Президиум также отмечает, что суды не должны ограничивать право сторон на справедливое разбирательство и, применяя на практике п.3 Постановления 10/22 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 // СПС «Консультант Плюс». , суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела, в случае если истец сам не смог правильно это сделать.
Таким образом, на основании анализа практики, можно сказать, что возможность сособственника действовать самостоятельно в общем интересе необходимо закрепить на законодательном уровне. Помимо предоставления полномочия управления общим имуществом, нужно указать, что действия необходимо совершать в целях улучшения общего имущества и в общем интересе (по модели ст. 1044 ГК РФ). Кроме того, стоит определить порядок возмещения расходов, понесенных сособственником. Нам кажется разумным применить механизм, закрепленный в ст.249 ГК РФ с теми правками, о которых уже было сказано в предыдущем параграфе.
1.3 Конфликты по пользованию общим долевым имуществом
В предыдущем параграфе главы был рассмотрен пример возможного поведения участника общей долевой собственности - единоличное управление имуществом в общем интересе. Статья 247 ГК РФ, которая уже была проанализирована, регулирует общие правила владения и пользования имуществом, находящегося в общей долевой собственности. Владение и пользование может быть осуществлено, во-первых, по соглашению всех сособственников, а если такого соглашения нет - в порядке, устанавливаемом судом. В данном параграфе мы будем исследовать механизмы принятия решений в праве общей долевой собственности и правила, которыми руководствуется суд, при отсутствии соглашения собственников.
Основная специфика института общей долевой собственности - достижение соглашения всеми участниками по поводу совершаемых действий. Это правило, очевидно, существенно осложняет процесс управления и распоряжения собственностью. К.И. Скловский приравнивает правило консенсуса к правилу запрета, принадлежащее любому участнику общей долевой собственности. «…это право вето, выражая самую суть собственности как исключительного права, предельно обесценивает общую собственность» Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.:Статут, 2010. С. 213..
Далее автор отмечает, что римское право, породившее институт права общей долевой собственности, запрещало необоснованный запрет сособственника. Такой запрет рассматривался как незаконное насилие в отношении владельца. «Кроме того, в римском праве возникала и ответственность за причинение вреда, вызванного необоснованным запрещением» Там же. С. 215.. Эта идея была воспринята в российском праве К.П. Победоносцевым в отношении распоряжения общим имуществом: «Несогласие одного из соучастников на распоряжение по общему мнению обязательно для всех прочих; но в случае убытка от сего для них они не лишены права привлечь виновника убытка к ответственности». Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С.587.
М.В. Зимелева особо отмечала в своих работах, что допущение решения по принципу большинства характерно именно для буржуазных стран. Так же автором отмечается, что в таких странах формирование большинства происходит не по числу голосов, а по размеру долей в общей собственности. В ГК РСФСР 1922 г. существовала ст.62, разрешавшая принимать решения в отношении общей долевой собственности на основании большинства голосов. Предоставленная сособственникам возможность подвергалась автором резкой критике: «…эта возможность таит в себе в то же время угрозу отстранения остающихся в меньшинстве участников от осуществления собственнических полномочий в пользовании общим имуществом даже в потребительских целях». Зимелева М. В. Общая собственность в советском гражданском праве. Часть вторая // Вестник гражданского права.2010, № 1. С. 185.
В ГК РФ закреплен принцип единогласия при принятии решений о владении, пользовании и распоряжении общей долевой собственностью. Как было отмечено ранее, такой порядок как минимум не удобен при принятии срочных решений. Процедура разрешения спора в судебном порядке, которую устанавливает кодекс, увеличивает время для принятия сособственниками решения. Кроме того, принятие единогласного решения снижает экономическую рентабельность общей долевой собственности.
В связи с этим, кажется целесообразным вернуть в Гражданский кодекс принцип большинства, а также полнее раскрыть его на законодательном уровне. «Принцип большинства является единственным путем эффективного управления общей собственностью, законодательное закрепление которого должно сопровождаться усилением позиции одного сособственника и закреплением прав меньшинства, позволяющих ему реагировать на злоупотребление правом большинством сособственников, а также созданием адекватного механизма прекращения долевой общности». Филатова У.Б. Правовое регулирование механизма принятия решений собственниками в праве общей собственности в России и странах немецкоязычного правового круга // В мире научных открытий. 2012. № 11.5. С.34.
В актуальной редакции ст. 247 ГК РФ не определяет обязательные условия соглашения о порядке владения и пользования общим долевым имуществом. ГК просто закрепляет полномочие сособственников на заключение такого соглашения. В Концепции развития гражданского законодательства предлагается восполнить пробелы в регулировании института общей долевой собственности и установить письменную форму соглашения, а также наделить сособственников правом требовать внесения условий соглашения в ЕГРН.
Значение данного соглашения велико не только для сособственника, владеющего и пользующегося общей вещью, но и для лиц, которые заинтересованы в продаже своей доли в общем имуществе. Покупателю гарантируется возможность осуществления его субъективных прав. Однако, стоит заметить, что законодательством не предусмотрена отдельная ответственность за нарушение условий соглашения сособственников. Таким образом, пострадавшей стороне придется заявлять в суде требование о взыскании убытков. В доктрине высказываются обоснованные сомнения в том, что этот механизм всегда эффективен, применительно к отношениям общей долевой собственности. Так, У.Б. Филатова отмечает, что не всегда нарушение условий соглашения сособственников влечет за собой убытки. Так, например, группа сособственников в коммунальной квартире может чинить препятствия в пользовании общим имуществом одному сособственнику, несмотря на заключенное соглашение. В своей диссертации автор предлагает изменить практику судов и увеличить суммы компенсаций морального вреда пострадавшей стороне. Филатова У.Б. Институт права общей собственности в странах романо-германской правовой семьи Германии, Австрии, Швейцарии, Франции и России: сравнительно-правовое исследование. диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук: 12.00.03. М.2015. С.174.На наш взгляд, претворить эту идею в жизнь будет достаточно сложно. Возможно, целесообразнее будет установить отдельную меру ответственности сособственников за нарушение заключенного между ними соглашения.
Поскольку на практике устные договоренности и письменные соглашения о владении и пользовании общим долевым имуществом заключаются довольно редко, сособственники вынуждены обращаться в суд, на основании ст. 247 ГК РФ. На наш взгляд, здесь появляются два значимых вопроса: с каким иском должен выходить сособственник для определения порядка пользования общим долевым имуществом и какими правилами руководствуется суд при определении такого порядка.
Стоит отметить, что в рассматриваемом нами случае негаторный иск неприменим: «…посредством негаторного иска можно лишь устранить помехи, но невозможно установить определенный порядок пользования, предусматривающий распределение прав и обязанностей между всеми пользователями». Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004 На эту же проблему обращают свое внимание и суды. Так, в Обобщении Московского областного суда за 2009 год от 01.06.2010 отмечено: «сособственник может заявить требование о нечинении препятствий в пользовании квартирой, которое является элементом порядка пользования жилым помещением». Этот иск нельзя назвать негаторным.
Таким образом, если права собственников уже нарушены (например, один из сособственников возвел пристройку к несущей стене многоквартирного дома без согласия товарищества собственников жилья), необходимо обращаться в суд с негаторным иском. С таким требованием могут обратиться не только собственники, но и уполномоченное ими лицо (например, ТСЖ). Требования об установлении порядка пользования не охватываются негаторным иском. Карапетов А.Г., Фетисова Е.М., Матвиенко С.В., Бондаревская М.В. Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2015 г. // https://zakon.ru/blog/2015/4/14/pravovye_pozicii_verxovnogo_suda_rf_po_chastnomu_pravu_za_mart_2015 24.03.2018
Каким образом суд будет устанавливать порядок пользования общим долевым имуществом? ГК РФ не дает ответа на этот вопрос, однако подсказка содержится в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996: «Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования».
Для установления фактически сложившегося порядка пользования необходимо длительное совместное проживание сособственников. Чаще всего, суд выясняет, каков сложившийся порядок проживания сособственников в квартире и выделяет каждому в пользование то изолированное помещение (комнату), в котором он проживает. Иногда, выделенное помещение может быть неизолированным или в точности не соответствовать доле в праве того или иного собственника. В этом случае по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю. п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 // СПС «Консультант Плюс» . Данное правило действует и в обратном порядке: «право требовать компенсации возникает <…> и тогда, когда выделенная ему [сособственнику] в виде конкретного имущества часть общего имущества не соответствует (меньше) доле, причитающейся ему в праве собственности на это имущество (например, если распределенные между сособственниками комнаты в квартире не равны по площади)». Обобщение Московского областного суда за 2009 год от 01.06.2010 // СПС «Консультант Плюс». Установление какого-либо порядка в отношении общего имущества может быть доказано с помощью любых средств, в том числе свидетельских показаний. Фактически сложившийся порядок действует в том числе и в отношении нового собственника, если он не договорился с сособственниками об ином. Определение Московского городского суда от 6 декабря 2010 г. по делу № 33-37932 // СПС «Консультант Плюс».
Стоит особо отметить тот факт, что в своих решениях суды подчеркивают - участник общей долевой собственности не обладает безусловным правом на пользование жилым помещением. При невозможности выдела доли во владение и пользование статьей 247 ГК РФ предусмотрена альтернатива в виде выплаты сособственнику компенсации. Эта норма дает судам возможность для маневра. Так, в Апелляционном определении Московского областного суда по делу N 33- 16422 отмечено, что истцы, заявившие требования об определении порядка пользования жилым помещением, никогда в этом помещении не проживали, имеют отдельное жилье и их совместное проживание с ответчиком в однокомнатной квартире не представляется возможным. Суд счел, что в данной ситуации невозможно выделить доли во владение и пользование истцов. Таким образом, за ними остается только правомочие требовать от ответчицы соответствующей компенсации.
Стоит заметить, что по соглашению всех участников общей долевой собственности осуществляется не только владение и пользование, но и распоряжение собственностью.
1.4 Отчуждение общей долевой собственности и защита прав потерпевших сособственников
Прежде всего, стоит сказать, что защита прав сособственников при распоряжении общим долевым имуществом может понадобиться в трех случаях: при продаже части доли, при продаже доли и при продаже всего имущества. Поскольку анализ всех трех сценариев развития событий нельзя уместить в один параграф, два последних вопроса будут освещены в третьей главе работы. В данном параграфе хотелось бы подробнее рассмотреть проблему продажи части доли. Этот вопрос особо актуален в связи с все большим распространением «квартирного рейдерства». Отлаженный преступный механизм позволяет насильно выселять всех сособственников из квартиры, путем скупки их долей по заниженным ценам, либо вынуждать сособственников покупать долю, оказавшуюся у рейдеров, по необоснованно высокой цене.
Преступники действуют по довольно простой схеме: они выкупают у одного из сособственников микродолю в его доле в праве. Это может быть 1/100 доли или даже 1/1000 доли. Затем в квартиру заселяются криминальные жильцы, которые создают всем проживающим невыносимые условия и буквально «выкуривают» собственников из их квартир.
Купля-продажа микродолей в праве общей долевой собственности приобрела особую популярность после принятия ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 21.12.2013 (так называемый «закон о резиновых квартирах»), ограничившего неконтролируемую регистрацию иностранцев в одной квартире. Гражданское законодательство не урегулирует отдельно данный вопрос. В связи с этим, большое значение в предотвращении «квартирного рейдерства» имеет судебная практика. Ранее, в параграфе 1.3. нами было рассмотрено определение Новосибирского областного суда от 03.08.2017 по делу N 33-6708/2017, в котором отмечено: «…участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников». Существует аналогичная практика Московского городского суда по вопросу вселения собственника «микродоли» в квартиру: «отказывая Г.Н.В. в удовлетворении встречного иска, суд правомерно исходил из того, что право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению, тогда как право на вселение для стороны в силу ст. 247 ГК РФ не является безусловным. Разрешая спор, суд принял во внимание, что Г.Н.В. никогда в квартире не проживала, родственником проживающих в квартире не является, доля в праве собственности на квартиру Г.Н.В. является незначительной, не может быть выделена в натуре, поскольку не имеется соответствующего доле изолированного помещения». Однако в судебной практике существуют и противоположные решения. Так, Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда удовлетворила требования о вселении собственника, чья доля в праве незначительна, по причине того, что "доводы жалобы о том, что размер общей и жилой площади, приходящейся в спорной квартире на долю Тахаева Т.С., является незначительным и составляет площадь менее учетной нормы, не могут быть приняты во внимание, т.к. требования закона об учетных нормах непосредственно не регулируют отношения, касающиеся прав лиц - сособственников общей долевой собственности на жилое помещение». Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 10.04.2014 по делу N 33-2079 // СПС «Консультант Плюс».