Материал: Экономика недвижимости. методические указания к выполнению курсового проекта. Чеснокова Е.А., Мищенко В.Я

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»

Кафедра организации строительства, экспертизы

и управления недвижимостью

Экономика недвижимости

Методические указания

к выполнению курсового проекта на тему:

«Определение инвестиционной стоимости объекта недвижимости»

по дисциплине «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

для студентов всех форм обучения специальности

270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»

Воронеж 2014

УДК 332.6(07)

ББК 65.422.5я7

Составители

Е.А. Чеснокова, Мищенко В.Я.,С.Ю. Арчакова

Экономика недвижимости: метод. указания к вып. курсового проекта

по дисциплине «Экономика недвижимости» для студ. спец. 270115 / Воронежский ГАСУ; сост.: Е.А. Чеснокова, В.Я. Мищенко, С.Ю. Арчакова. – Воронеж, 2014. – 32 с.

Определены основные этапы выполнения курсового проекта, сформулированы требования к структуре оформляемых в рамках выполнения курсового проекта материалов. Также в составе методических указаний представлены данные о составе источников информации, необходимой для выполнения курсового проекта и определен формат описания основных параметров рынка недвижимости.

Предназначены для студентов всех форм обучения специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью».

Табл. 19. Библиогр.:5 назв.

УДК 332.6(07)

ББК 65.422.5я7

Печатается по решению научно-методического совета

Воронежского ГАСУ

Рецензент – Е.И. Кривенко, к.э.н., доц. кафедры управления,

организации производства и отраслевой экономики ФГБОУ ВПО ВГУИТ

Введение

На данном этапе развития России недвижимость это то, что в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными. Недвижимость как объект предпринимательской деятельности является определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения стоимости капитала.

Экономика рынка недвижимости является одним из разделов экономической науки. Предметом изучения данной дисциплины «Экономика недвижимости» являются общественные отношения между людьми в процессе изменения и передачи прав собственности на объекты недвижимости. Она тесно взаимосвязана с макро- и микроэкономикой, маркетингом, менеджментом, правом, финансами, основами управления недвижимостью и бухгалтерским учетом. В данных методических указаниях рассматриваются особенности функционирования рынка недвижимости, прогнозы денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости, а так же расчеты основных показателей инвестиционного проекта.

Данный курсовой проект предусматривает самостоятельное выполнение студентами специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» анализа рынка выбранного объекта недвижимости, а так же всех необходимых расчетов. Представляемый студентом проект должен отражать результаты освоения теоретических знаний и практических навыков в проведении расчетов и формировании выводов о целесообразности осуществления инвестиционного проекта.

Методические указания выполнены с учетом содержания учебного плана по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью», который составлен в соответствии с Государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования и требований кафедры организации строительства и управления недвижимостью.

1. Общие требования к структуре курсового проекта

Цель выполнения курсового проекта - проверка и оценка полученных студентами теоретических знаний и практических навыков по соответствующей дисциплине. Курсовой проект по дисциплине «Экономика недвижимости» является важным этапом обучения студентов, так как является разделом дипломного проекта или выпускной квалификационной работы. Данный курсовой проект способствует формированию навыков самостоятельного научного и практического подхода к освоению специальных знаний.

Во время консультаций, которые проводятся руководителем, студент должен ознакомиться со структурой курсового проекта и требованиями к проведению расчетов. Тема курсового проекта и полное содержание проводимых исследований и расчетов согласовывается с руководителем на начальном этапе выполнения проекта. При определении объекта недвижимости, по которому студент может проводиться исследование. Источники получения дополнительной информации, необходимой для выполнения проекта, обсуждаются с руководителем на этапе определения темы и задания по курсовому проекту. До представления курсового проекта на защиту студент обязан предоставить руководителю на проверку все материалы и исправить выявленные ошибки и неточности с учетом полученных замечаний и рекомендаций.

Курсовой проект должен быть выполнен в соответствии с требованиями по содержанию и оформлению, представленными в настоящих Методических указаниях. Студент лично отвечает за качество и оформление курсового проекта. Курсовой проект представляется на рецензирование руководителю в письменном виде с последующей его устной защитой.

Рекомендуется следующий состав основных разделов курсового проекта:

Титульный лист

Содержание

Введение

1. Анализ рынка объекта исследования

   1. Особенности рынка

   2. Классификация объекта недвижимости

   3. Анализ рынка аналогов объекту недвижимости по России

   4. Анализ рынка аналогов объекту недвижимости по региону

2. Расчет основных показателей инвестиционного проекта

   1. Определение ПВД

   2. Определение ЭВД

   3. Определение ОР

   4. Определение ЧОД

   5. Определение денежного потока

   6. Определение ставки дисконтирования

   7. Определение денежного потока

   8. Расчет чистого дисконтированного дохода

   9. Определение периода окупаемости

Заключение

Перечень использовавшихся источников

Приложения.

Объем курсового проекта должен составлять 60-70 страниц.

Курсовой проект начинается с Титульного листа, общий вид которого представлен в прил. 1, далее приводятся: Содержание с размещением штампа по ГОСТ 2.424-80, Введение, Главы, Заключение и Перечень использовавшихся источников, Приложения.

По согласованию с руководителем курсового проекта допускается его выполнение с изменением состава разделов проекта по сравнению с представленной выше структурой.

Базовые требования к оформлению: для основного текста используется шрифт Times New Roman размер 14, с одинарным межстрочным интервалом и отступом красной строки 1,25 см. Нумерация страниц начинается с Титульного листа, при этом, на первой странице (титульном листе) номер не указывается. Названия глав выделяются полиграфическими средствами и выравниваются по центру. Таблицы и рисунки должны иметь номер и название, определяющее их тему и содержание. Нумерация таблиц и рисунков производится арабскими цифрами раздельно, для каждой главы должна быть предусмотрена отдельная нумерация с указанием номера главы и порядкового номера таблицы или рисунка. Сокращение в заголовках таблиц не допускается. Слово «таблица» с номером пишется в правом углу страницы, название приводится отдельной строкой с заглавной буквы, точка после названия не ставится. При оформлении иллюстраций под рисунком пишется слово «Рис.» и указывается порядковый номер рисунка с учетом номера главы. Расположение и нумерация таблиц и рисунков привязывается к содержанию текста, на каждый рисунок и таблицу ссылка в тексте должна быть указана до места размещения таблицы или рисунка.

Оформление курсового проекта должно быть выполнено с учетом требований нормативной и методической литературы [3].

2. Краткое описание структуры курсового проекта

2.1. В анализе рынка рассматриваемого объекта недвижимости необходимо

рассмотреть классификацию и определить к какому классу относится рассматриваемый объект. Произвести маркетинг исследования рынка по России и региону, за последние 3 года в сопоставимых ценах, проанализировать:

- динамику рыночной стоимости квадратного метра продажи, аренды объектов аналогов;

- долю загруженности рынка подобными объектами;

- спрос на проектируемый объект, исходя из среднего дохода на душу населения.

2.2. Последовательность выполнения курсового проекта

На основе выданного задания (прил.2) необходимо произвести следующие расчеты:

Определение потенциального и эффективного валовых доходов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. При расчете ПВД используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а так же прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

, (1)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

А_ст - арендная ставка за 1 м².

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь из-за неплатежа с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования недвижимости.

ЭВД= ПВД – Потери +Д_проч. (2)

Определение коэффициента недоиспользования и потерь из-за неплатежей осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ЭВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем.

Коэффициент загрузки определялся экспертно исходя из критерия востребованности данных помещений и услуг в районе месторасположения объекта.

Данные расчеты сводятся в табл. 1.

Таблица 1

Расчет эффективного валового дохода