Материал: Оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья (на примере г. Ставрополя)

Предприятия центральной части Промышленной зоны имеют рассеянную конфигурацию и не располагаются компактно, в отличие от других промышленных зон города. Это завод «Спутник», кожевенный завод, птицефабрика «Ставропольская», типография газеты «Ставропольская правда», краевая типография и другие.

Для промышленных районов характерно: хаотичное размещение предприятий без учета отраслевого функционирования и кооперирования вспомогательных хозяйств, отсутствие четкой плановой структуры (центров обслуживания, зеленых зон отдыха, пешеходных и транспортных связей и др.). Территория северо-западного и южного участков Промышленной зоны экстенсивно застроена, а на восточный участок приходится большая концентрация кадров и промышленных предприятий.

Обширное автотранспортное хозяйство города включает такие специализированные предприятия, как СГАТП-1, СПАТП-2, троллейбусное предприятие, автобаза Ставропольская, автоколонны 2, 1564 и 1202, а также гаражи, личные автомотосредства.

Селитебная и промышленная зоны очень тесно контактируют между собой. К сожалению, во многих местах их контактов отсутствуют полосы зеленых насаждений для смягчения отрицательного воздействия на «спальные» районы города. На расположение старых промышленных предприятий повлияло историческое развитие Ставрополя. Многие из них, возникнув на окраинах города, со временем оказывались в его центре. Это произошло с такими, например, предприятиями, как завод «Красный металлист», бывший маслозавод (угол улиц Ленина и Пушкина), пивзавод и др.

В городскую инфраструктуру входят:

. электросети, подключенные к единой энергетической системе;

. газовое хозяйство;

. водопроводная и канализационная сети с водоточными сооружениями.

Транспортные коммуникации включают автомобильные дороги краевого (шоссе на Невинномысск, Изобильный, Старомарьевское шоссе) и местного значения, железную дорогу Ставрополь - Кавказская с веткой на Буденновск и Элисту, аэропорт союзного значения.

Водоснабжение города осуществляется по магистральному водопроводу из Сенгилеевского водохранилища с подъемом воды на 400 метров. оценочный зонирование территория недвижимость

Сельскохозяйственная зона охватывает северную, восточную и частично южную окраины города. Здесь имеются участки земли с зерновыми, овощными и кормовыми культурами, располагаются птицеводческие и животноводческие фермы, сады и огороды. Многие из этих используемых земель находятся на склонах балок, подверженных оползневым процессам и подтоплениям.

Ритуальная зона представлена восьмью городскими кладбищами (но не все из них в настоящее время действующие), площадь которых недостаточна для нужд города, а санитарное их состояние оставляет желать лучшего. Так, например, кладбище (Игнатьевское), расположенное в северной части города, во многих местах подтоплено. Сток поверхностных и грунтовых вод с его территории направлен в сторону рядом расположенных садово-огородных участков и дач.

Лесная зона включает лесные массивы, находящиеся в черте города и его окрестностях. К ним относятся следующие лесные массивы: Русский, Мамайский, Таманский, Круглый, Члинский, Татарский и Грушевый. В настоящее время они испытывают большое антропогенное воздействие города, связанное со строительством и образованием свалок мусора.

Степная зона - отдельные участки этой территории сохранили естественные видовые разнообразия лугово-степной, степной и полупустынной растительности. За период разрастания города резко сократились площади этой зоны, особенно целинных ее участков. Некоторые из них получили статус охраняемых территорий.

Рекреационная зона представлена различными объектами природного и культурного происхождения. В нее включены: лесные массивы, создающие «зеленый пояс» и являющиеся «легкими» города, снабжающие жителей краевого центра чистым воздухом, насыщенным кислородом; лесопарковая зона (Круглый лес, Рассадка, Павлова дача, Ртищева дача, Бибердова дача, ЦПКиО); зеленая зона города (городской бульвар, Барятинский парк, сквер на площади Ленина, городской ботанический сад, тенистые аллеи на многих улицах). Они служат прекрасным местом отдыха для многих горожан.

Общая площадь зеленых насаждений внутри города постоянно увеличивается в связи с плановыми посадками деревьев и кустарников. Водные рекреационные объекты (Кравцово озеро, Комсомольский пруд, выходы грунтовых вод - родники Корыта, Холодный, Михайловский и другие, речные балки) любимы и часто посещаемы жителями города. Социально-культурные объекты отдыха Ставрополя представлены: историко-культурным центром, увеселительными культурными и оздоровительными заведениями (культурно-развлекательные центры, кинотеатры, театр, филармония, цирк, дворцы, клубы, библиотеки, спортивные комплексы, конно-спортивная школа, плавательные бассейны, лечебно-оздоровительные учреждения, санаторий-профилакторий, санаторная школа, санаторный детский сад, лагеря отдыха).

Особую зону (заповедную) составляют охраняемые территории города. К ним относятся памятники природы.

Итак, город Ставрополь в силу своего географического положения и особенностей своей территории имеет много особенностей деления городских земель. Существует много способов зонирования территории города. Самый распространенный из них - деление Ставрополя по административному признаку на три района: Октябрьский, Промышленный и Ленинский. Однако зачастую этого деления недостаточно-для работника кадастра нужно иметь представление о других - более точных и детальных способах деления Ставрополя. В нашем городе распространён метод деления территории по географическому признаку: центральный район, Юго-Западный, Северо-Западный, район реки Ташлы, район Ботанического сада, 204-квартал, район реки Майки и др.

Территория города Ставрополя с точки зрения функционального зонирования включает в себя такие зоны, как сельскохозяйственная, ритуальная, промышленная, степная, лесная, рекреационная и заповедная. У каждой из этих зон свое специфическое назначение.

2.2 Общий анализ рынка жилья города Ставрополя

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы - это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости;

б) физические факторы - местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи - количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки, юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

На территории г. Ставрополя выделяются следующие географические районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 2.1.1

Рис. 2.1.1. Общая структура рынка жилья г. Ставрополь (октябрь, 2014).

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.1.2

Рис. 2.1.2. Структура предложения жилья по районам города Ставрополя на первичном рынке квартир.

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены другие районы - 9%. Общее количество проанализированных предложений о продаже на первичном рынке квартир составляет - 2 856.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 2.1.3.

Рис. 2.1.3. Структура предложения на первичном рынке квартир г. Ставрополя согласно принятому сегментированию.

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию в октябре 2014 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (49%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%).

Данные проведенного анализа цен предложений в октябре 2014 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 1.

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.1.4.

Рис. 2.1.4. Структура предложения жилья по районам города Ставрополя на вторичном рынке квартир.

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы - 6%.

Общее количество проанализированных предложений о продаже на вторичном рынке квартир составляет - 10 860.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 2.1.5.

Рис. 2.1.5. Структура предложения на вторичном рынке квартир г. Ставрополя согласно принятому сегментированию.

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию в октябре 2014 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (41%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (4%). Ситуация повторяет таковую на первичном рынке жилья.

Данные проведенного анализа цен предложений в октябре 2014 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2. Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м.