Основные виды сделок в сфере использования земель, которые не влекут за собой смены собственника земельного участка, — это договоры аренды, договоры залога земельных участков, залог права аренды земельного участка и права на земельную долю, а также доверительное управление недвижимым имуществом (ст.
1012—1026 ГК РФ). Под арендой земельных участков понимается урегулированная нормами гражданского (ст. 606—625 ГК РФ) и земельного законодательства (ст. 22 ЗК РФ) земельно-правовая сделка, основными признаками которой являются: срочность; возмездность; целевой характер, определенный договором аренды земельного участка; самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выражающаяся в запрете арендодателю вмешиваться в деятельность арендатора, если он не нарушает условия договора. Приводя в систему перечисленные признаки, можно сформулировать земельно-правовую сделку по аренде земли как срочное, возмездное и целевое использование земли арендатором для самостоятельного ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды. Особенностью договоров данного вида является сохранение за арендодателем титула собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного угодья. Лишь при защите нарушенных земельных прав арендатор вправе выступать от имени собственника земельного участка, в том числе и без доверенности, если его действия ограничиваются рамками законной защиты. Поскольку арендатор — не собственник земельного участка, а всего лишь срочный пользователь им, то налоговое бремя несет на себе арендодатель — собственник земельного участка. Исходя из принципа стабильности земельных отношений, закон предоставляет право арендатору, надлежащим образом выполняющему свои договорные обязательства, преимущественное, по отношению к другим лицам, право на возобновление арендных отношений на следующий срок.
В результате этого срочный договор аренды при надлежащем исполнении арендатором своих договорных обязанностей может длиться неопределенное время. Залог как одна из форм земельно-правовой сделки представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (ст. 1 Закона РФ «О залоге»). В случае нарушения залоговых обязательств залогодателем (невозврата долга, взятого под залог земельного участка) залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество только по решению суда, арбитражного или третейского суда, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Лишь в специально оговоренных законом случаях допустимо обращение взыскания на такое имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. В соответствии со ст. 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Залог права на земельную долю допускается при условии, если она может быть выделена в натуре без изменения целевого назначения земельного участка при обращении на нее взыскания. Указанные договоры должны быть осуществлены в письменной форме, нотариально удостоверены и обязательно зарегистрированы
Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
|
|
К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЗК РФ. Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле. Существенное значение согласно ЗК РФ принадлежит преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка. Несоблюдение их влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся следующие: предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т. е. имеющий кадастровый номер; обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами; отсутствие земельных и иных имущественных споров поземельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи; соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. В случае, если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не нижеуказанной в извещении. Купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров о его принадлежности, границах и иных земельных споров. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Государственной регистрации в этом случае подлежит переход права собственности к покупателю. Значение государственной регистрации - с момента регистрации покупатель становится собственником земли (п. 2 с-г. 551 ГК РФ).
Ограничение оборотоспособности земельных участков означает прежде всего ограничение в передаче таких участков в собственность граждан и юридических лиц, но не значит, что исключена всякая возможность их оборота. Так, отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, могут передаваться в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 5 ст. 93 ЗК РФ).
Сделки - правовая форма оборота объектов гражданских прав. Сделки - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Особенности оборота земельных участков находят отражение в содержании соответствующих сделок с землей.
Общие положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяются в земельном обороте. Земельное законодательство предусматривает особенности совершения, например, сделок купли-продажи земельных участков, обусловленные необходимостью обеспечения публичных интересов. В этих случаях должен соблюдаться принцип использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, контролироваться соблюдение норм предельных площадей земельных участков и т. д. Специальные правила, касающиеся оборотоспособности, установлены в ГК в отношении земли и других природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства (п. 1 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»). Общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности - в земельном законодательстве. Пункт 1 ст. 27 Земельного кодекса предусматривает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК.
В то же время в ЗК есть специальные нормы, отражающие особенности заключения, например, договоров купли-продажи, аренды земельных участков. Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, ЗК делит на два вида: земли, изъятые из оборота, которые не могут приватизироваться и быть объектами гражданско-правовых сделок; земли, ограниченные в обороте, которые также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами. Кроме того, они могут являться предметом гражданско-правовых сделок на основе действующего законодательства. Из оборота изъяты земельные участки, на которых расположены различные объекты, находящиеся в федеральной собственности, например полностью изъяты из оборота земли государственных природных заповедников, земельные участки, на которых находятся здания и сооружения Вооруженных Сил РФ и др. К землям, ограниченным в обороте, относятся земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, перечень которых содержится в п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, например земли лесного фонда, земли водного фонда, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами и т. д. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.
1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах. Органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах. 2. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением некоторых случаях, прописанных в ЗК РФ.
Институт возникновения прав на землю регулируется преимущественно нормами ЗК РФ, но в тесном взаимодействии с ГК и соответствующими федеральными законами. Пункт 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ определяет круг оснований возникновения только тех прав на земельные участки, которые предусмотрены главами 3 и 4ЗК РФ: право собственности (глава 3); право постоянного (бессрочного) пользования (ст.20); право пожизненного наследуемого владения (ст. 21); право аренды (ст. 22); право ограниченного пользования чужим земельным участком - сервитут (ст. 23); право безвозмездного срочного пользования (ст. 24). При определении основания возникновения выше перечисленных прав на земельные участки ЗК РФ делает ссылку к основаниям, установленным гражданским законодательством и иными федеральными законами. ЗК РФ содержит требование государственной регистрации сделок с земельными участками, которая обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственной регистрации подлежат: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. С момента регистрации данного договора последний считается заключенным (п. 2ст. 558 ГК РФ); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); договор мены жилыми помещениями (ст. 567 со ссылкой на п. 2 ст. 558 ГК); дарение недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор аренды имущества (жилого помещения), предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество арендатору (п. 3ст. 609 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ); договор доверительного управления недвижимым имуществом, которое относится к жилым помещениям; договор доверительного управления предприятием (п. 2 ст. 1017 ГК ссылкой на п. 2 ст. 558 и п. 3 ст. 560 ГК РФ). Пункт 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ устанавливает закрытый перечень сделок, подлежащих государственной регистрации. Однако ни ГК (ст. 131), ни Закон о регистрации прав на недвижимость, ни акты земельного законодательства не устанавливают исчерпывающего перечня сделок, подлежащих государственной регистрации, а лишь определяют критерии их отнесения к сделкам, подлежащим государственной регистрации: сделки, направленные на установление, изменение и прекращение вещных прав; сделки, направленные на установление обременении вещных прав. Учитывая тот факт, что в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права (в том числе и права на земельные участки) могут возникнуть из «. . . договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему», следует заключить, что сделка, прямо не предусмотренная законом, но приводящая к установлению ограничений (обременении) вещных прав на земельные участки, в соответствие со ст. 164 и 131 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость должна подлежать государственной регистрации.