Материал: Экономика недвижимости. методические указания к выполнению курсового проекта. Чеснокова Е.А., Мищенко В.Я

Такое поведение трех основных драйверов нашей экономики (и рынка недвижимости) привело к тому, что два ключевых фактора следующего уровня (темпы роста доходов населения и ипотечного кредитования) имели благоприятную динамику.

Рис.1 Чистый отток капитала частного сектора ()квартальная динамика)

Продолжение прил. 4

2. Динамика цен на вторичном рынке жилья городов России в 2009-2014 годах. Закономерности послекризисного развития (подробное описание)

........ В течение фазы роста второго долгосрочного цикла развития рынка жилья, занявшего около 10 лет (с середины 2000 года до осени 2008 года), цены предложения на вторичном жилье в городах России выросли в 5-7 раз. В 2009 году падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер (см. рис. 4 и табл. 1). В 2010 году в Москве началось плавное повышение цен (прирост 10%), но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. Прирост цен в номинальном выражении составил в Новосибирске – 9% (выше инфляции), в остальных городах выборки – от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Отрицательный прирост всего в трех городах - Рязань, Шахты, Нижний Новгород (от -1,2% до -2,9%). В 2011 году во всех городах выборки номинальные цены выросли, прирост составил от 2 до 20%.  В Москве рост цен составил те же 10%, в Тюмени, Екатеринбурге,  Ижевске, Ростове-на-Дону, Уфе - 10-17%, в Перми, Московской области, Нижнем Новгороде, Рязани, Ульяновске, Петербурге, Челябинске, Липецке, Кемерово, Красноярске – 6-10%, в Стерлитамаке РБ – 20%.

В 2012 году рост продолжался, за полугодие цены выросли от 1-6% в Красноярске, Москве, Шахтах, Петербурге, Ростове, Мособласти, Тюмени до 7-13% в Екатеринбурге, Новосибирске, Ульяновске, Рязани, Ижевске, Омске, Перми и до 22% в Стерлитамаке. Из представленных в данной работе выборки в 20 городов (включая все города Московской области как одну территорию) исторический максимум пришелся в основном на сентябрь-ноябрь 2008 года, в отдельных городах снижение началось еще в 2007 году (Екатеринбург, Ижевск), в некоторых – в начале 2009 года (Уфа, Ульяновск, Шахты).

Минимальное значение достигнуто в основном в ноябре-декабре 2009 года (Москва, Петербург, Новосибирск, Рязань, Тюмень), в некоторых городах чуть ранее (Красноярск, Пермь, Ижевск), в других – в начале-середине 2010 года (Московская область, Тверь, Ульяновск, Ростов, Омск, Стерлитамак) и даже во втором полугодии (Уфа, Кемерово, Шахты, Ярославль).

Результаты расчетов показывают, что в период кризиса от осени 2008 года до начала 2010 года цены на вторичном рынке жилья городов России упали на 17-38% (в Москве – на 20%). К декабрю 2012 года в 8 из 20 городов исследованной выборки цены достигли докризисного уровня и превысили его: Нижний Новгород, Екатеринбург, Ярославль, Москва, Ульяновск, Барнаул, Рязань, Тюмень, Стерлитамак. Три города вплотную приблизились к докризисному уровню цен: Ростов-на-Дону, Омск, Шахты. В остальных 10-ти городах уровень цен составляет 0,81-0,93 от докризисного.

Полученные данные регулярного мониторинга цен в городах выборки позволяют произвести исследование закономерностей послекризисного восстановительного роста цен.

Таблица 1

Изменение средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья в характерных точках (упорядочено по степени падения после кризиса 2008 года)

Продолжение прил. 4

3. Динамика цен на первичном рынке и сопоставление с вторичным рынком (подробное описание)

…….. К декабрю 2012 года цены на первичном рынке достигли докризисного уровня в Москве, Московской области, Тюмени и Новосибирске. В Санкт-Петербурге, Челябинске, Рязани, Перми, Нижнем Новгороде, Ижевске индекс цен к докризисному максимуму составляет от 0,86 до 0,94.

Факторами, определяющими такую закономерность, являются прежде всего различия в количественно-качественной структуре жилого фонда на этих рынках. Так, в Москве на первичном рынке около половины предложения составляют квартиры в домах повышенной комфортности (бизнес-класса и элитного класса), расположенные, как правило, в центральных и других престижных районах. В других городах подавляющее количество предложений – в домах массового класса (эконом-класс и комфорт-класс), которые хотя и отличаются по качеству проекта в лучшую сторону от домов старого фонда, но расположены по преимуществу в отдаленных от центра города районах, в микрорайонах с отсутствующей/неразвитой транспортной и социальной инфраструктурой.

Важным фактором, работающим на снижение уровня цен в новостройках относительно готового жилья, являются скидки застройщиков (от 20 до 40% от предполагаемой цены квартир после сдачи объектов в эксплуатацию) при приобретении покупателями жилья в виде договоров долевого участия на ранних стадиях строительства (лишь в Екатеринбурге компания «Ренова-Строй» ввела в практику продажу квартир в районе «Академический» только после завершения строительства, и в Челябинске об этом объявила компания «Жилстрой-9»).

Соотношение цен изменяется также во времени, в зависимости от изменения не только качества строящегося жилья, но и от состояния рынка: во время кризиса застройщики разных регионов своей ценовой политикой по-разному реагировали на изменение спроса.

4. Динамика объема ввода жилья в РФ и регионах в 2007-2012 годах. Начало роста (подробное описание)

В 2009 г. впервые с начала 2000 г. в России сократились объемы ввода жилья, причем глубина падения (6,7%) превысила аналогичную величину за 2000 г., когда строительная отрасль с годовым лагом ощутила воздействие последствий кризиса 1998 года. Всего в 2009 г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,9 млн кв. м (рис. 7).

В 2010 г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010 году снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось.

В 2011 г. впервые с момента начала финансово-экономического кризиса отмечен прирост объемов ввода жилья (на 6,6% по сравнению с уровнем 2010 г.). Всего в 2011 г. введено в эксплуатацию 788,2 тыс. квартир общей площадью 62,3 млн кв. м, причем прирост произошел только во втором полугодии.

В 2012 г., по данным Росстата, объем ввода жилья в РФ составил 65,2 млн кв. м (прирост 4,7%). Построено 826,8 тыс. новых квартир, что на 5,3% больше, чем в 2011 году.

На рис. 8 приведены также данные о динамике объемов ввода в 19 регионах с объемами более 1 млн кв. м в 2012 году. Суммарно в  этих регионах в 2012 году введено 40,2 млн кв. м жилья (62 % от общероссийского ввода).

В основных регионах (кроме Нижегородской, Саратовской, Ленинградской области и Ставропольского края) снижение объемов ввода жилья произошло в 2009-2010 годах. В последние два года шло повышение объемов ввода, за исключение Москвы и Московской области (в старых границах) и Ставропольского края.

Продолжение прил. 4

По итогам 2012 года объемы ввода составили: Московская область -  7,3 млн,  Краснодарский край - 4,3 млн, Санкт-Петербург и Тюменская область – по 2,6 млн, Татарстан – 2,4 млн, Башкортостан – 2,3 млн, Ростовская область – 2,0 млн, Свердловская область – 1,9 млн, Челябинская область - 1,7 млн, Новосибирская область, Нижегородская область и Москва (в старых границах) – по 1,5 млн, Саратовская область и Краснодарский край – 1,2 млн, Ленинградская, Кемеровская область и Красноярский край – по 1,1 млн кв. м.

Рис. 2 Динамика цен

…….. Вывод: на рынке жилья России в 2012 году наблюдалось хоть и медленное, но уверенное восстановление цен и объемов ввода жилья. Из 20 городов выборки 30% уже достигли докризисного уровня цен, в остальных выход на этот уровень ожидается в течение 2013 – начала 2014 года.

Состояние жилищного фонда в Липецкой области

Общий объём жилищного фонда в Липецкой области составляет 29,8 млн. квадратных метров, в том числе:

17,88 – в городах и поселках городского типа (60%);

11,92 – в сельской местности (40%).

На муниципальный жилфонд приходится 2,7 млн.кв.метров (9,2% всего

фонда области), на частный – 26,9 млн.кв.м (90,2%), из него индивидуальный - 26,6 млн.кв.метров (89,5%). Жилищный фонд области насчитывает 565 тыс. квартир и частных домов.

По сравнению с прошлым годом жилищный фонд увеличился на 535 тыс. квадратных метров или 1,8 процента. Было введено в эксплуатацию 731,5 тыс. кв.метров общей площади жилья, в то же время выведено из оборота 115,6 тыс.кв.метров.

В ветхом и аварийном состоянии находится 258 тыс. кв. метров общей площади жилых помещений или 0,9 % от всего жилищного фонда области, из него в ветхом состоянии находится 175,44 тыс.кв.метров или 68% и 82,56 тыс.кв. метров – в аварийном состоянии или 32%. По ветхости и аварийности выбыло 115,6 тыс. кв. метров, или 44,8% всего ветхого и аварийного жилья.

Удельный вес общей жилой площади, оборудованной коммуникациями, в Липецкой области составил:

- водопроводом – 81,5%;

Окончание прил. 4

- канализацией – 80,2%;

- отоплением – 92,4%;

- горячим водоснабжением – 70,9%;

- газом – 89,7%.

Обеспеченность одного жителя общей площадью жилых помещений ежегодно растет и на конец 2013 года составила 25,7 кв.метров, в городской местности – 24,2 кв.метров, в сельской местности – 28,5 кв.метров.

По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Липецкой области на 1 января 2014 года, в очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий состояло 21,1 тыс. семей.

Из общего числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий:

61 процент семьей ожидает квартиры 10 лет и более,

36,7 процентов - проживают в общежитиях или в коммунальных квартирах,

2,3 процента - имеют жилье в ветхом и аварийном состоянии.

В 2013 году получили жилые помещения и улучшили жилищные условия 361 семья, что на 17 семей (4%) больше чем в 2012 году. Их удельный вес в числе семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составил 1,7 % (в 2008 году – 1,6%).

По состоянию на 1 января 2014 года потребность населения, проживающего на территории Липецкой области, в улучшении жилищных условий, оценивается в размере 3,06 млн.кв.м общей площади жилья, исходя из следующего:

1,6 млн.кв.м. – улучшение жилищных условий по принципу: количество членов семьи соответствует количеству комнат в жилом помещении (квартире, индивидуальном доме), площадь комнаты принята в размере, равном показателю обеспеченности жильем на 1 человека;

0,258 млн.кв.м. – на замену ветхого и аварийного жилищного фонда;

1,2 млн.кв.м. – на предоставление жилья гражданам, стоящим на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, из расчета предоставления 58,83 кв.м. общей площади жилья на семью по факту предоставления в 2013 г.;

Из общего числа, потребность в строительстве социального жилья оценивается в объеме 1,5 млн.кв. метров общей площади жилых помещений

для предоставления гражданам, стоящим на учете в качестве нуждающихся в

улучшении жилищных условий и проживающим в ветхом и аварийном жилье.

В соответствии с анализом социально-экономического развития Липецкой области до 2015 года численность населения в 2011-2015 годах снизится с 1151,1 тыс. человек до 1145,6 тыс. человек, и годовая потребность во вводе жилья, исходя из 1 кв.м. на человека, составит свыше 1,1 млн. кв.м..

Таким образом, существующие объемы жилищного строительства только на 66% удовлетворяют существующий спрос населения Липецкой области.

Анализ ситуации в жилищно-строительном комплексе Липецкой области

Несмотря на кризисные явления в последние годы в Липецкой области увеличиваются объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилья, наращиваются темпы ввода. С 2006 по 2013 год объемы ввода жилья увеличились в 2,4 раза: с 304,0 тыс.кв.м в 2006 году до 731,5 тыс.кв.м в 2013году. За последние пять лет рост объемов вводимого в Липецкой области жилья составил 44%. Темпы ввода в эксплуатацию жилья составляют 101-122%.