недавно отремонтированное здание, построенное в
1991 г., срок службы – 80 лет, площадь – 400 кв. м, стоимость воспроизводства 1 кв. м 800 д.е., в том числе косметический ремонт – 150 д.е., дата оценки 2014 г. Стоимость земельного участка – 10 000 д.е.
Задача 2. Определить процент общего накопленного износа объекта недвижимости на основе следующих данных: объект продан за 120 000 д.е. Исходя из анализа продаж земли участок имеет оценочную стоимость в 45 000 д.е. Полная стоимость воспроизводства здания составляет 100 000 д.е.
Задача 3. Оценить величину общего накопленного износа здания методом рыночной выборки. Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания – 450 000 д.е. Стоимость отложенного ремонта и функционального старения оцениваемого здания – 35 000 д.е. Оценщик располагает информацией по недавно проданным аналогичным объектам, сопоставимым с оцениваемым по назначению, условиям финансирования, передаваемым правам (таблица).
Исходные данные для задачи |
|
Таблица |
||
|
|
|
||
Параметр |
|
Аналог |
|
|
А |
Б |
В |
|
|
|
|
|||
Цена недвижимости, д.е. |
400 000 |
480 000 |
350 000 |
|
Стоимость земельного участка, д.е. |
55 000 |
45 000 |
30 000 |
|
Полная восстановительная стоимость зданий, д.е. |
630 000 |
795 000 |
550 000 |
|
Стоимость отложенного ремонта, д.е. |
0 |
45 000 |
15 000 |
|
Стоимость функционального старения, д.е. |
30 000 |
0 |
10 000 |
|
31
Задача 4. Оценить недвижимость. Стоимость земельного участка оценена в 120 000 д.е. Площадь здания составляет 600 кв. м. Полная восстановительная стоимость здания – 950 000 д.е. Стоимость выявленного физического износа и функционального устаревания – 135 000 д.е. Строительство аналогичных объектов привело к снижению ставок арендной платы с 280 до 200 д.е. за 1 кв. м в год. Коэффициент капитализации – 27 %.
Задача 5. Рассчитать стоимость устранимого физического износа короткоживущих элементов. Хронологический возраст водопроводных труб в жилом доме составляет 25 лет при нормативном сроке службы 40 лет. Затраты на замену водопроводных труб на дату оценки составят 250 000 д.е.
1.Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. – 3-е изд., исправл. – СПб.: АНО
«ИПЭВ», 2009. – 304 с.
2.Экономика недвижимости : учеб. для вузов / под ред. О.С. Белокрылова. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2009. – 378 с.
3.Битерякова, О.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие / О.А. Битерякова, А.А. Хомякова. – Иваново: Изд-во Иванов. гос. хим.-технол. ун-та,
2008. – 108 с.
4.Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник для бакалавров, обуч. по экон. спец. и направ. / В.А. Горемыкин. – 7-е изд., перераб. и доп.
–М.: Юрайт, 2012. - 926 с.
5.Экономика и управление недвижимостью: учебник / под общ. ред. П.Г. Грабового.– 2-е изд., перераб. и доп.– М.: Проспект, 2012. – 848 с.
6.Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В.Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева. –М.: Интерреклама, 2003. – 704 с.
7.Оценка недвижимости: учебник для студе. высш. учеб. заведений, обуч. по спец. "Финансы и кредит" / под ред. А.Г. Грязнова и М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2010.– 558 с.
8.Ипотечно-инвестиционный анализ: учеб. пособие / под ред. В. Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПб. ГУЭиФ, 2006. – 207 с.
9.Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач : учеб. пособие / Е.Н. Иванова, М.А. Федотова. – М.: Кворус, 2010. – 272 с.
10.Мирзоян, Н.В., Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие / Н.В. Мирзоян. М.: Изд-во Московской финансово-промышленной академии,
2005. – 199 с.
11.Разумова, И.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие / И.А. Разумова. – 2-е изд., – СПб.: Питер, 2009. – 304 с.
12.Ронова, Г.Н. Оценка недвижимости: учебно-методический комплекс / Г.Н. Ронова, А. Н. Осоргин. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. – 356 с.
32
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
к проведению практических занятий для студентов направления 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»
(профиль «Городской кадастр») всех форм обучения
Трухина Наталья Игоревна Минаева Ирина Ивановна Яна Витальевна Вобликова
Подписано к изданию 01.12.2021. Уч.-изд. л. 2,1.
ФГБОУ ВО «Воронежский государственный технический университет» 394026 Воронеж, Московский просп., 14
33