Муниципальная собственность на землю возникает: в результате разграничения государственной собственности на землю в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю»; в случае приобретения земельных участков, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, по основаниям, установленным гражданским законодательством (ст.19 Земельного кодекса РФ). Территорию муниципального образования составляют (ст. 12 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»): земли городских, сельских поселений; прилегающие к ним земли общего пользования; рекреационные зоны; земли, необходимые для развития поселений; другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (или в случаях, установленных законом, иные лица по специальному поручению органов местного самоуправления). В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми не только федеральными законами, но и принятыми в соответствии с ними законами субъекта РФ. Что касается гражданско-правовых оснований приобретения муниципальной собственности на земельные участки, то в отличие от государственной собственности она может возникать в порядке ст. 225 Гражданского кодекса РФ и на бесхозные земельные участки, от которых отказались собственники. При разграничении государственной собственности на землю в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность не передаются.
Гражданско-правовыми основаниями возникновения муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах РФ являются: признание федеральным законом земельного участка находящимся в муниципальной собственности; приобретение земельного участка муниципальным образованием по основаниям, установленным гражданским законодательством. При разграничении государственной собственности на землю в собственность того или иного муниципального образования переходят земли, находящиеся в границах этого требования. Однако муниципальное образование может приобрести, например купить, земельный участок, находящийся за пределами территории муниципального образования. Точно так же субъект РФ или непосредственно Российская Федерация могут передать безвозмездно в собственность муниципального образования любой участок, в том числе и находящийся за пределами его границ. Передача земельных участков в муниципальную собственность в городах Москве и Санкт-Петербурге регулируется их собственными законами, ими может быть предусмотрена и возмездная передача земельных участков. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ (п. 1 ст. 15З КРФ).
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (ст. 16 Земельного кодекса РФ). Федеральным законом от 17 июля 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю» закрепляется разграничение государственной собственности на землю на: собственность РФ (федеральную собственность); собственность субъектов РФ; собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в России является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности ее субъектам (собственность субъекта Федерации). От имени РФ и ее субъектов права собственника реализуют органы государственной власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. 125 ГК РФ). Государство (в лице РФ и ее субъектов) в земельных отношениях может выступать в одной из двух ролей: в качестве суверена, устанавливающего нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный контроль за использованием земель и другие функции, названные в ст.9, 10 Земельного кодекса; в качестве собственника земельных участков. В последнем случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков. Процедура проведения разграничения государственной собственности на землю установлена Федеральным законом от 17 июля 2001 г. 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Момент возникновения права собственности на земельные участки у РФ, субъектов Федерации и муниципальных образований связан с моментом государственной регистрации права собственности на земельные участки. Основанием государственной регистрации права собственности являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые, соответственно, у РФ, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. В ст. 17З КРФ установлены основания возникновения федеральной собственности на землю. Помимо разграничения в соответствии с вышеуказанным законом, к таковым относятся: приобретение Российской Федерацией земельных участков по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством; признание федеральными законами нахождения отдельных земельных участков в федеральной собственности.
Современное законодательство позволяет назвать несколько видов частной собственности на землю: собственность индивидуальная, т. е. земельные участки предоставляются в собственность для ведения огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства и т.д. Собственником земельных участков могут выступать: а) граждане; б) граждане иностранных государств и лица без гражданства; в) юридические лица, включая иностранные, которые на основании ст. 36 Конституции РФ вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им земельными участками, использовать для бытовых, предпринимательских и иных целей, совершать различные сделки, в том числе и по отчуждению), но в пределах, предусмотренных законодательством, т. е. если это не на носит ущерба окружающей природной среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. ЗК РФ установил перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральным законом); общая собственность. Ее субъекты, как и любые другие, обладают правомочиями и несут юридическую ответственность (например, участники крестьянского (фермерского) хозяйства). Отличительная черта этого вида собственности -ее субъектами выступают несколько граждан или юридических лиц.
Выделяют: а) общую совместную собственность; б) общую долевую собственность; собственность юридического лица, при которой собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. Земельные участки могут быть как переданы в собственность юридического лица в качестве вкладов их учредителями, так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям. Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ). На всех остальных территориях, кроме перечисленных в статье, указанные лица могут приобретать земельные участки в собственность. Участками земли из земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, в соответствии со ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения 2002 г. могут обладать только на праве аренды.
По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды эта вещь должна быть возвращена ее собственнику.
Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется ГКРФ, который предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы ЗК РФ. По общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении РФ - собственника земельных участков, указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса в качестве исключенных из оборота, а в п. 11 ст. 22 - запрет на передачу в аренду изъятых из оборота земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. ЗК РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев: когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (п. 5 ст. 35); когда граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36); когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия. Более широкий объем прав предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет: арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления; изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Основания прекращения права собственности: при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка.
Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения: отказ землепользователя от принадлежащего им права на земельный участок либо в силу принудительного изъятия. Основания прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством. Прекращение аренды по инициативе арендодателя не допускается: в период полевых сельскохозяйственных работ; в иных установленных федеральными законами случаях. Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком. Указанное право прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон: по истечении срока, на который участок был предоставлен; при отказе землепользователя от принадлежащего ему права либо в силу принудительного изъятия. Указанные права прекращаются принудительно: при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы; нарушение режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования; систематическое невыполнение мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; систематическая неуплата земельного налога; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях; изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиции земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Основания прекращения сервитута. Частный сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен. Основаниями прекращения прав на землю также являются: изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с обстоятельствами в порядке и на условиях, предусмотренных федеральными законами; конфискация земельного участка – безвозмездное изъятие по решению суда в виде санкции за совершение преступления; реквизиция земельного участка – временное изъятие в целях защиты интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз.