В правовом регулировании капитального строительства всегда играли и продолжают играть большую роль многочисленные акты, принятые на разном уровне. В их числе особое место занимает Градостроительный кодекс, ряд норм которого регулируют отношения в области капитального строительства. Такие же нормы включены в Закон об инвестиционной деятельности. Специальным по отношению к нему актом является и уже упомянутый Закон об иностранных инвестициях. Он направлен, в частности, на создание многообразных гарантий, предоставляемых иностранным инвесторам, часть из которых непосредственно относится к иностранным инвесторам - сторонам подрядного договора. К числу принятых на высшем уровне актов может быть отнесен Закон об архитектурной деятельности.
Правительство РФ Постановлением от 27.12.2000 N 1008 утвердило Положение о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (С3 РФ, 2001, N 1 (ч. II), ст. 135). Им установлено, как распределяются между указанными в Положении государственными органами полномочия на проведение государственной экспертизы, каким образом она должна проводиться, включая составление свободного экспертного заключения по результатам ее проведения, какие именно государственные органы обладают необходимой компетенцией на утверждение соответствующей документации, а в той же связи - как должны складываться отношения между заказчиками (инвесторами) и государственными органами в процессе проведения экспертизы. Государственная экспертиза проектной документации регулируется и ст. 49 Градостроительного кодекса.
Особая роль в правовом регулировании договоров строительного подряда принадлежит СНиПам - строительным нормам и правилам. Госстроем России 17.05.94 был утвержден основополагающий для этой области СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения". Указанный акт содержит определение соответствующей системы как совокупности взаимосвязанных документов, которые принимаются компетентными органами исполнительной власти и управления строительством, предприятиями и организациями для применения на всех этапах создания и эксплуатации строительной продукции в целях защиты прав и охраняемых законом интересов ее потребителей, общества и государства. Система включает построенные по вертикали документы. Имеются в виду федеральные нормативные документы (Строительные нормы и правила РФ, Государственные стандарты РФ в области строительства, Своды правил по проектированию и строительству, руководящие документы системы), нормативные документы субъектов Российской Федерации (территориальные строительные нормы), а также производственно-отраслевые нормативные документы (стандарты предприятий, объединений (строительного комплекса) и стандарты общественных объединений). При этом положения нормативных актов подразделяются по признаку юридической силы на обязательные, рекомендуемые или справочные. Специально указано, что отсутствие в договоре (контракте) ссылок на нормативные документы, которые содержат обязательные требования, не освобождает от их исполнения.
10. Особое место в системе гражданских договоров занимает договор участия в долевом строительстве, которому посвящен Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ, 2005, N 1 (ч. I), ст. 40). В силу ст. 4 Закона по этому договору "одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости".
Особенности складывающихся между сторонами отношений, которые определены в п. 1 ст. 1 того же Закона, заключаются в том, что они связаны: с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве; с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства; с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Правовой режим, установленный все тем же Законом для договора участия в долевом строительстве, включает установление (в различных формах) весьма жесткого государственного контроля за заключением и исполнением подобного договора, усиление ответственности за нарушение договора, выражающееся, в частности, в непременно штрафном характере неустойки, предусмотренной на случай нарушения сторонами договорных обязанностей, и др.
Статья 741. Распределение риска между сторонами
Комментарий к статье 741
1. Действие п. 1 комментируемой статьи ограничивается наступлением момента приемки объекта заказчиком. Риски, связанные с последующей гибелью или повреждением объекта строительного подряда, после этого момента подчиняются, в зависимости от обстоятельств, действию соответствующих норм ст. 755 (см. коммент. к ней).
2. Правила о распределении риска между сторонами, предусмотренные в п. 1 статьи, действуют независимо от того, осуществляется ли строительство из материалов заказчика, подрядчика или третьих лиц. По этой причине п. 1 ст. 220 ГК на данные отношения не распространяется.
3. Содержащееся в п. 1 статьи решение вопроса о случайной гибели объекта строительства совпадает с решением, которое включено в п. 1 ст. 705 (см. коммент. к ней). Различие состоит лишь в том, что соответствующие нормы комментируемой статьи носят не диспозитивный, а императивный характер.
4. Пункт 2 комментируемой статьи, в отличие от п. 1, предусматривает последствия гибели или повреждения объекта строительства до его приемки заказчиком по причинам недоброкачественности материала (деталей, конструкций) или оборудования, которые были предоставлены заказчиком, либо исполнения подрядчиком ошибочных указаний заказчика. Суть последствий, о которых идет речь, состоит в праве подрядчика требовать от заказчика в указанных случаях оплатить всю предусмотренную сметой стоимость работ.
Соответствующее право возникает у подрядчика лишь при условии, если он исполнил предусмотренную в п. 1 ст. 716 (см. коммент. к ней) обязанность - немедленно предупредить заказчика о соответствующих обстоятельствах, приостановив работу до получения от него соответствующих указаний. Из приведенного вытекает, что, во-первых, правило п. 3 ст. 401 ГК (о повышенной ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности) в соответствующих случаях по отношению к заказчику не применяется и, во-вторых, в ситуации, предусмотренной п. 2 комментируемой статьи, заказчик вправе требовать освобождения его от обязанности оплачивать всю предусмотренную сметой стоимость работ, если докажет, что передача им оказавшихся недоброкачественными материалов или оборудования, дача ошибочных указаний подрядчику либо невыполнение обязанностей, предусмотренных п. 1 ст. 716 ГК, имели место не по вине заказчика. Типичный пример - скрытые недостатки переданных заказчиком материалов (оборудования).
5. Комментируемая статья не содержит специальных правил относительно риска случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования или переданной для переработки вещи. Применительно к рассматриваемому договору такая ситуация может возникнуть при реконструкции. В указанном случае следует руководствоваться прежде всего ст. 705 (см. коммент. к ней), включенной в общие положения о подряде. Эта статья, в свою очередь, основана на ст. 211 ГК, в силу которой риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. Как и ст. 211, ст. 705 ГК представляет собой диспозитивную норму. Причем помимо того, что "иное" может быть установлено в Кодексе или другом законе, сами стороны могут предусмотреть это "иное" в договоре подряда, в т.ч. и строительного (например, то, что подрядчик несет риск случайной гибели не только материалов и оборудования, но и объектов, переданных ему для реконструкции или капитального ремонта).
Статья 742. Страхование объекта строительства
Комментарий к статье 742
1. Статья 742 допускает принятие стороной договора соответствующей обязанности - застраховать лежащий на ней риск, заключив для этой цели договор со страховщиком. Страхование, предусмотренное в комментируемой статье, осуществляется, в конечном счете, в интересах обеих сторон: той, на которую падает риск, поскольку при наличии страхового случая она не несет потерь сверх общей суммы уже выплаченной ею страховой премии, и одновременно ее контрагента, который приобретает реальную гарантию получения страхового возмещения при наступлении обстоятельств, представляющих собой страховой случай. Такого рода гарантия выражается в предположительно высокой платежеспособности страховых компаний, обеспечиваемой различными нормами страхового законодательства.
Соответствующая на этот счет норма включена в ст. 16 Закона об инвестиционной деятельности. В ней приведена прямая отсылка к законодательству, регулирующему вопросы страхования капитальных вложений.
2. Содержание комментируемой статьи шире ее названия, поскольку она охватывает два различных по предмету вида страхования. Речь идет о страховании имущества, используемого при строительстве, и страховании ответственности за причинение вреда при осуществлении строительства.
В первом случае на сторону договора строительного подряда может быть возложена обязанность страховать имущество по договору, заключенному в свою пользу (см. ст. 929 и коммент. к ней) или в пользу контрагента (см. ст. 930 и коммент. к ней). Во втором случае отношения соответствующих сторон со страховщиком должны быть урегулированы в рамках ст. 931 ГК.
Выбор вида страхования при заключении договора строительного подряда определяется характером интереса контрагента. Обычно интерес направлен на то, чтобы при наступлении страхового случая или самому получить соответствующую сумму, или быть свободным от несения ответственности за причиненный вред перед третьим лицом.
3. Обязанность страхования при строительном подряде может возникать не только из заключенного между сторонами договора строительного подряда, но и непосредственно из закона. Так, на время строительства гидротехнического сооружения его собственник обязан страховать риски гражданской ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни и здоровью физических лиц, а также имуществу физических и юридических лиц в результате аварии гидротехнического сооружения (ст. ст. 15 и 17 Федерального закона от 21.07.97 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" (СЗ РФ, 1997, N 30, ст. 3589), далее - Закон о безопасности гидротехнических сооружений). Обязательное страхование, однако, находится за рамками комментируемой статьи и в целом гл. 37 "Подряд". Оно регулируется п. п. 1 - 3 ст. 935 (см. коммент. к этой статье).
4. Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи содержит перечень условий страхования, которые должны содержаться в договоре строительного подряда. Отсутствие предусмотренных в этом пункте условий влечет различные по характеру последствия. Так, если в договоре строительного подряда не предусмотрены страховая сумма и застрахованные риски, обязательство сторон перед контрагентом осуществить соответствующий вид страхования вообще не возникает. Иное дело, если отсутствуют данные о страховщике. При такой ситуации обязательства стороны, которая должна осуществлять страхование, возникают и считаются исполненными независимо от того, с кем в действительности заключен договор страхования, если только не будут установлены умысел или грубая неосторожность стороны, избравшей страховщика.
5. Пункт 2 комментируемой статьи относится прежде всего к страхованию имущества в пользу контрагента и имеет в виду ситуацию, при которой выплаченное страховое возмещение не покрывает убытки. В подобном случае контрагент вправе взыскать со стороны, обязанной застраховать соответствующее имущество (при доказанности того, что страховой случай возник вследствие непринятия страхователем указанных в п. 2 статьи мер, необходимых для предотвращения страхового случая), разницу между понесенными убытками и выплаченным ему возмещением. Ссылаться на то, что страховая сумма в договоре страхования расходится с той, которая предусматривалась условиями договора строительного подряда, соответствующая сторона не вправе.
Убытки контрагента подлежат возмещению в полном объеме, если страховщик будет освобожден от выплаты страхового возмещения страхователю (стороне договора строительного подряда) по основаниям, указанным в ст. ст. 963 и 964 (см. коммент. к ним), кроме случаев, когда освобождение страховщика от возмещения убытков произошло вследствие обстоятельств, которые должны влечь за собой ответственность самого контрагента, заявившего соответствующее требование.
Статья 743. Техническая документация и смета
Комментарий к статье 743
1. Назначение технической документации состоит в том, что она устанавливает, какие по объему и содержанию работы должен выполнять подрядчик, а также и то, каким требованиям, прежде всего с точки зрения их качества, работы должны соответствовать.
Смета, о которой также идет речь в п. 1 комментируемой статьи, представляет собой денежное выражение подлежащих выполнению работ.
2. По общему правилу проектная документация и смета составляются на каждый объект постройки, реконструкции или расширения.
В случаях, когда в установленном порядке был утвержден отдельный титул стройки (либо заменяющий его документ), в виде такой документации для совокупности строящихся, реконструируемых, расширяющихся зданий и сооружений (объектов) составляется единая смета. При этом не имеет значения, располагается ли стройка на одной или нескольких площадках. Имеется в виду, что в последнем случае производится суммирование показателей соответствующей технической документации по объектам и затратам.
3. Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи содержит презумпцию в пользу того, что проектная документация и смета в полном объеме представляют собой соответствующее договорное условие, а следовательно, неполнота документации составляет один из возможных случаев нарушения указанного условия договора. Это не исключает права сторон по соглашению между собой, как указано в комментируемой статье, не только сузить объем подлежащих исполнению работ по сравнению с технической документацией и сметой, но и, напротив, предусмотреть более широкий объем работ.