Материал: Экономика недвижимости. методические указания к выполнению курсового проекта. Чеснокова Е.А., Мищенко В.Я

Последующие года арендная ставка увеличивается относительно проценту инфляции.

Определение операционных расходов

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на следующие:

1. условно-постоянные;

2. условно-переменные, или эксплуатационные;

3. расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

• налог на имущество;

• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксированная вне зависимости от загрузки здания), включая налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

• коммунальные;

• на содержание территории;

• на текущие ремонтные работы;

• заработная плата обслуживающего персонала;

• налоги на заработную плату;

• расходы по обеспечению безопасности;

• расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от эффективного валового дохода) и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование и т.д.).

Ниже представлен перечень основной расходной части проекта:

Налог на имущество

В соответствии со ст. 374 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Налог на имущество рассчитывается по формуле 3:

Н на имущ.= 2,2%*Ссред.; (3)

Ссред.=ОС/13; (3.1)

ОС=БС - (БС*…%) , (3.2)

где Ссред.- среднегодовая стоимость,

ОС – остаточная стоимость,

БС- балансовая стоимость (по заданию),

% - процент амортизации в год.

Расчеты по налогу на имущество сводятся в табл.2.

Таблица 2

Сводная таблица расчетов по налогу на имущество

Страхование

Любая деятельность в современных экономических условиях неизменно сопряжена с риском непредвиденных расходов, в результате событий, которые приводят к повреждению или утрате имущества, обеспечивающего жизнедеятельность предприятия. В соответствии с теорией управления страхование производится во всех случаях, когда рисковые события с неблагоприятным исходом происходят сравнительно редко, но приводят к весьма большим потерям.

Незастрахованность объекта, принимаемого в управление, не является основанием для отказа от учета расходов на страхование: трудно представить управляющего, согласившегося взять на себя ответственность за последствия риска возникновения пожара на объекте.

Для управляющего страхование - это способ поддержания стоимости вверенного недвижимого имущества.

По исходным данным рассчитаем расходы на страхование объекта недвижимости, общей площадью _________кв.м. Расчеты сводятся в табл.4.

Для того чтобы получить полную восстановительную стоимость (ПВС), необходимо рассчитать годовые суммы амортизационных отчислений.

Годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из остаточной стоимости объекта, основных средств на начало отчетного года и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования данного объекта.

В качестве ПВС первого года используем сметную стоимость здания. Возможные варианты определения сметной стоимости представлены в [5]. Расчеты ПВС и нормы амортизации по годам сводятся в табл.3.

Таблица 3

Расчет амортизационных отчислений

Норма амортизации определяется линейным методом начисления амортизации по формуле (4):

(4)

где n-срок службы основных средств (см. прил.3).

Страховая премия передается страхователем страховщику частями, при этом величина денежной суммы страховой премии задается страховым тарифом, который определяется страховщиком отдельно по каждой группе страхуемых предметов и зависящий, в частности, от: набора страхуемых рисков, степени защищенности имущества, расположения имущества, материала зданий и т.д., выраженным в процентах от страховой суммы. В качестве страховой суммы в данном случае мы принимаем стоимость объекта недвижимости.

Таблица 4

Расчет страховой премии при страховании объекта

Окончание табл. 4

Предполагается, что страховой тариф по полному пакету рисков останется неизменным в течение расчетного периода.

Затраты на маркетинговые и рекламные услуги

Для привлечения большого потока клиентов необходимо провести рекламную компанию и соответственно нести расходы на рекламу.

К расходам на рекламу можно отнести следующие расходы:

• проведение маркетинговых исследований рынка аналогичных объектов;

• рекламные мероприятия, проводимые через средства массовой информации;

• приобретение, изготовление, копирование, дублирование и демонстрацию рекламных кино - видео-, диафильмов и т.п.;

• проведение других рекламных мероприятий.

Расходы на рекламу составляют % от эффективного валового дохода (ЭВД) ( по заданию), данные сводятся в табл.5.

Таблица 5

Расходы на маркетинг и рекламу

Предполагается, что расходы на маркетинг и рекламу с каждым годом будет увеличиваться на % инфляции.

Расходы на оплату коммунальных услуг

К расходам данной группы отнесем расходы на оплату:

• Вывоза мусора;

• Электроэнергии;

• Воды и канализации;

• Теплоэнергии.

Результаты расчета сводятся в табл. 6, а затраты на коммунальные услуги определяются по исходным данным. Данные расчета на 1 кв.м. представлены, исходя из мощностей потребляемого тепла, воды, электроэнергии и существующих на них тарифов на текущий период времени. Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на % инфляции.

Расходы на оплату коммунальных услуг сводятся в табл.6.

Таблица 6

Расходы на коммунальные услуги