6. Пункты 2 и 3 ст. 737 предусматривают специальные правила относительно существенных недостатков результата работы.
Под существенными недостатками выполненной работы (оказанной услуги) и иными отступлениями от условий договора, дающими потребителю в соответствии с п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, следует понимать неустранимые недостатки или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, или другие подобные недостатки (п. 15 Постановления Пленума ВС РФ N 7).
Во-первых, подрядчик несет ответственность за такие недостатки, если они обнаружены по истечении 2 лет (для недвижимого имущества - 5 лет) со дня принятия результата работы заказчиком, но в течение срока службы, а если он не установлен - 10 лет с момента принятия заказчиком результата работы. Во-вторых, при обнаружении таких недостатков подрядчику может быть предъявлено только требование об их безвозмездном устранении. В-третьих, такое требование подлежит удовлетворению, если заказчик докажет, что недостатки возникли до принятия результата работы заказчиком или по причинам, возникшим до этого момента. В-четвертых, если это требование не удовлетворено (п. 6 ст. 29 Закона о защите прав потребителей устанавливает 20-дневный срок для устранения существенных недостатков), заказчик вправе потребовать либо возврата части цены, уплаченной за работу, либо возмещения расходов, понесенных в связи с устранением недостатков своими силами или с помощью третьих лиц, либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
Правила п. п. 2 и 3 статьи не дают ответа на вопрос о том, какие последствия наступают, если недостатки в работе по своему характеру являются неустранимыми. Такие недостатки согласно ст. 503 ГК, которая в соответствии со ст. 739 (см. коммент. к ней) применяется к отношениям по договору бытового подряда, признаются существенными. По Закону о защите прав потребителей (п. 6 ст. 29), если существенные недостатки являются неустранимыми и обнаружены в сроки, аналогичные установленным п. 2 ст. 737 ГК, потребитель по своему выбору вправе требовать соответствующего уменьшения цены за работу или возмещения понесенных им расходов по устранению таких недостатков своими силами или третьими лицами или отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Представляется, что такие правила более адекватно отражают существо отношений, вытекающих из характера неустранимых недостатков.
Статья 738. Последствия неявки заказчика за получением результата работы
Комментарий к статье 738
1. Статья предусматривает иной по сравнению с п. 3 ст. 720 ГК порядок применения последствий неявки заказчика за результатом выполненной подрядчиком работы или иного уклонения от его принятия. Подрядчик вправе продать результат работы за разумную цену и внести вырученную сумму, за вычетом причитающихся ему платежей, на имя заказчика в депозит в порядке, предусмотренном ст. 327 ГК. Воспользоваться указанным правом подрядчик может при соблюдении ряда условий. Во-первых, он должен предупредить заказчика о готовности работы к сдаче, и, во-вторых, с момента предупреждения должно пройти два месяца, в течение которых результат работы не будет принят заказчиком.
2. Помимо указанных последствий, в случае неявки или уклонения от принятия результата работ применяются общие положения о просрочке кредитора (ст. 406 ГК), о распределении рисков между подрядчиком и заказчиком (см. коммент. к ст. 705), о последствиях уклонения заказчика от принятия работы (см. коммент. к ст. 720).
Статья 739. Права заказчика в случае ненадлежащего выполнения или невыполнения работы по договору бытового подряда
Комментарий к статье 739
Статья распространяет на отношения по договору бытового подряда правила договора розничной купли-продажи о последствиях продажи товара ненадлежащего качества, о возмещении разницы в цене при удовлетворении требований покупателя и об исполнении обязательства в натуре (см. коммент. к ст. ст. 503 - 505). Однако необходимо иметь в виду, что не все указанные правила применимы к бытовому подряду вследствие особых свойств предмета договора подряда и процесса его создания. Так, невозможно заменить недоброкачественный результат работы, т.к. она выполняется по заданию конкретного заказчика, и ее результат индивидуализирован именно для него. Невозможность замены может быть обусловлена характером работы и ее результата, например ремонт имущества заказчика, фотография. Вместо этого заказчик вправе требовать повторного безвозмездного выполнения работы.
§ 3. Строительный подряд
Статья 740. Договор строительного подряда
Комментарий к статье 740
1. Договор строительного подряда - один из наиболее распространенных на практике видов договора подряда. Как и все другие выделенные в гл. 37 договоры, он обладает родовыми признаками подряда. Эти признаки закреплены в п. 1 ст. 721 (см. коммент. к ней). Основной признак, по которому выделяется договор строительного подряда и с которым, в конечном счете, связан его специальный правовой режим, закреплен в § 3 гл. 37 - особый характер выполняемых работ и их результат.
2. Предшественником договора строительного подряда был договор подряда на капитальное строительство. Этому договору посвящались принятые в разное время Правительством СССР правила о договорах подряда на капитальное строительство. ГК 1964, как и Основы ГЗ, выделял этот же договор. Разница состояла лишь в том, что в ГК 1964 договор подряда на капитальное строительство был урегулирован как самостоятельный тип договора наряду с подрядом, а в Основах ГЗ - лишь как его разновидность. Последний вариант стал возможным потому, что Основы ГЗ, как и впоследствии ГК, исключили из определения договора строительного подряда указание на его плановый характер, а также ограничили вмешательство государства в определение взаимных прав и обязанностей контрагентов.
3. ГК 1964 признавал предметом договора подряда на капитальное строительство "постройку и сдачу объекта". Соответственно, последние по времени принятия Правила о договорах подряда на капитальное строительство сводили его смысл к обеспечению и вводу в действие производственных мощностей, объектов, зданий и сооружений, а также жилых домов и других объектов социального назначения. Однако уже Основы ГЗ указали на две сферы применения соответствующих договоров: строительство и сдачу объекта, с одной стороны, и выполнение обусловленных договором строительных работ - с другой. Об этих же двух возможных сферах идет речь в п. 2 ст. 740 ГК, который особо выделяет необходимый для строительных работ признак: они должны быть неразрывно связаны со строящимся объектом.
4. Используемые в комментируемой статье понятия разъяснены в ст. 1 Градостроительного кодекса. Так, объектом капитального строительства признается "здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено... <*>, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек"; строительством - "создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)"; реконструкцией - "изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей... площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения"; застройщиком - "физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта".
--------------------------------
<*> Внесенная в ст. 130 ГК новелла выразилась в упоминании в числе недвижимых вещей "незавершенного строительства". Тем самым предопределено распространение на последнее общего режима, установленного в ГК для недвижимости.
5. Из п. 2 комментируемой статьи следует, что договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений по правовой природе не относятся к числу договоров строительного подряда в целом. Однако установлена презумпция в пользу распространения правил о договоре строительного подряда и на эти договоры.
В соответствии с Градостроительным кодексом (ст. 51) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт в виде общего правила должны осуществляться на основании полученного разрешения на строительство, если только при его проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов. Исключения из этого правила, т.е. случаи, при которых разрешения не требуется, предусмотрены в указанной статье Градостроительного кодекса. Там же определен порядок выдачи разрешений. В частности, установлено, что разрешения выдаются без взимания платы, а также то, что при переходе прав на земельный участок либо на объекты капитального строительства срок действия разрешения сохраняется.
Поскольку выполнение ремонтных работ, в т.ч. и по капитальному ремонту, по своей природе представляет возмездное оказание услуг, в случае, когда в договоре содержатся условия, исключающие применение комментируемого параграфа ГК, к договору на выполнение работ по капитальному ремонту должны применяться в соответствующей части нормы о договоре возмездного оказания услуг (см. коммент. к гл. 39).
"Иное" в данном случае может означать и исключение по соглашению сторон действия только отдельных норм § 3, причем не только диспозитивных, но и императивных.
6. Абзац 2 п. 2 комментируемой статьи выделил особый вид договора строительного подряда - договор о сооружении объекта "под ключ". Имеется в виду договор, заключаемый между заказчиком и подрядчиком, который предусматривает выполнение последним цикла: проектирование - строительные, монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами и правилами, - сдача объекта в эксплуатацию. По договоренности сторон в таком договоре заказчик может принять на себя часть работ, поставок и других обязательств, с тем что ответственность за сдачу объекта "под ключ" продолжает нести подрядчик, который обязан сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, в соответствии с условиями договора.
Абзац 2 п. 2 статьи предоставляет сторонам возможность дополнить договор строительного подряда определенными (сверх обычных) обязанностями подрядчика. Имеется в виду заключение широко используемых в международной строительной практике договоров "продукция на руки". По такому договору подрядчик должен не только завершить строительство всего объекта, но и сдать персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для успешной эксплуатации объекта. В этом случае в соответствии с самой природой данных отношений подрядчик обязуется обеспечить успешный результат проводимой им профессиональной подготовки.
7. Заказчиком в договоре строительного подряда может быть, в принципе, любой субъект гражданского права - физическое или юридическое лицо, включая иностранцев.
В случаях, когда в договоре строительного подряда в качестве заказчика работы участвует гражданин и притом работы выполняются для удовлетворения его бытовых или других личных потребностей, учитывается действие п. 3 комментируемой статьи.
В соответствии с Федеральным законом от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" с изм. от 22.08.2004 (СЗ РФ, 1999, N 9, ст. 1096; 2004, N 35, ст. 3607) (далее - Закон об инвестиционной деятельности) заказчиками являются инвесторы, а также иные физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. При этом в случаях, когда заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах тех полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Правомочия иностранцев инвестировать на территории РФ и соответственно участвовать в отношениях по строительному подряду определяются, в частности, Законом об иностранных инвестициях.
Для случая заключения договора строительного подряда, отличающегося, в частности, специальным кругом лиц, выступающих на стороне заказчика, создана особая конструкция - государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд (см. коммент. к § 5 рассматриваемой главы).
Деятельность, связанная с исполнением функций подрядчика в договоре строительного подряда, относится к числу лицензируемых. В соответствии со ст. 17 Закона о лицензировании подлежит лицензированию, в частности, строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности согласно государственным стандартам. Положение о лицензировании деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 (СЗ РФ, 2002, N 12, ст. 1149), предусматривает, что указанная деятельность включает выполнение строительно-монтажных работ, в т.ч. общестроительных, отделочных, санитарно-технических и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика-застройщика. Обязательным является и лицензирование инженерных изысканий для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.
8. Сложность отношений сторон при строительном подряде предполагает широкое использование примерных условий или примерных форм договоров, в т.ч. приспособленных к отдельным видам строительных работ. В соответствии со ст. 427 ГК для применения примерных условий (примерных форм договоров) необходимо, чтобы они были опубликованы в печати. Кроме того, в конкретном договоре должны содержаться отсылки к ним (при отсутствии таких отсылок примерные условия применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота).
Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть также Международные условия договора о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов (Международное частное право. Сборник нормативных документов / Сост. Н.Ю. Ерпылева. М., 1994. С. 176 - 207), Условия Fidic контракта на проектирование, строительство и сдачу под ключ, 1995 (Международное частное право. Нормативные акты и международные договоры / Сост. М.К. Сулейменов. Алматы, 1999. С. 78 - 139).
9. Содержащееся в п. 3 комментируемой статьи указание относительно правового регулирования отношений по поводу выполнения работ для удовлетворения личных потребностей гражданина (заказчика) означает, что в виде общего правила к соответствующему договору применяются нормы комментируемого параграфа.
Такой вывод следует уже из того, что договор, направленный на удовлетворение личных потребностей граждан, прямо назван в п. 3 статьи "договором строительного подряда". И лишь в отношении прав заказчика должны действовать положения, включенные в § 2 комментируемой главы. Следует также иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 730 ГК при ненадлежащем выполнении или невыполнении работ по договору бытового подряда к отношениям, не урегулированным ГК, применяются Закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним, а в силу ст. 739 ГК заказчик может использовать в соответствующих случаях права, предоставленные ст. ст. 503 - 505 покупателю по договору розничной купли-продажи (см. коммент. к этим статьям). Указанные нормы распространяются, как можно сделать вывод из п. 3 комментируемой статьи, и на отношения по договору строительного подряда, направленному на удовлетворение бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика.