Общность собственников помещений в многоквартирном доме во многом похожа на юридическое лицо. Первая общая черта - организация управления, поскольку согласно ЖК РФ основным органом управления является общее собрание жильцов многоквартирного дома. Решения по вопросам голосования принимаются либо простым большинством голосов, либо квалифицированным (в зависимости от вопроса). Ст. 46 ЖК РФ
С одной стороны, эта общность независима от одного конкретного сособственника (например, потому что порядок пользования и управления распространяется на приобретателя доли и автоматически не прекращается со сменой собственника помещения). С другой стороны, «указанные корпоративные признаки не приводят к прекращению правовой компетенции отдельного сособственника. <…> иски, выходящие за пределы управления и пользования общим имуществом, имеют свое действие против конкретных сособственников» Филатова У.Б. Институт права общей собственности в странах романо-германской правовой семьи Германии, Австрии, Швейцарии, Франции и России: сравнительно-правовое исследование. диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук: 12.00.03. М.2015. С.180..
Можно сказать, что и в доктрине и в практике начинает формироваться определенная позиция в отношении общего имущества многоквартирного дома. Согласно этой позиции, общее имущество многоквартирного дома - это особый вид общей долевой собственности. Оно представляет собой обособленный имущественный комплекс, доля в праве на который дает собственнику больше корпоративные права, чем права по владению и распоряжению. Конечно, это формирующаяся позиция, которая, скорее всего, еще подвергнется научной критике. Однако, вынесенное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ N 305-КГ16-12198 дает основание думать, что позиция не лишена смысла. По крайней мере, если придерживаться данной точки зрения, можно понять, почему же суд виндицировал общее имущество у сособственника. Хочется отметить, что при использовании в своей аргументации вышеупомянутого Определения, суды вообще не касаются вопроса виндикации. Используются только аргументы Коллегии об обязании привести спорное помещение в первоначальное состояние и взыскании с ответчика неосновательного обогащения. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2017 год, в который включено вышеупомянутое Определение, также не уделено внимания позиции суда по виндикации.
Очевидно, что говорить о формировании определенной позиции судов по вопросу довольно рано, и те рассуждения, которые были найдены нами в доктрине, свидетельствуют только о начале осмысления проблемы. Однако нам кажется интересным вопрос о виндикации общей собственности многоквартирного дома у собственника .Доктрине и практике еще предстоит найти на него ответ.
2.2 Конфликты, возникающие в связи с выделом доли
Согласно п.2 ст. 252 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право выдела своей доли из общего имущества. Если сособственники не договорятся о способе и условиях выдела доли, то выдела доли в натуре можно требовать в судебном порядке.
Если долю невозможно выделить в натуре, то тогда собственнику, с его согласия, выплачивается компенсация всеми остальными участниками общей долевой собственности. Однако если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Конфликты, связанные с выделом собственнику доли напрямую связаны с вопросами пользования общим имуществом. Именно невозможность пользоваться своим имуществом чаще всего приводит к спорам сособственников и, в конечном итоге, иску одного из них о выделе доли. Помимо этого, участниками права общей долевой собственности чаще всего выступают члены одной семьи. Чаще всего, как показывает практика, маленькие доли («микродоли») в таких квартирах получают третьи лица по договору дарения, либо дальние родственники семьи по завещанию. Для семьи, проживающей совместно, такой собственник микродоли становится проблемой. Вселяться в квартиру он скорее всего не будет, но потребует выплату компенсации в судебном порядке (чаще всего требуемые суммы очень завышены). Если сособственники откажутся платить такую сумму, то доля останется за собственником, согласно п.4 ст. 252 ГК РФ. Кроме того, непонятно как в полной мере владеть и пользоваться имуществом, если один из сособственников вообще в этом не заинтересован, но, владея микродолей, может чинить существенные препятствия.
Таким образом, собственники обладающие правом на значительные доли в общем имуществе заинтересованы в выплате компенсации владельцам малых долей.
Как было сказано ранее, чаще всего собственники таких долей пользуются своим положением и требуют в судебном порядке выплаты сумм, которые в несколько раз превышают реальную стоимость их доли. До недавнего времени остальные сособственники попадали в довольно трудную ситуацию - правило, закрепленное в абз. 2 п.4 ст. 252 ГК РФ о возможности выплаты компенсации собственнику без его согласия очень редко применялось судами на практике. В 2016-2017 годах ВС РФ вынес несколько определений, изменивших позицию судов общей юрисдикции по этому вопросу.
В Определении Верховного Суда РФ от 14.06.2016 N 31-КГ16-3 Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ рассматривала дело по иску трех истцов (членов одной семьи, которые суммарно владели 8/9 доли в трехкомнатной квартире) к сособственнице, которой по наследству досталась 1/9 доли в квартире. Собственница не жила в квартире, не хотела туда въезжать и была согласна на выплату компенсации. Однако сумма, которую она требовала в 2 раза превышала рыночную стоимость доли. Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал. В суде ответчица утверждала, что собирается использовать жилое помещение для своего проживания (хотя неясно, как можно выделить в трехкомнатной квартире изолированное помещение, соответствующее 1/9 доли в праве) и что заявленная истцами сумма не соответствует стоимости ее реальной доли. Суд счел довод истцов о невозможности использования доли ответчицы для проживания несостоятельными и формальным. «…утверждение о невозможности проживания в спорной квартире носит формальный характер и направлено лишь на реализацию доли ответчицы вопреки ее воле с использованием правового механизма, установленного п. 4 ст. 252 ГК Российской Федерации». Решение по делу 2-2651/2015 М-1875/2015 Ленинского районного суда г. Чебоксары // https://rospravosudie.com/court-leninskij-rajonnyj-sud-g-cheboksary-chuvashskaya-respublika-s/act-566586246/ 18.04.2018 г. Апелляция решение засилила.
В своем Определении ВС РФ отмечает, что судами нижестоящих инстанций не были даны ответы на существенные вопросы по делу: «может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества» Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2016 N 31-КГ16-3 // http://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-14062016-n-31-kg16-3/ 18.04.2018 г. Кроме того, суды не проверили заявление ответчицы о несоответствии стоимости ее доли предлагаемой истцами сумме. ВС РФ отправил дело на пересмотр.
Аналогичную позицию суда можно увидеть и в Определении Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 5-КГ17-51. Обстоятельства дела очень похожи на те, что были описаны выше. Истцы - семья из трех человек - проживали в трехкомнатной квартире, причем их доля в праве составляла Ѕ. После смерти матери отца семейства ее половина доли в праве собственности перешла по завещанию к Захарову В.Н., который затем подарил по 1/6 от своей доли ответчицам по делу. Истцы просили признать эти доли в праве незначительными, с выплатой за их счет компенсации ответчикам, а также признать право собственности на эти доли за несовершеннолетней дочерью истцов. Решением Измайловского районного суда г. Москвы от 30 октября 2015 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2016 г. решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены. ВС РФ поддержал решение суда апелляционной инстанции, поскольку: ответчики в квартиру никогда не вселялись, не проживали, не зарегистрированы в ней, в родственных либо семейных отношениях между собой не состоят, имеют другое постоянное место жительства и другие жилые помещения в собственности. Выделить им изолированные помещения для проживания невозможно. Ответчики зарегистрированы по другим адресам и не имеют заинтересованности в пользовании квартирой.
Таким образом, чтобы иск о выплате компенсации без его согласия был удовлетворен, необходимо выполнение нескольких условий: 1) незначительность доли, которую суд устанавливает самостоятельно; 2) невозможность выдела доли в натуре, когда площадь помещения не позволяет выделить собственнику маленькой доли изолированное помещение, либо конструкция помещения, выделяемого такому собственнику не позволит ему полноценно осуществлять свое право; 3) наличие у ответчика иного места жительства (можно проверить по ЕГРН); 4) указание на то, что ответчик спорым имуществом не пользовался, не проживал в нем.; 5) также в пользу истца будет засчитан аргумент об отсутствии родственных связей между ним и собственником микродоли.
Таким образом, ВС РФ придерживается мнения, что в определенных случаях выкуп незначительной доли собственника возможен, если его согласие на такой выкуп отсутствует. На основе вышеприведенного анализа позиций ВС РФ нами были обозначены необходимые для этого условия.
Существует определенное противоречие между позициями КС РФ и ВС РФ по рассматриваемому вопросу. Так, в Определении от 07 февраля 2008 года № 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ» КС РФ указывает на следующее: «…закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.
Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества». Таким образом, КС РФ ограничивает круг истцов, защищающихся по п.4 ст. 252 ГК РФ.
На наш взгляд, подход, избранный ВС РФ более целесообразен и практико-ориентирован. Редкий собственник маленькой доли потребует ее выдела. Как видно из проведенного анализа, заинтересованными лицами по таким делам как раз являются обладатели больших долей в праве.
Следующая глава нашей работы будет посвящена конфликтам не только между сособственниками, но и между сособственниками и третьими лицами.
3. Отчуждение общего имущества и защита прав потерпевших сособственников
3.1 Защита права сособственника в случае продажи всего имущества
На первый взгляд кажется, что механизм защиты сособственников, в случае продажи объекта общей долевой собственности без их воли, уже существует в гражданском законодательстве. Сособственники истребуют имущество посредством виндикационного иска из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ). Однако, можем ли мы в таком случае сказать, что продажа общего долевого имущества равнозначна продаже всех долей в этом имуществе?
Чтобы ответить на этот непростой вопрос, необходимо обратиться к Постановлению Президиума ВАС РФ от 9 февраля 2010 г. N 13944/09. Это решение позволяет разобраться в обозначенной проблеме, а также демонстрирует наиболее значимые аспекты защиты права сособственника.
Несмотря на то, что это Постановление было вынесено еще в 2010 году, и подробно проанализировано несколькими видными учеными, нам кажется необходимым упомянуть основные выводы по нему в нашей работе. Во-первых, оно определило развитие судебной практики в вопросах защиты сособственников при продаже объекта общей долевой собственности. Во-вторых, некоторые вопросы, поднятые в публикациях А.В. Егоровым и К.И. Скловским, фактически до сих пор остаются без ответа.
Итак, в 1997 году ЗАО «Невский гранит» и ООО «Петродворцовое оптово-розничное объединение» заключили договор долевого участия в строительстве, согласовав порядок определения долей в имуществе - 2/3 в праве собственности на будущую подстанцию должно было принадлежать ЗАО и оставшаяся треть - ООО. Поскольку на тот момент здание подстанции не подлежало обязательной государственной регистрации, ООО удалось продать всю подстанцию ОАО «Петродворцовая электросеть». В силу того, что ЗАО предъявило иск о признании данной сделки недействительной по истечении срока исковой давности (составлявшего три года с момента совершения сделки, согласно прежней редакции ГК РФ), ему было отказано в применении последствий недействительности сделки.