Содержание
Введение
. Теоретические основы управления инфраструктурой организации
.1 Фасилити менеджмент: основные понятия и определения
.2 Направление и состав работ фасилити менеджмент
.3 Проблемы управления инфраструктурой зданий в России
. Характеристика деятельности предприятия ООО "Олимп Империал"
.1 Организационно-правовая форма и виды деятельности
.2 Основные экономические показатели работы предприятия
.3 Характеристика производственного здания и ее основные проблемы
. Мероприятия по управлению инфраструктурой предприятия
.1 Мероприятия технического характера
.2 Мероприятия инфраструктурного и коммерческого характера
.3 Экономический эффект от предлагаемых мероприятий
Заключение
Список используемой литературы
управление инфраструктура фасилити менеджмент
Введение
За последние годы отечественный экономический лексикон преобразился кардинально. Совершенно естественно воспринимаются самые экзотические термины. И, тем не менее, такое устоявшееся на Западе понятие, как "фасилити менеджмент", сегодня остается практически неизвестным российской аудитории.
Этот феномен легко объясним. Любая организация выполняет производственные и непроизводственные функции. Производственная сторона дела - компетенция производственного менеджмента, непроизводственная - фасилити менеджмента. Теперь во всем мире принято прежде всего задумываться о влиянии условий производства на само производство.
Влияние это и в самом деле настолько существенно, что практичные голландцы в своей маленькой стране имеют более 55 тысяч фасилити менеджеров. В ряде стран Западной Европы и в США уже несколько десятков лет осуществляется подготовка соответствующих специалистов. Подобная специальность является неотъемлемой частью программ обучения многих ведущих университетов и колледжей. По фасилити менеджменту выходят десятки журналов, существуют международные профессиональные организации.
Нехватка такого опыта сказывается на том, что ремонт и исправление неполадок в работе оборудования обычно производятся по факту. В конечном счете, такой подход оказывается более дорогостоящим для владельцев, которые начинают понимать, что существующий подход крайне неэффективен при управлении их недвижимыми активами, и ищут пути, способные улучшить возврат инвестиций. Модель корпоративного мышления была применена во многих сферах бизнеса: управление поставками, производство, контроль инвентаризации, контроль качества, человеческие ресурсы и т.д.
Сегодня настал подходящий момент для применения этой модели в управлении системой обслуживания всего предприятия. Теперь расценивать систему автоматизации зданий стоит не просто как набор контроллеров, а неотъемлемую часть всей IT-инфраструктуры конструкции.
Любое здание или сооружение состоит из многих конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, выполняющих определенные функции и обладающих установленными эксплуатационными качествами.
Эффективная эксплуатация имеющейся в распоряжении недвижимости, пути снижения затрат решаются менеджментом хозяйственного использования здания.
Менеджмент хозяйственного использования здания представляет собой практический метод, который предусматривает анализ, документирование и оптимизацию всех, значимых с точки зрения затрат, процессов, протекающих в здании, с учетом реальных рабочих мест и интересов пользователя (собственника) здания.
Таким образом, предметом исследования дипломной работы является управление инфраструктурой производственного здания.
Объектом исследования в данной работе является-производственное здание ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ".
Целью данной работы будет экономическое обоснование предложений по совершенствованию управления инфраструктурой (фасилити мнеджмент) производственного здания ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ".
В рамках поставленной цели дипломной работы необходимо решение следующих задач:
- рассмотреть теоретические основы управления инфраструктурой производственного здания объекта дипломной работы;
выявить проблемы по содержанию и эксплуатации производственного здания объекта дипломной работы;
разработка предложений по совершенствованию инфраструктурного управления производственного здания.
В связи с этим, первая глава содержит теоретические знания на основе фасилити менеджмента по управлению инфраструктурой производственного здания.
Вторая глава характеризует предприятие по организационным и экономическим показателям с выявлением проблем, ухудшающим качество управления инфраструктурой производственного здания.
В третьей главе рассмотрены предложения по
совершенствованию инфраструктурного управления производственного здания, а
также представлены экономические расчеты по их целесообразности.
1. Теоретические основы управления
инфраструктурой организации
.1 Фасилити менеджмент: основные понятия и
определения
Функционирование хозяйственных служб как единого комплекса требует появления на отечественном рынке труда специалистов по управлению всей инженерной и социальной инфраструктурой организации. Такими специалистами в развитых странах являются фасилити (Facility) менеджеры. Этимология слова "фасилити" восходит к латинскомуfacilitas - удобный, благоприятный. Латинско-русский словарь (С.-Петербург, Типография Тренке и Фюсно, 1909) определяет Facilitas как легкость, удобоисполнимость, готовность.
Вебстерский экономический словарь определяет facility как что-либо разработанное, построенное, установленное с целью сделать возможным выполнение специфической функции по обеспечению определенных условий или услуг. Еще одно значение рассматриваемого понятия, приведенное в этом словаре, - что-то, что обеспечивает более легкое выполнение какого-либо действия.
Следует отметить, что в современном русском языке слово "фасилити" используется в основном в значении "удобства", к примеру, при описании категории гостиниц. Так, сообщается, что в отеле есть номера с ванной, кухней и другими фасилити. Или же (реже) в более близком к современному английскому значению - "подсобные помещения". Обычно в этом значении слово "фасилити" употребляется в профессиональном сленге компьютерщиков и людей, работающих в инофирмах (так как это прямой перевод с английского).
В современном менеджменте английскоеfacilities имеет несколько значений:
удобства, средства обслуживания, возможности;
оборудование, устройства;
сооружения.
Все эти понятия отражаются в словосочетании "инфраструктура организации". Но понятие "управление инфраструктурой организации" намного шире, чем это может показаться из перевода с английского словосочетания Facilitymanagement. Действительно, управление инфраструктурой организации - это управление недвижимостью, инженерной и социальной инфраструктурой организации, пространством и внешним видом здания.
В сочетании с другими словами facility образует целый ряд экономических терминов, помогающих уяснить отдельные аспекты этого понятия:
communityfacilities - районные предприятия бытового обслуживания;
educationalfacilities - средства обслуживания учебного процесса;
- housing facilities - жилищныеусловия;
office facilities - служебныепомещения.
Существует целый ряд классических определений фасилити менеджера и фасилити менеджмента. В главном они не противоречат друг другу.
Фасилити менеджер координирует физическое пространство вместе с людьми и работой в организации, комбинирует лучшие управленческие принципы с наиболее распространенными профессиональными и техническими знаниями для обеспечения эффективной работы оборудования и людей.
Фасилити менеджер является ответственным за координацию всех усилий в планировании, проектировании и управлении зданием и его системами, оборудованием для повышения возможности организации достичь успеха в постоянно изменяющемся мире.
Фасилити менеджмент - это интегрированное управление (планирование и мониторинг) и реализация обеспечения жильем, помещениями, предоставление услуг и средств, из которых должна складываться эффективная, гибкая и созидательная реализация целей организации в изменяющейся окружающей среде.
Задача фасилити менеджера состоит в поисках путей снижения внутренних затрат по обслуживанию и эксплуатации систем здания, в котором располагается организация, с одновременным поддержанием качества услуг. В эпоху современных технологий, нехватки ресурсов, повышения потребительских требований организациям трудно выдержать жесткую конкурентную борьбу без постоянного снижения издержек. Именно это является ключевым моментом в деятельности фасилити менеджера.
Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов - здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним. Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы - управляющие недвижимостью. При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью - доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).
В настоящее время в развитых странах рынок управления недвижимостью крайне специализирован и делится на несколько видов: фасилити менеджмент (FacilityManagement или FM), билдинг-менеджмент (BuildingManagement или BM), проперти- менеджмент (PropertyManagement или PM), эссет- менеджмент (AssetManagement или AM). Каждый из них соответственно обозначает следующее: управление инфраструктурой, управление зданием, управление собственностью и управление активами.
Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термины - FacilityManagement, PropertyManagement, AssetManagement, BuildingManagement. Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений. А <Управление недвижимостью - слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса.
Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. В результате нередко возникает недопонимание, которое влияет определенным образом на рынок. По данным управленцев, сегодня в Москве есть компании, которые неправильно себя позиционируют. Например, игрок заявляет, что он оказывает услуги в сфере BuildingManagement, на деле же он занимается техническим обслуживанием зданий и не имеет никакого отношения к управлению строительством. Или, к примеру, владелец недвижимости нанимает компанию уровня РМ только для того, чтобы выполнять какие-то отдельные функции FM. И наоборот, компании позиционирующие себя как PM компании, являются на самом деле FM или BM компанией.
Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют <единого знаменателя>. Как бы то ни было, необходимо расставить все точки над.
. BuildingManagement
Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие BuildingManagement вообще не используется.
Между тем специалисты компании Sawatzky считают, что BuildingManagement можно объединить с PropertyManagement в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.
Есть и такое мнение, что BuildingManagement - это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.
Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.
Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что BuildingManagement - это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания buildingmanager управляют ремонтными и инженерными работами.
Для фасилити менеджера не характерно заключение сделок с имуществом, ввиду особой направленности и специфичности этой деятельности.
От управляющего зданием (buildingmanager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:
. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;
. Управление проектированием объекта.
. Управление изготовлением - возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.
. Управление обращением - процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.
. Управление потреблением - всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.
. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.
. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.
. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.
. Управление утилизацией, сносом и захоронением.
Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.
Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:
1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.
. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.
. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.
. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.
. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.
. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.
. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.
. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, knowhow, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.
. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.
. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.