В предыдущем параграфе были упомянуты слова А.М. Эрдлевского о том, что законодателю необходимо прояснить, что же такое владение долей в праве. На наш взгляд, доктрина, а затем и практика дали ответ на этот вопрос. В качестве владения долей для целей применения виндикации стоит рассматривать «книжное владение», т.е. владение согласно реестру.
Стоит заметить, что если владение долей сохранилось за участником общей долевой собственности и доля была отчуждена по недействительной сделке третьему лицу, то нет необходимости выстраивать защиту на основании п.42 Постановления N 10/22. В этом случае пострадавшее лицо просто выходит с иском о признании своего права на долю. Как было сказано ранее, такое лицо не может выходить с иском о реституции, т.к. право не забиралось у истца, оно было и осталось за ним.
В этом параграфе нам бы хотелось осветить еще один возможный способ защиты прав сособственника - иск о признании права у ответчика отсутствующим. Отметим, что одним из существенных условий для представления защиты по этому иску является сохранение фактического владения долей за сособственником, даже если в реестре значится иное лицо. То есть в данном случае у приобретателя может быть лишь «книжное» владение.
Иск о признании права у ответчика отсутствующим является довольно специфическим способом защиты, как минимум потому, что не может применяться, если истцу доступны иные способы защиты. Однако, большое количество заявителей пытаются выйти именно с этим иском. Суд чаще всего говорит о том, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты права. В связи с тем, что Верховный Суд не так давно вынес определение, проливающее свет на обозначенную нами проблему, считаем необходимым привести ниже его анализ.
В Определении ВС РФ от 27.06.2017 по делу № 310-КГ17-2466 рассмотрено исковое заявление С. Шаповаловой к Т. Мишиной и администрации городского поселения о о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Мишиной. на земельный участок, о прекращении права собственности Мишиной Т.А. на указанный земельный участок; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Мишиной на спорный земельный участок.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 31.07.2007 по делу N А08-847/07 за Шаполовой С.А. и Мишиной Т.А. признано право собственности на доли в размере 1/2 в праве собственности на нежилое помещение, приобретенное ими по договору купли-продажи от 17.05.2000.
Шаполова С.А. и Мишина Т.А. 26.09.2014 заключили соглашение о разделе нежилого помещения и прекращения права долевой собственности.
На основании данного соглашения Управление Росреестра зарегистрировало за Шаполовой С.А. право собственности на причитавшуюся ей часть имущества.
По заявлению Мишиной Т.А. Управление Росреестра 10.08.2015 зарегистрировало за ней право собственности на земельный участок площадью 82 кв.м.. На данном участке было расположено не только нежилое помещение, принадлежащее Мишиной, но и нежилое помещение, принадлежащее истице. В качестве правоустанавливающего документа в свидетельстве о государственной регистрации права собственности указано только распоряжение Главы Администрации Ивнянского поселкового округа Белгородской области от 06.09.2000 N 87. Договор купли-продажи данного земельного участка с Мишиной Т.А. не заключался.
Шаполова С.А. 31.07.2015 обратилась в Администрацию поселения с заявлением о предоставлении в долевую собственность за плату сорного земельного участка.
Инспектор-землеустроитель Администрации поселения в акте от 09.09.2015, составленном по результатам рассмотрения заявления предпринимателя, указал, что испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен в долевую собственность, так как на нем расположены два нежилых помещения, принадлежащих заявителю и Мишиной Т.А., которая зарегистрировала право собственности на спорный участок на свое имя, и предложил собственникам помещений написать совместное заявление в Администрацию поселения о предоставлении земельного участка в собственность за плату и ввиду сложившейся конфликтной ситуации обратиться в суд для разрешения спора.
Все суды отказали истице в удовлетворении требований, указав на то, что она выбрала ненадлежащий способ защиты. Однако ВС РФ занял противоположную позицию.
Он отметил, что согласно ст. 30.2 ЗК РФ лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если на земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности. Пунктом 5 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.
В то же время, Мишиной участок был приобретен без соблюдения предусмотренных законодательством процедур. В связи с этим, как отмечает ВС РФ, за другими собственниками объектов не может быть признано право долевой собственности на участок. Таким образом, невозможно защитить право истицы теми способами, которые были предложены нижестоящими судами.
Кроме того, наличие записи о праве собственности Мишиной в реестре мешает Шаполовой реализовать право на приватизацию. Следовательно, единственным возможным в данном случае способом защиты нарушенного права истца является предъявление требования о признании отсутствующим незаконно зарегистрированного права собственности ответчика на спорный участок.
Таким образом, можно сформулировать алгоритм выбора иска о признании права отсутствующим среди иных способов защиты права. Во-первых, осуществляет ли истец фактическое владение имуществом? Если нет - нужен виндикационный иск. Если да - возникает следующий вопрос: законно ли зарегистрировано право за ответчиком? Если да, то нужно идти в суд с иском о признании права общей долевой собственности. Если нет, то необходимо установить всех фактических владельцев спорного участка и ту площадь, которая необходима для эксплуатации объекта недвижимости (если спор касается земельного участка, как в нашем случае) и защищать свои права по иску о признании права у ответчика отсутвующим.
Таким образом, в данной главе нами были разобраны возможные способы защиты пострадавших сособственников при отчуждении общего имущества или доли в нем. Стоит отметить что в основном суды выносят единообразные решения, заимствуя предложенные в Постановлениях Президумов модели. Однако, все еще существуют трудные вопросы в разрешении этой категории споров (рассмотренный пример с иском о признании права отсутствующим). На наш взгляд, подход, предложенный ВС РФ будет осмыслен судами и привнесен в практику, как это произошло с позициями ВАС РФ от 2011 года.
Заключение
Итак, в работе нами были обозначены и проанализированы основные виды конфликтов сособственников., а также найдены решения большинства из них. По некоторым вопросам, как то порядок несения расходов сособственниками и возможность самостоятельного действия сособственника в общем интересе, уже существуют хорошо проработанные инициативы (в Проекте ГК РФ), которые необходимо внедрить в гражданское законодательство.
Что касается более острых проблем - пользования и распоряжения общим долевым имуществом - то способы их разрешения успешно находит судебная практика. Так, в вопросе пользования имуществом многоквартирного дома на основе практики ВС РФ в доктрине обозначился подход, согласно которому сособственники имеют квазикорпоративные права в отношении общего имущества, а также, возможно, представляют собой гражданско-правовое сообщество. На наш взгляд, это довольно интересны й подход, который ученые только начинают разрабатывать.
В вопросе защиты прав потерпевших сособственников при продаже всего имущества или его доли судебной практике совместно с доктриной удалось создать работающие модели защиты прав. Несмотря на это, некоторый процент исследователей и практиков иногда смешивают различные способы защиты, однако повторимся - ответы на поставленные вопросы уже даны в теории и в практике, в частности в постановлениях высших судебных инстанций. Но и в защите прав сособственников все еще существуют актуальные вопросы. Например, защита прав с помощью иска о признании права отсутствующим еще не до конца устоялась в практике. Мы считаем, что недавно сформулированная позиция ВС РФ по этому вопросу позволит упорядочить практику судов общей юрисдикции, а субъектам правоотношений предоставит еще один действенный инструмент защиты.