Материал: Оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья (на примере г. Ставрополя)

В центре города 128 владельцев однокомнатных квартир выставили свое жилье на продажу. В районе Ботаники эта цифра - 99, на Ташле 90, в районе 204 квартала - 83. В целом, распределение зон города в аспекте предложения на однокомнатные квартиры на вторично рынке жилье выглядит более равномерным, нежели на первичном рынке.

Диаграмма 3.2.2. Число предложений на вторичном рынке однокомнатных квартир Ставрополя по районам в процентном соотношении.

Важным параметром зонирования территории города с позиции анализа рынка недвижимости является средняя площадь анализируемого типа недвижимости в зависимости от района города.

Нами были изучены предложения по продаже однокомнатных квартир в различных районах Ставрополя. Самые большие по площади однокомнатные квартиры (45 квадратных метров и более) продаются в центральной части города - улицы Дзержинского, Пушкина, Мира и Ленина, а также в Юго-Западном районе в районе Южной автостанции, а также улиц Доваторцев и 45-я Параллель. Кроме того, большая квадратура реализуемых однокомнатных квартир была нами отмечена в новостройках района Ботаники. В этих местах располагаются так называемые «элитные» жилые комплексы, которые располагают квартирами больших площадей вне зависимости от количества комнат.

Рис. 3.1.2. Зонирование территории г. Ставрополя (средняя площадь однокомнатной квартиры)

Кроме того, мы проверили сравнительный анализ цен на однокомнатные квартиры в различных частях города, чтобы выявить самую низкую цену и самую высокую цены на этот вид жилья.

Самые высокие в среднем цены на однокомнатные квартиры фиксируются в центральной части города. Для центральной части города характерны цены в среднем выше 1800 тысяч за однокомнатную квартиру. Причем здесь наблюдается существенный разброс в ценах - от 1200 тысяч рублей, до 2500 тысяч рублей в элитных постройках центральной части города. Для Юго-Западного района цены также колеблются, но не так существенно: в среднем цена однокомнатной квартиры здесь - 1400 тысяч рублей. Минимальная средняя цена зафиксирована в районе Ташлы - 1100 тысяч рублей. Район «Ботаника» и 204-квартал имеют приблизительно схожие показатели средней цены однокомнатной квартиры - 1300 тысяч рублей. Квартиры на Северо-Западе стоят в среднем 1250 тысяч рублей.

Рис. 3.1.3. Оценочное зонирование территории г. Ставрополя (средняя общая стоимость однокомнатной квартиры).

Итак, нами была произведена выборка районом города Ставрополя, являющимися лидерами на рынке продажи однокомнатных квартир. Нами было детально проанализировано предложение рынка однокомнатных квартир по различным параметрам: общее количество предложений порайонно, предложение на первичном и вторичном рынках жилья, средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в Ставрополе, средняя общая стоимость однокомнатной квартиры в городе, а также средняя площадь квартир в рамках предложений по каждому району. Нами, таким образом, была выявлена специфика предложения рынка однокомнатных квартир по каждому району города с целью произвести зонирование этой территории посредством совершенного анализа рынка жилой недвижимости (однокомнатных квартир).

Проведя анализ рынка жилья города Ставрополя - а именно, проанализировав предложения первичного и вторичного рынков жилой недвижимости на предмет однокомнатных квартир, мы смогли выделить несколько зон, цена и спрос на жильё в которых отличаются. Географическое положение каждой из рассматриваемых в рамках анализа территорий по-своему уникально. Уникально и историческое прошлое каждой из зон: например, центральная зона города, положившая начало развитию города Ставрополя, сегодня является признанным историческим центром с большим количеством архитектурных памятников на своей территории - отсюда более высокая кадастровая стоимость участков под застройку, отсюда и более развитая инфраструктура центральной части - следовательно, и более высокая стоимость недвижимости на этой территории. Юго-Западная же часть города напротив молода и по-прежнему перспективна в плане застройки - насыщена новостройками - в частности, многоэтажными - это выражается в иной специфике расчета кадастровой стоимости земли, а следовательно, и стоимости недвижимости, надстраивающийся на ней. Формулируя гипотезу исследования, мы предположили, что общепринятое территориальное (географическое) деление города Ставрополя на районы и оценочное зонирование территории города взаимосвязаны и у каждой зоны города будет выражена своя специфика формирования рынка недвижимости (в частности, рынка однокомнатных квартир). Рассмотрим каждую зону отдельно.

Центральная зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя, согласно анализу предложений рынка однокомнатных квартир - не первая в городе по числу предложений на рынке однокомнатных квартир. Условная центральная зона (географически - центр Ставрополя) хоть и постоянно застраивается новыми домами, но все же тяготеет к сохранению исторического облика за счет сохранения исторических памятников архитектуры - по совместительству многие из которых являются также жилыми многоквартирными домами, но не в многоэтажных высотных домах, а в строениях 2-5-этажной размерности. Отсюда сравнительно небольшой объем предложения, касающегося продажи однокомнатных квартир. В тоже время, однокомнатные квартиры в этой зоне имеют самую высокую в городе среднюю цену за квадратный метр - в среднем порядка 40 000 рублей за квадратный метр. Дело здесь опять же в географически-историческом аспекте. Центр города - это устоявшийся и развитый в плане инфраструктуры район, насыщенный торговыми, деловыми и развлекательными центрами, школами и другими образовательными учреждениями - это повышает цену за квадратный метр жилья в центральной части города. Плюс к этому - наличие в центральной части города памятников искусства и архитектуры также способствуют повышению средней стоимости квадратного метра жилья и в целом стоимость квартир здесь - средняя цена проанализированных предложений на первичном и вторичном рынках жилья города составляет порядка 1800 тысяч рублей. Это самая высокая средняя стоимость однокомнатных квартир в городе по районам. Также специфичной особенностью центральной зоны Ставрополя является преобладание предложений по продаже однокомнатных квартир на вторичном рынке в отличие от первичного. Это связано в первую очередь с отсутствием в большом количестве (по сравнению с тем же Юго-Западом) новостроек в Центре и преобладанием квартир в давно построенных многоэтажках. Лидирует условная центральная зона и по средней квадратуре предлагаемых на рынке однокомнатных квартир - однокомнатные квартиры здесь самые просторные - достигают в среднем 45 квадратных метров. Это связано с наличием в центральной части города (но не историческом центре) так называемых элитных многоэтажек (они же во многом и поднимают среднюю стоимость квадратного метра жилья в центре Ставрополя, а также среднюю общую стоимость однокомнатных квартир в этом районе города).

Юго-западная зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя соотносится с географическим Юго-западным районом Ставрополя. Здесь рынок однокомнатных квартир заметно отличен от рынка однокомнатных квартир центральной части города. В Юго-западном районе наиболее интенсивно развит рынок многоэтажных новостроек - почти половина проанализированных предложений о продаже однокомнатных квартир на первичном рынке жилья относятся именно к Юго-западному району. Цены на квартиры здесь значительно ниже, чем в центре, но выше, чем в других районах города - это касается и средней стоимости квадратного метра однокомнатной квартиры порядка - 35 000-36 000 рублей за квадрат и средней общей стоимости однокомнатных квартир - порядка 1400 тысяч рублей. Однако, юго-западная зона рынка недвижимости очень неоднородна - здесь есть и однокомнатные квартиры эконом-класса с небольшой квадратурой и ценой квадратного метра, и в тоже время есть и элитные многоэтажки с большими по размерам однокомнатными квартирами (и следовательно общей стоимостью). Относительно высокая цена на однокомнатные квартиры здесь (в отличие от других «нецентральных» районах города обусловлена тем, что Юго-Запад относительно автономный район Ставрополя - он имеет развитую и стабильно развивающуюся инфраструктуру и по функциональности не уступает центру. По количеству продаваемых однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья Юго-Запад уступает только Северо-Западу. Большое количество предложений здесь обусловлено большим физическим количеством этих самых однокомнатных квартир.

Северо-Западная зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя соотносится с географическим Северо-западным районом Ставрополя. Проанализировав рынок однокомнатных квартир здесь, мы пришли к выводу, что этот район города является лидером по числу предложений о продажах однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья. Причина тому также связана с особенностью застройки этого район. Здесь скопилось большое количество многоэтажных квартир из старого жилищного фонда. Поэтому преобладание этой зоны на вторичном рынке квартир неслучайно. Однокомнатные квартиры здесь имеют достаточно невысокую общую стоимость (всего 1250 тысяч рублей-по сравнению с другими районами города это один из самых низких показателей) и стоимость квадратного метра (как правило, меньше 32 000 рублей за квадрат). Однокомнатные квартиры здесь небольшого размера - отсюда небольшая их средняя цена. Плюс старый фонд многоэтажек в этом районе насыщен панельными домами, пользующихся меньшим покупательным спросом на рынке квартир. Стоит отметить, что северо-западная зона в последнее время, как и юго-западная, имеет тенденцию к застройке новыми многоэтажными домами. Отсюда наличие большого числа предложений о продаже однокомнатных квартир на первичном рынке (Северо-Запад по этому показателю уступает лишь развивающемуся большими темпами Юго-Западу).

Ташлянская зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя - территориально соотнесена нами с географическим районом Ставрополя - Ташла - окрестностями, простирающимися близ речки Ташлы. Многоэтажных домов здесь наименьшее количество среди всех рассмотренных нами районов - лишь 6% общего рынка однокомнатных квартир занимают квартиры Ташлы. Географическое положение определяет невысокую стоимость земли и, следовательно, жилой недвижимости в этой зоне. Район удалён от центра, не имеет такой хорошо развитой собственной инфраструктуры, как Юго-Запад и территориально порой даже соотносится с соседним городом Михайловском. Однокомнатные квартиры здесь имеют в среднем самую небольшую площадь - зачастую до 30 квадратных метров. Кроме того, цена одного квадратного метра здесь также самая низкая по городу - составляет она в среднем примерно 29 000 рублей. Учитывая самую низкую по городу квадратуру однокомнатных квартир, а также самую низкую стоимость квадратного метра жилья здесь - можно предположить, что и средняя общая стоимость однокомнатных квартир здесь самая низкая. И наш анализ предложений на рынке этого типа квартир это подтверждает - средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет порядка 1100-1200 тысяч рублей, что является самым низким показателем относительно других зон города. Это связано с уже вышесказанными факторами, плюс - в районе Ташлы нет так называемых «элитных» построек, которые завышают среднюю стоимость как квадратного метра жилья, так и общую его стоимость. Ни на вторичном, ни на первичном рынках однокомнатных квартир Ставрополя Ташла не занимает лидирующие позиции. Это связано, прежде всего, с тем, что, как мы уже отмечали, здесь просто-напросто небольшое число многоэтажных домов, а, следовательно, и квартир в них - все-таки район Ташлы исторически застраивался в большей степени частными домовладениями в один-два этажа.

Зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя «Ботаника» - территориально соотнесена нами с географическим районом Ставрополя, расположенном территориально между площадью 200-летия и проспектом Кулакова. Ботаника - это спальные районы с многоэтажками, однако и частные дома здесь тоже не редкость. Касательно численности предложений на рынке однокомнатных квартир, зона Ботаники занимает примерно 10% от общего объема предложения в этом секторе. Примерно такие же доли Ботаника занимает и в секторах первичного и вторичного рынков однокомнатных квартир по Ставрополю: здесь имеются и новостройки и, в тоже время, многоэтажки советских времен-отсюда сбалансированность предложения. Однокомнатные квартиры здесь средние по площади по городу - порядка 37 квадратных метров. Средняя стоимость здесь формируется из двух частей - из предложений вторичного рынка (а здесь имеются достаточно старые дома - еще 70-х годов) и предложений первичного рынка - на территории района имеются так называемые «элитные» новостройки. В среднем же цена однокомнатной квартиры здесь составляет порядка 1300-1350 тысяч рублей: разброс здесь действительно большой, поскольку здесь нами было обнаружено предложение стоимостью менее 1 миллиона рублей и в тоже время предложение стоимостью более 2-х миллионов рублей (элитные многоэтажные новостройки). Район Ботаники относительно невелик в территориальном аспекте, однако достаточно густо населен - это связано с приближенностью района к центру города - инфраструктура зоны посему здесь сопряжена с инфраструктурой центральной части Ставрополя.

Зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя «204-квартал» - территориально соотнесена нами с географическим районом Ставрополя «204 квартал». Специфика района заключается в плотной застройке многоэтажными домами достаточно небольшой территории. Здесь располагается так называемый «военный городок» города Ставрополя, а потому предложение на рынке однокомнатных квартир города здесь отлично от других районов: количественно однокомнатных квартир здесь велико, однако на продажу выставляется лишь небольшое их количество (нами было зафиксировано только 40 предложений). Это, вероятно, связано с особенностью право обладания на жилье у семей военнообязанных. Однокомнатные квартиры здесь в среднем небольшой площади - порядка 32 квадратных метров, имеют не самую высокую по городу стоимость - в среднем 1300 тысяч рублей при средней цене за квадратный метр порядка 32 тысяч рублей. Рынок жилья - что первичный, что вторичный в этом районе нельзя назвать в полном смысле рынком, поскольку достаточно большая часть домовладений здесь не покупается и не продаётся, а выдаётся государством под обязательства.

Итак, нами было произведено оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка однокомнатных квартир в городе. Всего нами было выделено шесть условных зон города Ставрополя (центральная, юго-западная, северо-западная, ташлянская, зона района Ботаники и зона 204-квартала), каждая из которых отличается спецификой формирования предложения на рынке (первичном и вторичном) однокомнатных квартир. Каждая зона отличается своим объемом предложения на рынке однокомнатных квартир, средней стоимостью квадратного метра жилья и общей средней стоимостью однокомнатной квартиры, спецификой присутствия на первичном и вторичном рынках жилья города Ставрополя, а также средней площадью предложения.

Мы пришли к выводу, что оценочное зонирование земли города коррелирует с особенностями географического и исторического облика того или иного района города: проводя анализ предложений на рынке однокомнатных квартир Ставрополя мы отчётливо видели связь между тем или иным районом города (его историческим прошлым, его престижностью, инфраструктурой и т.д.) и особенностью формирования предложения по продаже жилья в этом районе. Город Ставрополь - это, безусловно, единая динамично развивающая целостная система, которая включает в себя много элементов - подсистем, каждая из которых функционирует по-своему, но имеет в себе свойства целого - города Ставрополя.