Дипломная (вкр): Фасилити менеджмент

. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.

. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, - это то, что словосочетание BuildingManagement используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто - существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

. PropertyManagement- всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

Таким образом, PropertyManagement по сравнению с FacilityManagement - другой уровень обслуживания владельца. Для FacilityManagement не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся PropertyManagement, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника - все это специалисты по праву называют PropertyManagement.

Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта - от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

. AssetManagement- новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.представляет собой управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Иначе говоря, речь идет об управлении активами - кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т. д. Это и есть поле деятельности AssetManagement.

Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую - перепрофилировать, а какую - оставить как основной источник дохода.

Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так. Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления. Потому что задача, скажем, рropertyмanager заключается в том, чтобы купить дешевле, а продать дороже. Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать. Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.

Пока на рынке управленцев главную роль играют западные компании. Для появления же нашей терминологии в этой сфере нужны имиджевый PR управляющих услуг среди российских компаний, усиление позиций отечественных управленцев на рынке и, разумеется, большое количество высококлассных объектов коммерческой недвижимости.

.2 Направление и состав работ фасилити менеджмент

Задачи фасилити менеджмент очень обширны, они включают в себя следующие:

первая задача - экономия средств при эксплуатации здания. Она достигается двумя путями: сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь энергетические, и оптимальным размещением оборудования и персонала.

Вторая задача - обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды. Если английский термин "environment" толковать в широком смысле, то, помимо контроля за климатом, это будет означать, например, организацию рабочих мест оптимальным для взаимодействия сотрудников образом, продуманную схему работы связи, лифтов и т.п.

Третья, но далеко не последняя по значению задача, - способность служб и подсистем здания предотвращать возникновение экстремальных ситуаций, а при их появлении - предотвращать или сокращать до минимума материальные и человеческие потери.

Как было описано выше, фасилити-менеджмент имеет три основных направления, рисунок 1.

Рисунок 1 - Основные направления Фасилити-менеджмент

)Техническое управление объектом (технический менеджмент здания - ТМЗ) включает в себя все работы, которые необходимы для содержания и оптимальной эксплуатации строительных и технических приборов здания.

Состав работ в рамках технического менеджмента здания:

Документооборот - сбор, обработка и корректировка всей необходимой информации о состоянии, потреблении и управлении всеми материальными ресурсами внутри здания (состояние запасов материальных ресурсов, данные об их потреблении, наличие инструкций по эксплуатации инженерных систем и оборудования, наличие протоколов технического обслуживания, акты приемки-сдачи).

Технический менеджмент здания включает следующие виды работ, рисунок 2.

. Технический осмотр систем здания - аудит:

анализ состояния всех систем здания: электропроводка, вентиляционные системы, канализация и пр.

замена необходимых элементов системы или всей системы в случае необходимости

постоянный контроль функционирования систем здания

. Устранение последствий аварий:

любые аварийно-ремонтные работы в кратчайшие сроки (электросети, канализация, отопительные и вентиляционные системы, лифты, эскалаторы).

. Обеспечение постоянной работоспособности всей техники и оборудования.

Рисунок 2 - Виды работ, включаемые в технический менеджмент

. Ремонтные работы:

ремонт, монтаж и демонтаж офисной мебели

ремонт внутренних и внешних покрытий здания

фасадные работы

ремонт бытовой и оргтехники.

. Управление энергоресурсами включает:

полный анализ потребности энергоресурсов по подразделениям;

определение возможностей по активации потребления;

планирование и реализация энергосберегающих мероприятий;

расчет рентабельности и доказательство экономии.

. К управлению средствами коммуникации относится совокупность работ, которые обеспечивают бесперебойное, надежное и эффективное функционирование всех систем коммуникаций здания:

система оповещения о пожаре;

система оповещения от проникновения посторонних лиц;

система видео наблюдения;

телефонная и компьютерная сеть.

. Реконструкция и модернизация - это совокупность работ или услуг, которые необходимо провести в рамках функциональных или эксплуатационных изменений технических приборов и систем, пространства и площадей здания для приведения последних в соответствии с имеющимся уровнем развития техники.

. Текущая эксплуатация- весь перечень работ, который требуется в рамках обычного и экономического использования технических приборов и инженерных систем здания:

получение приборов и систем;

ввод в работу;

наблюдение, измерение, регулировка:

поддержание в исправном состоянии;

устранение неисправностей в работе;

повторный ввод приборов в работу;

непосредственное обслуживание.

) Инфраструктурный фасилити менеджмент включает:

. Организация безопасности:

установка и эксплуатация пожароохранной системы и сигнализации;

установка и обслуживание систем видеонаблюдения и сенсорных датчиков.

. Клининг - профессиональная уборка:

подбор технического персонала - клинеров;

составление технологических карт уборки;

поддержание должного уровня чистоты и гигиены на объекте;

расчет расхода бытовой и/или профессиональной химии;

организация поставки и распределения бытовой и/или профессиональной химии, расходных материалов, инвентаря;

обеспечение униформой - единый фирменный стиль для клинеров.

. Кейтеринг:

планирование и организация всего процесса питания с момента покупки сырья: хранение, приготовление и выдача потребителям;

соблюдение санитарных норм и стандартов HACCP;

контроль и содержание вверенной техники и оборудования;

сервисные работы;

организация поставок воды, кофе и чая;

обслуживание вендинговых машин.

. Озеленение территории:

ландшафтный дизайн

уход за зелеными насаждениями

. Контроль хранения и вывоза мусора

Деятельность инфраструктурного фасилити менеджмента, связанная с персоналом.

Планировка и создание интерьера помещений.

При планировке рабочих кабинетов стоит подумать о том, как будут размещены рабочие места. Структуру размещения рабочих мест можно квалифицировать по степени изолированности их друг от друга: капитальные стены, легкие шумозащитные перегородки, зрительно изолирующие и передвижные перегородки, экраны вокруг рабочего места, а также по расположению столов относительно друг друга внутри одного помещения: отдельно стоящие столы или несколько рабочих мест, объединенных вокруг одной рабочей поверхности (классическая структура); столы, выстроенные длинными рядами (линейная структура). Если раньше была распространена система кабинетов с отдельно стоящими столами, то в настоящее время она не актуальна, все большую популярность приобретает кластерное размещение персонала, причем большая поверхность стола может быть разбита на индивидуальные секторы с помощью экранов. Когда служащие сидят в одном большом зале, это более удобно, так как начальник сразу видит, чем занимаются подчиненные. Прозрачные или полупрозрачные перегородки ограждают сотрудников от шума. Рабочее место должно создавать все удобства для плодотворной работы.

Рабочее место сотрудника включает стол, стул или кресло, шкаф или тумбу стола для хранения папок с делами, необходимой литературы, канцелярских принадлежностей. Оно должно быть функциональным и обеспечивать удобство и максимальную эффективность работы.

Интегрированная система управления внутренним пространством.

Недвижимое имущество представляет значительную часть активов организации. Современная экономическая ситуация требует повышения отдачи от вложенных в недвижимость средств. Последние несколько лет большое воздействие на организацию труда, структуру собственности и управление инфраструктурой оказало развитие компьютерной техники.

Возникает проблема создания пространства, обеспечивающего благодаря этой технологии более высокую производительность труда и снижение операционных расходов.

Информационная технология влияет на методы работы, организацию труда, структуру помещений, планировку пространства, а также предъявляет определенные требования к энергоснабжению, системе охлаждения, кабельной сети и т.д. однако широкое использование информационной технологии выдвигает новые требования к рабочим местам.

Наметилась тенденция к интеграции технологий внутри зданий. Для эффективного управления инфраструктурой и снижения производственных расходов управление зданиями и помещениями, автоматизация и технологические коммуникации должны быть интегрированы в единую систему.

Как известно, для эффективного управления каким-либо процессом необходимо иметь нужную информацию в нужное время. В особенности это относится к управлению инфраструктурой, когда на процессы и конечные результаты как на стратегическом, так и на оперативном уровне влияют такие разнородные факторы, как строительные технологии, финансы, персонал и разнообразные услуги.

Разрабатываются прикладные и интегрированные системы для достижения обобщенного решения проблемы экономического управления инфраструктурой, поэтапно приближаясь к удовлетворению возрастающих запросов заказчика.

Основная идея состоит в однократном вводе данных в разноплановом их использовании в управлении зданиями и сооружениями. По мере повышения требований в систему могут добавляться новые функции без необходимости обновления информации, ранее введенной в базу данных.

Чтобы оставаться жизнеспособным в условиях возрастающей конкуренции и повысить продуктивность своего технологического потенциала, многие компании ищут более эффективные пути использования рабочей силы. Они определяются как гибкая организация труда. При этом наибольшие возможности заключаются в рационализации пространства. Подход состоит в создании высокоэффективных сетевых узлов, связывающих членов гибкой рабочей группы, распределенных по недорогим рабочим местам. Такая организация получила название "работа, независимая от местоположения".

Технология осуществления такой работы основана на объединении компьютеров и телефонной связи. Стержнем системы является программа, позволяющая обрабатывать электронную почту, звуковые сигналы и факс-сообщения через общий интерфейс, которым может быть персональный компьютер, компьютерный терминал или телефон, откуда пользователь может получить звуковые сообщения.

Организация рабочего места.

В комплексе мер по обеспечению эффективности труда в сфере управления важная роль принадлежит рациональной организации рабочих мест и созданию благоприятных условий труда. От них напрямую зависят показатели творческого потенциала, сохранение здоровья и продолжительность жизни работников управленческого труда.