Материал: Оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья (на примере г. Ставрополя)

Согласно проведенному анализу данных, наибольшая цена за квадратный метр для всех сегментов жилья характерна для Центра г. Ставрополь. Наименьшая цена наблюдается только для двухкомнатных квартир в других районах, а для всех остальных сегментов - в Северо-Западном районе. Наибольшая средняя цена квадратного метра характерна для двухкомнатных квартир, а наименьшая - для многокомнатных.

Средняя цена 1 кв. м домовладений в октябре 2014 года составила 30 961 руб. Минимальная цена 1 кв. м зафиксирована в «Юго-Западном районе» - 24 129 руб., максимальная в «центре» - 36 487 руб.

Таблица 3. Средневзвешенная цена предложения домовладений на рынке жилой недвижимости в городе Ставрополе, руб./кв. м.

Минимальная цена домовладения зафиксирована в «Центре» и составила 500 тыс. руб., максимальная тоже в «Центре» - 29 млн. руб. Наименьшая средняя цена за кв. метр домовладений наблюдается в Юго-Западном районе, а наибольшая в Центре.

Итак, проведя анализ общего рынка жилой недвижимости города Ставрополя в октябре 2014 года, мы сделали следующие выводы:

- наибольший объем предложений жилья, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены другие районы - Ташла, Ботаника 204-й квартал и др.;

- наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (49%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%);

- наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы - 6%;

наибольшая цена за квадратный метр для всех сегментов жилья характерна для Центра г. Ставрополь. Наименьшая цена наблюдается только для двухкомнатных квартир в других районах, а для всех остальных сегментов - в Северо-Западном районе.

- наибольшая средняя цена квадратного метра характерна для двухкомнатных квартир, а наименьшая - для многокомнатных;

-минимальная цена домовладения зафиксирована в «Центре» и составила 500 тыс. руб., максимальная тоже в «Центре» - 29 млн. руб. Наименьшая средняя цена за кв. метр домовладений наблюдается в Юго-Западном районе, а наибольшая в Центре.

3. Оценочное зонирование территории города по результатам анализа рынка жилья

3.1 Анализ рынка жилья города Ставрополя (на примере рынка однокомнатных квартир)

В предыдущей главе нами был проведен анализ общего состояния рынка жилья города Ставрополя. В данной главе мы уделим внимание зонированию территории города на основе анализа рынка однокомнатных квартир Ставрополя.

Для того, чтобы произвести зонирование территории города Ставрополя, нами были проанализированы данные о предложениях рынка однокомнатных квартир на территории города Ставрополя. Как условные районы-зоны рынка однокомнатных квартир нами были взяты следующие районы города: Центральный район, Юго-Западный район, Северо-Западный район, район Ботаника, район Ташла, 204-квартал - в этих районах нами была отмечена наибольшая концентрация предложений о продаже однокомнатных квартир. Всего в этих районах нами было проанализировано в период с января по май 2015 года - 1392 предложения о продажах однокомнатных квартир на первичном и вторичном рынках.

Для начала выясним, каким образом предложения о продаже однокомнатных квартир распределены по географическим районам города. Наибольшее число предложений о продаже однокомнатных квартир нами было зафиксировано в Юго-Западном районе города: 558 предложений. Это неудивительно, учитывая тот факт, что Юго-Западный район позиционируется как спальный район города, застроенный большим количеством многоэтажных жилых домов (в том числе 9 и более этажей). Большое количество предложений о продаже однокомнатных квартир было зафиксировано в микрорайоне Перспективный. Это обусловлено особенностями планировок квартир в микрорайоне, целью которого (согласно программных заявлениям застройщика района) является обеспечение жильем молодых семей, которые в большинстве своем стремятся обзавестись жильем небольшой площади и за приемлемую цену. Однокомнатные квартиры под эти параметры подходят лучше всего.

Вторым в количественном аспекте районом города, насыщенным предложениями о продаже однокомнатных квартир, является Северо-Западный район - 350 предложений. Северо-Западный район также, как и Юго-Западный район, можно отнести к категории спального. Однако, Северо-Западный район также насыщен промышленно-хозяйственными постройками, а кроме того - он территориально меньше Юго-Западного района - отсюда меньшее количество предложений о продаже квартир - в частности, однокомнатных.

В районе Ботаники нами было зафиксировано 140 предложений о продаже однокомнатных квартир. В районе достаточно большое количество многоэтажных жилых построек, однако они в основном не достигают в высоту более 6 этажей. Отсюда небольшое количество предложений о продаже однокомнатных квартир. Кроме того, в районе имеется большое количество построек типа общежитий, в которых продаются комнаты или половины комнат, не подходящих под категорию однокомнатных квартир. В районе Ташлы мы обнаружили 87 предложений о продаже однокомнатных квартир. Район состоит, в основном из частной застройки, но присутствует и многоэтажная застройка второй половины прошлого века. Расположен на его территории микрорайон Радуга, где сконцентрировано наибольшее количество «свежих» многоэтажных жилых построек. В центральной части города нами было зафиксировано 157 предложений о продаже квартир. Причем, в исторической части города - проспект Карла Маркса, ул. Дзержинского - предложений о продаже однокомнатных квартир минимально - это, вероятно, связано с относительно небольшим числом жилых многоэтажек на территории этих улиц. Основная доля предложений о продаже однокомнатны квартир в центральной части города приходится на районы улиц мира и Ленина. Причем, если брать общее количество предложений о продаже квартир в центре, то удельный процент однокомнатных квартир здесь меньше, нежели в других районах города. Это обусловлено тем, что в центре большое количество построек позиционируются как элитные или бизнес-класса, где большим спросом пользуются квартиры большой площади - в частности, двухкомнатные квартиры. В 204-квартале - районе, застроенном в основном высотными домами, принадлежащими военному ведомству, мы обнаружили 100 предложений о продаже однокомнатных квартир. Предположим, что небольшая доля продаваемых однокомнатных квартир относительно общего количества многоэтажных жилых построек обусловлено спецификой контингента, преимущественно проживающего на территории района - это в частности, военнослужащие и офицеры, квартиры которым выдаются по выслуге лет и за прочие карьерные заслуги.

Диаграмма 3.2.1. Общее число предложений на рынке однокомнатных квартир Ставрополя по районам в процентном соотношении.

Получив представление о распределении предложений на рынке однокомнатных квартир по территориальным зонам города Ставрополя, мы проанализировали диапазон цен за один квадратный метр однокомнатной квартиры по каждому району. Как и ожидалось, квадратный метр однокомнатной квартиры в центральной части города оказался самым дорогим - в среднем, квадратный метр в центре в исследуемый промежуток времени стоил в Ставрополе порядка 40000 рублей. Самые высокие цены за квадратный метр однокомнатной квартиры в центре Ставрополя приходятся на квартиры в районе ТК Европарк, а также на элитные новостройки на улицах Мира, Пушкина и Ломоносова. Наименьшая стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры зафиксирована в районе Ташлы - ниже 30 000 рублей. Даже в новостройках микрорайона «Радуга» здесь цена квадратного метра в основном не достигает 30 000 рублей. Это обусловлено удалённостью района от центральной части Ставрополя, деловых центров, а также отсутствием на территории высокоразвитой современной инфраструктуры.

В Юго-западном районе Ставрополя - район улиц Пирогова, Доваторцев, Шпаковская, 45-я Параллель, Тухачевского цена квадратного метра однокомнатной квартиры в среднем доходит до 35-36 тысяч рублей. Юго-Западный район является относительно самостоятельным районом города, поскольку располагает практически всей инфраструктурой, необходимой для комфортного проживания жителей - здесь расположено большое количество торговых и деловых центров, общеобразовательных школ, детских садов, имеются рынки, автостанции, хорошо развита транспортная сеть. Отсюда привлекательность для покупателей жилья в этом районе. Кроме того, высокая (относительно других районов города, помимо центра) средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры обусловлена наличием большого количества новостроек (на территории Юго-Запада отстроены жилищные комплексы разных ценовых категорий), сдаваемых на территории района регулярно и выставляющих на продажу квартиры - в том числе однокомнатные.

Район Ботаники, а также Северо-Запад и 204-квартал имеют более привлекательные для покупателей цены на однокомнатные квартиры - в среднем, квадратный метр однокомнатной квартиры здесь можно купить за цену до 33 000 рублей. Невысокая, относительно Юга, стоимость квадратного метра квартиры в Северо-Западном районе объясняется тем фактом, что большая часть продаваемых здесь квартир, располагаются в домах старого фонда - многим многоэтажкам Северо-Запада по 50 и более лет. Отсюда, не слишком удобная планировка квартир, и, следовательно, меньшая, по сравнению с новостроящимся Югом цена за квадратный метр.

Рис. 3.1.1. Оценочное зонирование территории г. Ставрополя (средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры)

Следующим параметром для анализа рынка жилья на примере рынка однокомнатных квартир - наличие предложений по однокомнатным квартирам на первичном рынке жилья. Если задаться целью и посчитать все новостройки Ставрополя, то это окажется очень непростой задачей. В Ставрополе не просто строятся новые красивые высотные жилые здания. Ставрополь застраивается массово, районами. Основное направление в расширении города наблюдается в южном районе. Но это не значит, что в остальных районах города затишье. Стрелы башенных кранов видны во всех направлениях города. Десятки строительных компаний одновременно ведут строительство всевозможных зданий и сооружений на территории города. Стоит заметить, что, несмотря на то, что застройка ведётся различными компаниями и в различных частях города, но благодаря работе управления архитектуры новостройки выглядят вполне современно и органично вписываются в уже имеющуюся архитектуру.

Стоимость жилья в новостройках, зависит от множества факторов. Имеет значение район, категория жилья, этажность, наличие парковок и т.д. В настоящий момент, когда строительство многоэтажных жилых комплексов ведётся по всему Ставрополю, предложение явно начинает превышать спрос, вернее покупательскую способность ставропольцев. Поэтому практически невозможно выделить какой-то определённый район, который бы мог считаться элитным и существенно отличался от других районов по цене на недвижимость. Поэтому и цены на недвижимость в Ставрополе одни из самых низких на Юге России.

Из 1392 предложений по продаже однокомнатных квартир в Ставрополе в начале 2015 года 424 - в новостройках. Почти половина предложений по однокомнатным квартирам приходится на Юго-Западный район - 202 - это связано с бурной деятельностью строительных кампаний на территории Юго-Западного района Ставрополя - жилищные комплексы здесь появляются как грибы - отсюда и размер предложения на первичном рынке однокомнатных квартир. Про стремление застройщиков особое место в структуре предложений уделять как раз однокомнатным квартирам мы говорили выше - это также причина, по которой на первичном рынке однокомнатных квартир Ставрополя появляется много предложений из новостроек Юго-Запады (спрос порождает предложение). Относительно большое количество предложений по продаже однокомнатных квартир в новостройках Ставрополя имеет Северо-Западный район города - 103. Северо-Западный район, как и Юго-Западный постоянно расширяется - большое количество новостроек на северном въезде яркое тому подтверждение. Центр (20 предложений), Ташла (23 предложений), район Ботаники (36 предложений) и 204-квартал (40) заметно уступают окраинам города в аспекте предложения однокомнатных квартир в новостройках. Это связано, прежде всего, с тем, что застройка этих районов ведется не столь интенсивно в силу застроенности территорий.

Диаграмма 3.2.2. Число предложений на первичном рынке однокомнатных квартир Ставрополя по районам в процентном соотношении.

Далее проанализируем оставшиеся 968 предложений по однокомнатным квартирам Ставрополя - на вторичном рынке жилой недвижимости. Из 968 предложений - 304 приходится на Северо-Западный район. Вероятно, это связано с плотной застройкой района многоэтажными домами старого жилищного фонда. Отметим относительно невысокую цену квадратного метра однокомнатной квартиры в этом районе - большое количество панельных домов во многом тому причина. 264 предложений на вторичном рынке однокомнатных квартир города Ставрополя зафиксировано было нами в Юго-Западном районе.