Таким образом, с 1 сентября 2006 года измененная редакция ст. 222 ГК РФ стала допускать признание права собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке (внесудебном порядке) в случаях, специально предусмотренных законом. Конкретные случаи легализации самовольной постройки в таком порядке, определены в ст. 25.3 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу данной статьи внесудебный порядок легализации самовольной постройки применим в отношении объектов недвижимости, для возведения которых закон не требует получения разрешения на строительство, в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых на земельных участках, специально предназначенных для этих целей, а также в отношении объектов, создаваемых на земельных участках, которые находятся в границах населенного пункта и предназначаются для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство. Основанием для регистрации права собственности в указанных случаях будут документы, которые подтверждают факт создания такого объекта недвижимости и содержат его описание, и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.
Хотелось бы отметить, что допущение оформления права собственности на самовольную постройку в административном порядке в целом оценивается в юридической литературе негативно, поскольку, устанавливая упрощенный порядок оформления права собственности на самовольную постройку, законодатель не определяет чётко регламентированную процедуру реализации этого права. Помимо этого, на практике нередко остается неразрешенным вопрос, к каким органам нужно в таком случае обращаться за регистрацией права собственности, а также какие конкретно документы могут использоваться для этого.
.2 Актуальные проблемы правоприменительной практики по делам о признании права собственности на самовольную постройку
Споры о признании права собственности на самовольную постройку относятся к сложной категории дел. Это связано, прежде всего, с тем, что круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по таким спорам, чрезвычайно широк, а законодательство, регулирующее отношения по легализации самовольной постройки, крайне нестабильно и содержит значительное количество пробелов. Настоящая глава направлена на исследование основных проблем правоприменительной практики по делам о признании права собственности на самовольную постройку, а также вопросов доказывания по данным спорам.
Как уже было отмечено в предыдущей главе, дела о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются в порядке искового производства. В силу чего при рассмотрении данной категории дел возникает ряд вопросов практического характера, требующих детального рассмотрения и анализа.
Одним из таких вопросов, возникающих ещё на первоначальных этапах рассмотрения дела о легализации самовольной постройки, является вопрос выбора надлежащего ответчика. В силу разъяснений п. 25 Постановления № 10/22 ответчиком по иску правообладателя земельного участка о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком на не принадлежащем ему земельном участке, но осуществленную при наличии необходимых разрешений, выступает застройщик. В случае если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем застройщику, которым не были получены необходимые для её создания разрешения, то ответчиком по иску такого застройщика будет орган местного самоуправления, на территории которого возведена самовольная постройка, а в городах федерального значения - уполномоченный на то государственный орган городов федерального значения (п.25). В юридической литературе отмечается, что фигура ответчика по рассматриваемой категории дел весьма условна, так как указанные органы фактически не нарушают прав и законных интересов истца и не имеют никакой юридической обязанности по отношению к нему.
Несмотря на наличие разъяснений Постановления 10/22, ответчик в делах о признании права собственности на самовольные постройки не конкретизирован, поэтому при подаче искового заявления в суд нередко возникает вопрос, к каким именно органам власти необходимо обращать свои исковые требования. Сложившаяся по этому вопросу судебная практика крайне противоречива. Так, например, ФАС Уральского округа признал орган местного самоуправления ненадлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку в силу того, что данный орган хоть и обладает полномочиями на выдачу разрешений на строительство, но в соответствии с положениями об этом органе не уполномочен выступать в качестве ответчика по искам о признании права собственности на самовольную постройку. Юристами такой подход оценивается как не слишком обоснованный, так как в случае самовольности постройки только вследствие отсутствия разрешения на строительства у застройщика, являющегося правообладателем земельного участка, надлежащим ответчиком должен быть орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство. По другому делу ФАС Северо-Западного округа признал Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга надлежащим ответчиком, так как данный комитет уполномочен в сфере имущественных интересов Санкт-Петербурга, а застройщиком заявлено как раз требование имущественного характера.
В судебной практике долгое время считался дискуссионным вопрос о том, распространяется ли приобретательная давность на самовольную постройку. Несмотря на то, что в доктрине самовольная постройка и приобретательная давность всегда рассматривались как институты, находящиеся в разных правовых плоскостях, Президиумом ВАС РФ было выпущено Информационное письмо от 09.12.2010 № 143, в котором отражена позиция о возможности признания права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности при условии, что сохранение данной постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Почти сразу же указанное разъяснение Президиума ВАС РФ получило негативный отклик со стороны юристов. Так, например, Стрембелев С.В. заметил, что распространение ВАС РФ правила о приобретательной давности на самовольную постройку представляется не совсем корректным, так как, институт приобретательной давности рассчитан на приобретение права собственности на имущество, обладающее свойствами полноценного объекта гражданского права, коим самовольная постройка не является. К тому же применение приобретательной давности к незаконно возведенным постройкам противоречит принципу добросовестности, согласно которому никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Позднее Президиумом ВС РФ был утвержден «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», в котором отражена диаметрально противоположная позиция, согласно которой приобретательная давность не может служить основанием для признания права собственности на самовольную постройку. При аргументации своей позиции ВС РФ ссылается на то, что действующее законодательство разделяет основания приобретения права собственности в силу возведения самовольной постройки и в силу приобретательной давности. По смыслу ст. 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть на чужое имущество или на бесхозяйное имущество. Кроме того, приобретательная давность не может распространяться на самовольную постройку также, потому что само возведение самовольной постройки исключает такое необходимое условие для возникновения права собственности в силу приобретательной давности, как добросовестность. В связи с чем, распространение приобретательной давности на незаконно возведенные постройки невозможно.
Следующим вопросом, возникающим в правоприменительной практике по рассматриваемой категории дел, является вопрос о допустимости заключения мирового соглашения в деле о признании права собственности на самовольную постройку, в результате которого происходит её легализация. Некоторые суды категорически отказывают в утверждении мирового соглашения по таким делам, ссылаясь на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только при наличии определенных в законе условий. Другие суды не видят препятствий для утверждения мирового соглашения по делам о признании права собственности на самовольную постройку. Так, например, тот же ФАС Северо-Западного округа уже по другому делу утвердил мировое соглашение, по условиям которого за лицом, арендующим земельный участок, получившим в установленном законом порядке разрешение на строительство, но не имеющим при этом разрешение на ввод в эксплуатацию, признавалось право собственности. Юристами же отмечается, что заключение мирового соглашения в делах о легализации самовольной постройки может затронуть права и законные интересы неопределенного круга лиц, а также поставить под угрозу их безопасность, в силу чего признание права собственности на самовольную постройку путем заключения мирового соглашения не допустимо.
Перейдем к другой практико-ориентированной проблеме в рамках спора о признании права собственности на самовольную постройку - проблеме доказывания обстоятельств, подлежащих установлению по делу.
Обстоятельствами, подлежащими установлению по делу о признании права собственности на самовольную постройку, являются в первую очередь сами условия легализации самовольной постройки. Каких-либо определенных стандартов доказывания по данной категории дел нет. Однако на основании судебной практики можно выделить примерный круг доказательств, которые непременно потребуются для того, чтобы защитить свое право в суде.
Во-первых, в суд должны представляться документы, свидетельствующие о наличии права на земельный участок, на территории которого возведена постройка. В качестве таких документов может использоваться кадастровый паспорт, заключение кадастрового инженера, выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права собственности или другие документы, подтверждающие право собственности на землю, выданные до принятия Закона о регистрации, государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками и праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и т.д. В силу того, что в отдельных случаях признание права собственности на самовольную постройку возможно за арендатором земельного участка, в суд следует предоставлять ещё и договор аренды.
Об осуществлении спорной постройки с соблюдением правил землепользования и застройки, а также требований документации по планировке территории могут свидетельствовать кадастровые паспорта и кадастровые выписки на земельный участок, на котором возведена постройка.
Как уже ранее отмечалось, в обоснование безопасности самовольной постройки и отсутствия нарушения прав третьих лиц истцом могут быть предъявлены следующие доказательства: необходимые заключения уполномоченных органов и организаций и различного рода экспертизы.
Помимо всего вышеперечисленного, истцам надлежит доказывать принятие ими мер по легализации самовольной постройки. При этом суды имеют тенденцию рассматривать в качестве мер по легализации самовольной постройки не только попытки получить разрешение на строительство или на ввод в эксплуатацию, но и предпринятые попытки изменения разрешенного использования земли. Доказательствами в рамках данного условия могут выступать проектная документация, являющаяся основанием для выдачи разрешения на строительство, заявление на его получение, неправомерный отказ уполномоченного органа власти в выдаче разрешения и иная документация, подтверждающая попытки истца узаконить постройку. В качестве примера можно привести дело, рассмотренное Хабаровским краевым судом от 14.05.2014 года N 33-2982/2014, в котором суд посчитал достаточными следующие доказательства: заявление в администрацию города о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, факт технической инвентаризации объекта, постановку объекта на учет в БТИ.
В заключение, необходимо признать, что реализация права на признание права собственности на самовольную постройку, действительно, является весьма трудоемким процессом, требующим выявления, сбора и анализа достаточно широкого круга доказательств, В свою очередь, в связи с ужесточением процедуры признания права собственности на самовольную постройку, произошедшим с 1 сентября 2015 года, легализовать самовольную постройку становится всё сложнее.
Глава 3. Снос самовольной постройки
3.1 Основания и порядок сноса самовольной постройки
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Как уже ранее отмечалось, обязанность осуществить снос самовольно возведенного объекта представляет собой санкцию за совершенное правонарушение. Следует заметить, что снос самовольной постройки является довольно серьезной санкцией, сопряженной с существенными имущественными лишениями. В связи с чем, законность процедуры сноса самовольной постройки, её прозрачность и четко регламентированный порядок осуществления являются гарантией социальной стабильности, а также стабильности развития градостроительной отрасли и экономики в целом.
Необходимо отметить, что с 1 сентября 2015 года произошли существенные изменения в правовом регулировании процедуры сноса самовольных построек. В отношении самовольных построек стал возможен административный порядок сноса. Подобное законодательное нововведение вызвало широкий общественный резонанс, а также целую волну критики со стороны юридического сообщества. Первым примером масштабного применения положений п. 4 ст. 222 ГК РФ стал снос самовольных построек в Москве в ночь с восьмого на девятое февраля 2016 года, вошедший в историю как «ночь длинных ковшей».
Ещё одним изменением, отразившимся на процедуре сноса самовольной постройки, стало уточнение в новой редакции ст. 222 ГК РФ признаков самовольной постройки, новое изложение которых, как отмечают юристы, открывает больше возможностей для сноса самовольных построек.
Оценивая основания сноса самовольной постройки, необходимо отметить, что некоторые из них косвенным образом уже выступали предметом рассмотрения в рамках настоящего исследования. Одним из оснований применения процедуры сноса в порядке ст. 222 ГК РФ является признание объекта, подлежащего сносу, объектом недвижимости, или, если быть точнее, объектом, который может быть квалифицирован как самовольная постройка. Судебная практика знает множество примеров, когда в удовлетворении требований о сносе постройки отказывалось со ссылкой на то, что спорный объект не является недвижимым имуществом.
Кроме того, как разъяснил ВС РФ в своем Обзоре от 19.03.2014, снос самовольной постройки возможен только при наличии существенных и неустранимых нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Однако принимая во внимание изменение редакции ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой для признания постройки самовольной теперь достаточно любых нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а не только существенных, актуальность данного разъяснения ставится под вопрос. Вместе с тем, следует сказать, что анализ судебной практики свидетельствует, что подход, выработанный ВС РФ, продолжает последовательно применяться судами. Так, например, Ставропольский краевой суд, отказывая в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки, указал на то, что наличие допущенных при создании самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм является основанием для удовлетворения требования о её сносе только в том случае, когда данные нарушения носят существенный и неустранимый характер. Между тем, заключение строительно-технической экспертизы свидетельствует о том, что допущенные нарушения могут быть устранены.
В практике вышестоящих судов также отмечается, что само по себе отсутствие необходимых разрешений на возведение постройки не может рассматриваться как основание для удовлетворения требований о её сносе. При решении вопроса о сносе самовольной постройки суду необходимо установить, были ли предприняты лицом, осуществившем самовольное строительство, меры для получения разрешения на строительство, а также правомерен ли отказ органа, уполномоченного выдавать такое разрешение.
В соответствии с позицией ВС РФ также не является основанием для сноса постройки отсутствие согласия сособственников жилого дома на возведение пристройки. Кроме того, следует отдельно оговорить, что согласно Постановлению № 10/22 в отношении самовольно реконструированной постройки действует дополнительное основание для её сноса, а именно невозможность приведения такой постройки в первоначальное состояние, существовавшее до момента реконструкции (п. 28).