ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ «ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ»
Факультет права
Выпускная квалификационная работа - бакалаврская работа
Общая долевая собственность в российском праве: конфликты между сособственниками и пути их решения
по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция»
Сиукаева Алана Рудольфовна
Научный руководитель (к.ю.н., доцент) Ерохова Мария Андреевна
Москва 2018
Оглавление
Введение
1. Виды конфликтов участников права общей долевой собственности
1.1 Конфликты сособственников, связанные с несением расходов по содержанию общей долевой собственности
1.2 Конфликты, связанные с осуществлением одним из сособственников действий в общем интересе
1.3 Конфликты по пользованию общим долевым имуществом
1.4 Отчуждение общей долевой собственности и защита прав потерпевших сособственников
2. Конфликты, связанные с пользованием общим долевым имуществом
2.1 Конфликты, возникающие в связи с владением и пользованием общим имуществом жилых многоквартирных домов
2.2 Конфликты, возникающие в связи с выделом доли
3. Отчуждение общего имущества и защита прав потерпевших сособственников
3.1 Защита права сособственника в случае продажи всего имущества
3.2 Защита права сособственника в случае продажи доли
Заключение
Введение
Актуальность
Конфликты собственников, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом не исчезнут никогда. Доктрина и практика заняты выработкой универсальных способов разрешения таких конфликтов.
Институт общей долевой собственности, конечно, не является исключением. Однако правоотношения, которые он охватывает, имеют особенность - они осложнены наличием нескольких собственников одного и того же имущества.
Конфликты между сособственниками, и сособственниками и третьими лицами обретают все новые формы, ставя перед доктриной и практикой все более сложные задачи. Актуальным примером на сегодняшний день является проект Федерального закона № 346930-7 от 21.12.2017 г, направленный на запрет продажи так называемых «микродолей», т.е. совсем незначительных долей, в праве общей долевой собственности. Все большую популярность приобретает схема вселения в квартиру третьего лица, приобретавшего маленькую долю, и последующее «выживание» из квартиры законных собственников, в связи с чем достаточно остро стоит проблема «квартирного рейдерства». Собственник микродоли все же является законным участником общей долевой собственности (по крайней мере, согласно действующему законодательству), поэтому пресечь его действия не так легко, как может показаться на первый взгляд.
Приведенный нами пример иллюстрирует лишь одну из многих конфликтных ситуаций, возникающих между участниками общей долевой собственности. Наиболее острые вопросы связаны с распоряжением общим долевым имуществом в целом, а также с распоряжением долей в таком имуществе. Помимо прочего, существует также большое количество разногласий между сособственниками, связанных с владением и пользованием общей долевой собственностью.
В нашей работе мы постараемся обозначить основные виды конфликтов сособственников, а также найти возможные пути их разрешения.
1. Виды конфликтов участников права общей долевой собственности
1.1 Конфликты сособственников, связанные с несением расходов по содержанию общей долевой собственности
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Согласно ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Таким образом, пределы участия собственника в несении расходов по содержанию имущества определяются размером его доли.
В Жилищном кодексе также можно найти нормы, определяющие порядок несения бремени расходов сособственниками. Согласно п.1 ст.37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В ст. 39 ЖК РФ предусмотрено обязательное несение бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности. право долевой собственность
Высшие судебные инстанции в своих постановлениях вводят дополнительные критерии при толковании ст.249 ГК РФ. В частности Пленум Верховного Суда в своем Постановлении «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» от 10.06.1980 № 4 устанавливает, что затраты на проведение ремонтных работ в жилом доме должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем, в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отмечено: «При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании». Таким образом, судом учитываются дополнительные критерии при распределении бремени несения расходов.
Введение судами дополнительных критериев вполне объяснимо. Императивная норма, закрепленная в ГК, не дает возможности собственникам перераспределить бремя несения расходов. В связи с этим, даже если сособственник не пользуется общим долевым имуществом, он, согласно ГК РФ обязан нести расходы по его содержанию. Высший арбитражный суд занимал позицию, аналогичную той, что выражена в законодательстве. Так, в Определении ВАС РФ от 17.09.2013 N ВАС-12287/13 по делу N А55-23195/2012 отмечено: «Законодательными нормами не предусмотрено освобождение участника долевой собственности от его участия в расходах по содержанию общего имущества в здании в случае фактического неиспользования им помещений в этом здании». В Определении ВАС РФ от 17.07.2014 N ВАС-8754/14 по делу N А12-14510/2013: «Неиспользование помещений собственником также не является основанием для невнесения им названной платы». На наш взгляд, обязательное участие сособственника в несении расходов по содержанию имущества, которым он не пользуется, нельзя назвать справедливым.
В Проекте Гражданского Кодекса Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС «Консультант Плюс». предлагается изменить существующую норму о распределении расходов: «Каждый участник общей собственности обязан соразмерно со своей долей либо при совместной собственности за счет общего имущества, а при его недостаточности - в равных долях, участвовать в издержках по его содержанию и сохранению, в том числе связанных с уплатой налогов и сборов, если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками». Таким образом, согласно ст. 273 Проекта, меняется принцип распределения расходов. Диспозитивная норма дает сособственникам возможность самостоятельно определить кто и как участвует в расходах по содержанию общего имущества, что отвечает требованиям разумности и справедливости.
Однако изменения в статью о расходах на содержание общего долевого имущества до сих пор не внесены. В связи с этим, нередко возникают ситуации, когда все собственники не осуществляют вообще никаких действий в отношении общего имущества, чтобы избежать лишних трат и наиболее сознательному сособственнику приходится осуществлять эти действия самостоятельно.
1.2 Конфликты, связанные с осуществлением одним из сособственников действий в общем интересе
В Гражданском Кодексе предусматривается порядок владения и пользования общей долевой собственностью. Согласно ст. 247 ГК РФ они осуществляются по единогласному решению сособственников. Этот механизм нельзя назвать удобным, поскольку существует большое количество ситуаций, при которых один из сособственников вынужден принимать решение единолично. Кроме ситуаций экстремального характера, требующих срочного реагирования, возникновение споров возможно и при обычном течении дел. Например, из всех сособственников лишь один считает необходимым проведение ремонта помещений. Статьи главы 16 ГК РФ не дают разъяснений в части осуществления одним из сособственников действий в общем интересе.
В гражданском законодательстве России существует несколько разрешенных моделей поведения, которые можно применить в данной ситуации. Таких моделей три: заключение сделки неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ), действие в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ) и совершение товарищем действий в общих интересах всех товарищей (ст. 1044 ГК РФ).
В статье 183 ГК РФ закреплено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо впоследствии не одобрит данную сделку. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.
Эту норму нельзя назвать подходящей применимо к регулированию действий сособственника в общем интересе. В данном случае никак не освещается вопрос общей заинтересованности сособственников в совершенных действиях. Если использовать норму ст. 183 ГК РФ, то в случае, если один сособственник произвел необходимый срочный и дорогостоящий ремонт общего долевого имущества, он никак не может принудить остальных нести бремя по его оплате.
Следующая модель, доступная для регулирования отношений общей долевой собственности - действие в чужом интересе без поручения. Применение норм из гл. 50 ГК РФ в отношениях общей долевой собственности тоже довольно трудно себе представить. Во-первых, сособственник при управлении общим имуществом неизбежно действует не только в чужих интересах, но и в своих собственных. На наш взгляд, это противоречие норм гл. 50 ГК РФ сути института общей долевой собственности объясняет невозможность их применения в отношениях сособственников. Во-вторых, действия в чужом интересе, как и действия лица с недостатком полномочий требуют последующего одобрения действий. Вновь появляется вопрос, связанный с применением ст. 183 ГК РФ - как ограничить возможность недобросовестных сособственников своим отказом в одобрении сделок «разжиться» результатами улучшений общего имущества.
Таким образом, обе рассмотренные модели не отвечают специфике института общей долевой собственности.
Согласно п. 4 ст. 1044 ГК РФ товарищ может совершать сделки от имени всех товарищей и требовать возмещения произведенных за свой счет расходов, если докажет, что совершение данных сделок было необходимо в их общих интересах.
Стоит заметить, что при рассмотрении исковых требований о возмещении расходов одного из сособственников, возникших в связи с содержанием общего имущества, суды обращают внимание именно на целесообразность действий в общем интересе. Так, например, в Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 N 02АП-7880/2015 самостоятельные действия сособственника по надлежащей эксплуатации общего долевого имущества были признаны необходимыми. Его требование о взыскании с ответчика понесенных расходов, соразмерно доле последнего в общем имуществе признано правомерным и частично удовлетворено.
Судом также отмечено, что сособственник, обладающий наибольшей долей в праве, не освобождается от обязанности согласовывать свои действия по и пользованию общим долевым имуществом с остальными участниками общей долевой собственности. Однако отсутствие такого согласования не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении понесенных им расходов.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.10.2011 N 5910/11 по делу N А65-15665/2010-СА2-34 суд при направлении дела на пересмотр отмечает, что «при новом рассмотрении дела суду следует определить, являются ли изменения, которые осуществлены ответчиком без согласия истца, ухудшениями общего имущества». То есть суду предстоит определить, принесли ли совершенные сособственником действия пользу для всех, либо они улучшили положение одного сособственника, а другим принесли ущерб.
Рассматриваемое постановление примечательно еще одним сделанным выводом, повлиявшим на последующую судебную практику. Президиум подчеркнул, что при разрешении спора между участниками общей долевой собственности суд не может опираться на нормы о деликтной ответственности. Применение данных норм в модели общей долевой собственности рушит всю логику отношений между сособственниками. При причинении вреда общему долевому имуществу действиями одного из сособственников, истец должен выходить с иском о восстановлении положения, существующего до нарушения права, а не о возмещении причиненного имуществу вреда. В случае использования последней модели, ответчик должен будет возместить вред, причиненный его же собственному имуществу, что в принципе противоречит логике защиты в случае деликта.