В дальнейшем в 2001 году был принят Земельный кодекс РФ, которым устанавливался принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, законодательство пошло по пути признания первичности прав на землю и возрождения, хоть и в измененном виде, принципа superficies solo cedit. Подтверждением тому является изменение в правовом режиме самовольной постройки, произошедшее в 2006 году, в результате которого возможность признания права собственности на самовольно возведенную постройку за лицом, осуществившим строительство на не принадлежащем ему земельном участке, была исключена из законодательства. Несмотря на это учёными отмечается, что установление принципа superficies solo cedit в его первозданном виде вряд ли возможно на данном этапе развития российского законодательства в силу сложившихся социально-экономических причин и исторических условий развития правового режима недвижимости в России. Тем не менее, в последнее время в юридических кругах всё большую популярность набирает идея установления в российском законодательстве модели «единого объекта недвижимости», предполагающая выступление земельного участка и находящихся на нем строений в качестве единого объекта гражданского оборота. Сторонники данной идеи исходят из того, что объединение земельного участка и построенных на нем строений в единый объект права в большей мере отвечает целям гражданского оборота, аппелируя при этом к положительному зарубежному опыту подобного регулирования, в частности к опыту подобного регулирования в Германии. В соответствии с Германским гражданским уложением постройка рассматривается в качестве составной части земельного участка, которая не может самостоятельно участвовать в обороте. Именно поэтому вопрос приобретения права собственности на постройку за лицом, не являющимся собственником земельного участка, в германском гражданском праве не возникает.
Завершающим этапом становления правового режима самовольной постройки в российском праве в современном периоде стали новеллы 2015 года, изменяющие правовой режим самовольной постройки в сторону ужесточения процедуры её легализации и упрощения порядка сноса самовольных построек.
Подводя итоги рассмотрения вопроса об историко-правовом развитии института самовольной постройки, можно констатировать, что положение норм о самовольной постройке не отличалось и не отличается стабильностью. Представляется, что в настоящее время законодатель до сих пор находится в поиске путей наиболее оптимального и экономически эффективного правовому регулированию отношений по самовольному строительству, в силу чего нормы о самовольной постройке, скорее всего, будут претерпевать значительные изменения и в дальнейшем. Кроме того, на основе проведенного историко-правового анализа можно сделать вывод, что несовершенство действующего правового регулирования во многом кроется в непоследовательности реализации принципа superficies solo cedit, а также в нестабильности и неопределенности, имеющейся по отношению к понятию «недвижимость», на протяжении всей истории института самовольной постройки в России.
.2 Понятие и признаки самовольной постройки
Понятие самовольной постройки является центральным элементом в правовом регулировании данного правового института. Без точного определения исследуемого объекта и его признаков, невозможно отграничить такой объект от других, вследствие чего дальнейшее исследование правового режима такого объекта становится беспредметным.
В соответствии с действующей редакцией ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой считается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Ст. 222).
Необходимо отметить, что ранее до внесения Законом № 258-ФЗ изменений в ГК РФ прежняя редакция ст. 222 ГК РФ в качестве объектов, которые могут быть признаны самовольной постройкой, называла такие объекты как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Как можно видеть, в новой редакции ст. 222 ГК РФ законодатель конкретизировал объекты, которые могут быть признаны самовольной постройкой и убрал из определения указание на «иное недвижимое имущество». В связи с чем, в юридической литературе высказывается мысль о том, что с 1 сентября 2015 года самовольной постройкой могут признаваться не только объекты недвижимости, но и движимые вещи.
Однако большинство юристов не разделяют подобную точку зрения и оценивают нововведения ст. 222 ГК РФ несколько иначе. К примеру, Мандрюков А.В. считает, что введение нового понятия самовольной постройки было направлено на конкретизацию объектов недвижимости, охватываемых понятием самовольная постройка, а также на то, чтобы ещё раз подчеркнуть сложившийся в судебной практике вывод о том, что понятие «самовольная постройка» распространяется не только на жилые дома, но и на нежилые здания.
Необходимо отметить, что в доктрине вопрос о том, является ли самовольная постройка исключительно недвижимым имуществом, предстает предметом продолжительной дискуссии. Так, по мнению Никитина А.В., для отнесения самовольной постройки только к объектам недвижимости нет никаких оснований. Во-первых, нередко между движимыми и недвижимыми объектами существует тонкая грань, вследствие чего участники гражданского оборота часто находятся в затруднительном положении относительно выбора способа защиты нарушенного права. Во-вторых, как отмечает Никитин А.В. движимый объект в равной степени, как и недвижимый объект, если он построен с нарушениями строительных норм и правил, может представлять угрозу жизни и здоровья граждан. Козырь О.М., являясь сторонницей юридической концепции недвижимого имущества, полагает, что применительно к самовольной постройке термин «недвижимое имущество» используется условно, так как недвижимые вещи рассматриваются в качестве таковых с момента государственной регистрации прав на них.
Лескова Ю.Г., Кобылинский Н.Д., напротив, утверждают, что самовольная постройка относится к объектам недвижимости, а сам по себе факт государственной регистрации не изменяет правовую природу явлений и не является презумпцией признания объекта недвижимым. Аналогичного подхода придерживается Алексеев В.А., который в своем исследовании указывает на то, что квалификация объекта в качестве самовольной постройки может быть осуществлена только после решения вопроса об отнесении этого объекта к недвижимому имуществу.
Следует заметить, что судебная практика по вопросу отнесения самовольной постройки к недвижимому имуществу вплоть до 2010 года была в такой же степени противоречивой и разнородной, как и теоретические разработки по данному вопросу. Суды применяли положения ст. 222 ГК РФ к отношениям, возникающим как при самовольном возведении объектов недвижимости, так и движимых объектов. Однако 29 апреля 2010 года вышло Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), в котором разъяснялось, что действие ст. 222 ГК РФ распространяется исключительно на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, являющихся недвижимым имуществом. Лица, чьи права нарушаются сохранением самовольно возведенных объектов, не причисляемых к недвижимому имуществу, могут защитить свои права в суде путем подачи иска об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, в порядке, установленном ст. 304 ГК РФ.
Стоит отдельно оговорить, что несмотря на то что, указанное разъяснение было дано до внесения изменений в ст. 222 ГК РФ в 2015 году, оно сохраняет свою актуальность и в настоящее время, поскольку текущая судебная практика по данному вопросу не изменилась. Так, например, ВС РФ был рассмотрен спор о сносе опоры линии электропередач, при разрешении которого ВС РФ исходил из того, что железобетонный столб сам по себе не является недвижимой вещью, а представляет собой составную часть единого недвижимого комплекса, в связи с чем такой объект не может быть признан самовольной постройкой.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимыми вещами являются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к объектам недвижимости отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также жилые и нежилые помещения и машино-места (ст. 130).
Квалификация самовольно возведенного объекта в качестве недвижимой вещи напрямую влияет на последствия, которые влечет за собой возведение подобного объекта. Так, Девятым арбитражным апелляционным судом в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки было отказано, поскольку спорные строения (сборно-разборные торговые павильоны) не являются недвижимым имуществом. При этом основой для квалификации спорных торговых павильонов как движимого имущества стал их некапитальный характер и отсутствие прочной связи с земельным участком, выражающееся в возможности их перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.
Стоит отметить, что использование критерия прочной связи с землей на практике вызывает значительные сложности, и чаще всего вопрос о том, является ли объект капитальным или же представляет собой сборно-разборную конструкцию, можно решить только на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы. Кроме того, не прибавляет понимания ситуации вокруг недвижимого имущества отсутствие в судебной практике единообразия по вопросу отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу.
Так, например, Определением ВС РФ недвижимой вещью были признаны накопительные емкости с канализационными трубами со ссылкой на то, что такой объект является инженерным сооружением, расположенные под землей и прочно связаны с ней и их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению.
Чуть позже вывод, сформулированный в данном деле, был использован Президиумом ВАС РФ в деле Челябинского управления Банка России, в котором Президиум ВАС РФ признал, что стационарный забор, имеющий заглубленный фундамент, не является самостоятельной недвижимой вещью. Мотивируя свое решение, Президиум ВАС РФ указал, что заборы и иные ограждения представляют собой сооружения, призванные выполнять функцию по разграничению земельных участков, установлению пропускного режима и предотвращению несанкционированного доступа к зданиям, находящимся на участке. Вследствие чего, заборы и иные ограждения не имеют самостоятельного хозяйственного назначения и предназначены только для обслуживания земельного участка. Немаловажным выводом, сделанным Президиумом ВАС РФ в этом же деле, представляется, также вывод о нетождественности таких понятий как «объект капитального строительства» и «объект недвижимости». Стоит отметить, что на практике между данными понятиями нередко ставится знак равенства. Таким образом, необходимо иметь в виду то, что, будучи объектом капитального строительства, коим являлся забор в деле Челябинского управления Банка России, объект, тем не менее, не всегда может быть признан объектом недвижимости, а соответственно и самовольной постройкой.
Судебная практика нижестоящих судов по вопросу отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу также крайне непоследовательна, особенно когда дело касается таких объектов, как, например, линии электропередач, съезд с автодороги, асфальтовые и бетонные замощения, железнодорожные пути.
В цивилистической теории мнения по вопросу отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу также разнятся. По мнению Бевзенко Р. С., краеугольным камнем в данной проблеме является неудачно сформулированная ст. 130 ГК РФ, использующая в качестве критерия разграничения движимых и недвижимых вещей «крайне расплывчатый признак» - признак неразрывной связи с землей. Данного признака, как отмечает учёный, явно недостаточно для того, чтобы прийти к однозначному выводу о том, что перед нами недвижимая вещь. В связи с чем, Бевзенко Р.С., предлагает дополнительно использовать выработанный в практике ВАС РФ критерий самостоятельности выступления вещи в обороте, на основании которого асфальтовые покрытия, оросительные системы, заборы и другие подобные объекты вспомогательного характера по отношению к земельному участку, являются его составными частями, а не объектами недвижимости. Похожего мнения придерживается Калиниченко К.С., указывающий, что положения ст. 222 ГК РФ не применимы к вышеуказанным объектам, так как они не имеют независимого от земельного участка назначения, вследствие чего такие объекты должны выступать в обороте вместе с земельным участком как единое целое. Противоположную позицию в данном вопросе занимает Егоров Н.Д., считающий, что асфальтовые и бетонные площадки, теннисные корты, ограждения, имеющие капитальный фундамент и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются недвижимыми вещами, так как они отвечают признакам, установленным в ст. 130 ГК РФ. В свою очередь, Алексеев В.А. высказывает точку зрения о том, что такие объекты, как замощения, корты, футбольные площадки, мелиоративные системы и другие подобные объекты вещами вовсе не являются. Одновременно с этим учёный подвергает критике использование критерия самостоятельности в обороте для разграничения движимого и недвижимого имущества, отмечая, что здесь идет подмена понятий, и критерием, по которому такие объекты не являются недвижимыми вещами, является вовсе не их несамостоятельность в обороте, а отсутствие у таких объектов качества вещи. Вспомогательный характер объекта по отношению к земельному участку никоим образом не лишает объект качества недвижимой вещи.
Таким образом, на основании проведенного анализа необходимо констатировать, что ни российское законодательство, ни судебная практика, ни доктрина не позволяют дать уверенный ответ на вопрос о том, является ли тот или иной объект недвижимой вещью, а соответственно и самовольной постройкой.
Среди видов недвижимого имущества, которые могут быть признаны самовольной постройкой, законодатель в ст. 222 ГК РФ называет такие объекты как здание, сооружение и иное строение. Следует отметить, что несмотря то, что данные правовые категории активно используются в различных нормативно-правовых актах, законодатель долго не определял содержание данных понятий, ограничиваясь лишь указанием на отнесения их к недвижимости. Между тем, вопрос о содержании и соотношении данных понятий может быть юридически значимым для определения понятия самовольной постройки.
В настоящий момент легальные определения здания и сооружения приведены в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Технический регламент). Следует отметить, что в соответствии с Техническим регламентом в правовом режиме зданий и сооружений имеются существенные отличия. Во-первых, здания и сооружения различаются по своему предназначению. Прежде всего, необходимо обратить внимание на то, что сооружения в отличие от зданий не предназначены для проживания людей. Учитывая данную особенность, а также принимая во внимание положения ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), сооружения не могут включать в себя жилые помещения. Во-вторых, сооружения в отличие от зданий могут иметь не только объемную, но и плоскостную и линейную строительную систему, тем самым существуя в виде различных строительных систем либо в виде их сочетания. Так, например, туннель, представляя собой сооружение, сочетает в себе и внутренний объем, и линейную протяженность. Что касается сооружений с плоскостной строительной системой, то в юридической литературе среди них обычно выделяют спортивные площадки, корты, автостоянки и прочие постройки, содержащие в себе в качестве элемента покрытие земельного участка. Однако следует отдельно оговорить, что возможность отнесения таких объектов к самовольным постройкам, учитывая ранее рассмотренную дискуссию, ставится под вопрос.
Что касается понятия «строение», то оно используется в большом количестве нормативно-правовых актов, однако ни в одном из них данное понятие не раскрывается. Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что строение имеет более общий характер по отношению к зданию и сооружению. Кроме того, согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строение наряду со зданиями и сооружениями представляет собой объект капитального строительства. Таким образом, можно предположить, что к строениям следует относить здания, сооружения, а также иные капитальные объекты, которые не могут быть подведены под категории здание и сооружение (например, бани, гаражи, сараи и т.д.).