С учетом ограниченной оборотоспособности объектов системы газоснабжения, установленной Законом о банкротстве субъектов топливно-энергетического комплекса, при государственной регистрации прав в Единый государственный реестр должна вноситься запись "Объект газоснабжения" (в графу "Назначение" или "Особые отметки регистратора").
Экономические аспекты государственной регистрации
При определении порядка оформления прав на недвижимость нельзя не учитывать расходы правообладателей в виде платы за государственную регистрацию. Практически во всех регионах установленная нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации для юридических лиц плата близка к максимальному размеру - 50 МРОТ. Желание правообладателей зарегистрировать права на различные имущественные комплексы с "расшифровкой" их состава в одном свидетельстве о государственной регистрации зачастую продиктовано стремлением снизить расходы по государственной регистрации, особенно при наличии большого числа объектов. Разумеется, что установленное законом подтверждение прав на недвижимость со стороны государства не должно быть обременительным для правообладателя.
Эта проблема является актуальной для организаций многих отраслей промышленности - нефтедобывающей и нефтеперерабатывающей, энергетической, металлургической, химической и пр. Представляется, что для ее решения необходимо внесение изменений в нормативные правовые акты, регулирующие размер платы за государственную регистрацию. При этом следует исходить из установленного Гражданским кодексом принципа равенства всех участников гражданских правоотношений. Возможна следующая формулировка:
"В случае государственной регистрации прав на основании одного правоустанавливающего документа на объекты недвижимости, входящие в состав производственно-технологических комплексов и расположенные на одном земельном участке, максимальный размер платы за государственную регистрацию составляет …-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда".
Заключение
Таким образом, по результатам настоящего исследования можно сделать следующие выводы.
1. Объекты производственного назначения (здания и сооружения) обладают правовым режимом недвижимости в силу указанных в ст.130 ГК РФ физических свойств - прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба, а не в силу особенностей производственного или технологического использования. Объекты производственного значения как вещи существуют объективно, помимо воли правообладателя. Гражданским законодательством не предусмотрена возможность собственника самостоятельно по своей воле объединять существующие у него вещи и объявлять их "единой сложной вещью", а также принимать какие-либо решения о создании имущественных комплексов как объектов гражданских прав, которым придавалось бы юридическое значение.
2. Согласно установленному Гражданским кодексом принципу автономии воли и свободы договора собственник вправе заключать сделки по поводу определенной совокупности своего имущества, объединяя вещи с различным правовым режимом (движимые и недвижимые), а также имущественные права, так называемые смешанные договоры (ст.421 ГК РФ). В этом случае предметом договора может быть передача совокупности имущества как единого производственно-технологического или иного имущественного комплекса.
Однако объединение различных объектов в имущественный комплекс в качестве единого предмета сделки не изменяет их правового режима. Определение имущественного комплекса предметом сделки не означает "формирования" нового объекта права и не создает единства правового режима входящего в него имущества.
С целью возможности объединения имущества в единый объект права, установления правового единства различных видов имущества законодатель предложил юридическую конструкцию "предприятие как имущественный комплекс".
3. Единым объектом гражданских прав, единой вещью, обладающей правовым режимом недвижимости, производственно-технологический, складской, оздоровительный, культурно-развлекательный и иной имущественный комплекс признать нельзя.
4. Понятие имущества является категорией не только гражданского права. Бухгалтерский баланс как официально установленная форма учета приобретенного в процессе хозяйственной деятельности и гражданского оборота имущества юридического лица, является источником юридически значимой информации.
В соответствии с Законом о бухгалтерском учете и Законом о стандартизации разработан Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ). Он является официальным документом, содержащим перечень объектов недвижимости, которые создаются в различных отраслях промышленности в соответствии с техническими правилами, и должны учитываться в соответствии с правилами бухгалтерского учета.
ОКОФ содержит четкий признак, допускающий объединение различных предметов в единое целое и указывающий на прочную связь с землей как критерий отнесения этого комплекса в целом к объектам недвижимости, - конструктивную сочлененность предметов и монтаж на одном фундаменте. Такой критерий обеспечивает корреляцию норм гражданского законодательства о недвижимости, технических правил и правил бухгалтерского учета.
Классифицированные по назначению и отраслям промышленности основные фонды являются одновременно:
объектами производственной и технической деятельности;
объектами недвижимости как особыми объектами гражданских прав;
объектами бухгалтерского учета.
5. В настоящее время именно в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов должны определяться объекты недвижимого имущества, права и сделки с которым подлежат государственной регистрации. В соответствии с переходом Российской Федерации на принятую в международной практике систему учета и статистики это должно способствовать представлению достоверной информации об имущественном положении организаций, необходимой внешним пользователям - инвесторам, кредиторам и пр., созданию благоприятного инвестиционного климата, "прозрачности" рынка недвижимости. Хозяйствующий субъект не вправе самостоятельно не только "формировать", но и укрупнять или разделять свои имущественные комплексы для целей бухгалтерского учета и государственной регистрации прав.
6. Государственная регистрация является отражением реально существующих гражданских правоотношений. Закон о государственной регистрации прав и Правила ведения ЕГРП не предусматривают возможности "формирования" имущественных комплексов, состоящих из различных объектов недвижимости, и описания всей совокупности зданий и сооружений как "сложной вещи" в одном разделе Единого государственного реестра. Определение возможности объединения нескольких объектов в единый производственно-технологический или иной имущественный комплекс не является предметом правовой экспертизы.
В силу "принципа зеркальности" регистрируются права на объекты, указанные в правоустанавливающих документах, а не "сформированные" правообладателем из отдельных объектов недвижимости.
Если правоустанавливающий документ содержит указание на производственно-технологический комплекс, например, как на предмет сделки или введенный в эксплуатацию объект, при этом в составе комплекса описываются недвижимые и движимые вещи - здания, сооружения и оборудование, регистрация прав должна осуществляться на каждое здание и сооружение в отдельных разделах Единого государственного реестра.
Если сложное техническое сооружение (газопровод, нефтепровод, скважина и пр.) действительно представляет собой единую сложную недвижимую вещь, то объект права описывается в I подразделе Единого государственного реестра как сооружение в соответствии с характеристиками, указанными в документах технического учета (протяженность, глубина и пр.).
Регистрация "с расшифровкой": "производственно-технологический комплекс, состоящий из…", "включающий …" с описанием нескольких объектов недвижимости в одном разделе ЕГРП и в одном свидетельстве о государственной регистрации действующими правилами не допускается.
Определение объектов регистрируемых прав должен провести правообладатель, руководствуясь проектной документацией, Положением о бухгалтерском учете основных средств ПБУ 6/01 и Общероссийским классификатором основных фондов. На государственную регистрацию должны быть заявлены объекты недвижимого имущества, одновременно являющиеся объектами бухгалтерского учета.
7. В настоящее время необходимо внесение изменений в нормативные правовые акты, регулирующие размер платы за государственную регистрацию, с целью уменьшения платы в случае регистрации прав одного субъекта на входящие в состав имущественного комплекса объекты на основании одного правоустанавливающего документа.
Примечания
1. Cм. также статью Олехнович В.Г. "Некоторые вопросы технической инвентари-зации объектов газовой отрасли", № 1(6) 2001, "Правовое регулирование рынка недвижимости" (прим. ред.).
2. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.:1997.С.65
3. Там же. С. 179
4. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. Под ред. Маковского А.Л. М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1998. С. 280
5. Гражданское право. Учебник. Часть I /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. С.205-207
6. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 2, ст.222.
7. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. -М.: Статут. 1999.С.266.
8. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 29, ст.3400
9. Советский энциклопедический словарь. - М. Издательство "Советская энциклопедия". 1980. С. 621
10. Там же. С. 1078
11. Там же. С. 1338
12. Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, № 14, ст. 1667
13. Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, № 26, ст. 3179
14. Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 48, ст. 5369
15. Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 28, ст. 3448.
16. Журнал "Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету", 1998, №1.
17. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2001, № 20.
18. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, № 7, ст. 572; 1993, № 26, ст. 2424; 1996, №2, ст. 132
19. М., ИПК "Издательство стандартов, 1995.
20. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 25, ст. 917; Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 1, ст. 4
21. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1994, № 8, ст. 598
22. Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Автореферат диссертации на соискание уче-ной степени кандидата юридических наук. -Екатеринбург, 2001.
23. Петров Е.Ю. Указ. соч.
24. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №8, ст.963.
25. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 6. - М.: Московская областная регистрационная палата, 2001. С.272 - 318.
26. Правовое регулирование рынка недвижимости, 2000, № 4 (5). С.56-58.
27. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 6. - М.: Московская областная регистрационная палата, 2001. С.307.
28. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 6. - М.: Московская областная регистрационная палата, 2001. С.295.
О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс
Пискунова М.Г., заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации
Предприятие как имущественный комплекс (далее -- предприятие) является особым объектом гражданских прав. Согласно ст.132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -- ГК РФ) предприятие признается недвижимостью. Другое название имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, -- «бизнес» дано в ст.85 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее -- Закон о банкротстве). Несмотря на отсутствие основных признаков недвижимости -- прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению, а также на подвижность, изменчивость предприятия как объекта права, законодатель счел необходимым подчинить его правовому режиму недвижимого имущества, а следовательно, и требованию государственной регистрации прав и сделок. Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия. Тем не менее предприятие в целом признается недвижимостью, даже если в его состав не входят земельные участки, здания, сооружения и иные недвижимые объекты.