Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ пользование арендованным имуществом должно происходить согласно условиям договора аренды, а если такие условия в договоре не установлены, то согласно назначению арендуемого имущества. В силу положений подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ лицо, обладающее правом собственности на земельный участок, вправе возводить на нем здания, сооружения согласно целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, противопожарных строительных, санитарно-гигиенических, экологических и иных правил и нормативов. Такое же право предоставляется в соответствии со ст. 41 ЗК РФ лицам, которым земельный участок не принадлежит на праве собственности, за исключением обладателей сервитутов (ст. 41).
Совокупное толкование указанных норм позволяет прийти к заключению о том, что право собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом, арендующим земельный участок, предоставленный ему для строительства данной постройки, может быть признано, но только если соблюдены определенные условия. Представленный вывод напрямую согласуется с положениями Обзора ВС РФ от 19.03.2014, в соответствии с которым для признания права собственности за лицом, арендующим земельный участок, необходимо одновременное соблюдение следующих условий:
. предоставление земельного участка по договору аренды для целей строительства определенного объекта недвижимости;
. возведение самовольного строения без необходимых разрешений;
.возведение строения без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
. сохранение самовольного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Важно отметить, что указанные разъяснения распространяются исключительно на граждан. Помимо перечисленных требований, необходимо также учитывать дополнительные условия, установленные в договоре аренды. Так, например, если земельный участок предоставляется в аренду специально для строительства гаража, то строительство на этом земельном участке другого объекта будет противоречить целям предоставления участка, в связи с чем, будет исключать возможность легализации такого объекта. При этом воля собственника на предоставление земельного участка в аренду именно для конкретного типа строительства должна быть выражена определенно и недвусмысленно.
Следующим правовым условием оформления самовольной постройки в собственность является её соответствие на день обращения в суд параметрам, которые установлены документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иной документации. Закрепление данного условия является новеллой ст. 222 ГК РФ. Стоит заметить, что рассматриваемое условие и раньше учитывалось судебной практикой. После опубликования Обзора ВС РФ от 19.03.2014, обратившего особое внимание на необходимость решения вопроса легализации самовольной постройки с учетом соответствия постройки правилам землепользования и застройки, данное условие прочно утвердилось в правоприменительной практике.
Новым в рассматриваемом условии является уточнение относительно того, что самовольная постройка должна соответствовать обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах. Как отмечает Демкина А.В., данное правило появилось в ст. 222 ГК РФ только в связи с тем, что на территории новых субъектов РФ - Республики Крым и города федерального значения Севастополь - нет таких документов. Помимо этого, в новом условии учтен момент, на который определяется соответствие параметров застройки. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ данный момент определяется на дату обращения в суд. Нельзя не обратить внимание на то, что ранее судам было рекомендовано учитывать градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время создания самовольной постройки.
Состав документации по планировке территории отражен в главе 5 ГрК РФ и включает в себя проекты планировки территории, градостроительных планов земельных участков, а также проекты межевания территории. Суды в каждом конкретном случае оценивают наличие или отсутствие отступлений от документации по планировке территории. Так, например, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения, руководствуясь тем, что здание «Производственный корпус цеха по производству бетонных изделий» не соответствует требованиям Градостроительного плана земельного участка, чем нарушаются установленные ГрК РФ требования, предусматривающие осуществление строительства на основе документов территориального планирования.
Правила землепользования и застройки согласно ГрК РФ принимаются органами местного самоуправления и включают в себя порядок их применения и внесения изменений, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (Ст.30). В градостроительных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства, в том числе минимальные и максимальные проценты застройки ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые устанавливаются в соответствии с законодательством РФ. Так, например, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении указал на то, что за истцом не может быть признано право собственности на самовольную постройку вследствие превышения максимального процента застройки территории.
Деление земель на категории в соответствии с их целевым использованием и на виды согласно их разрешенному использованию представляет собой один из принципов земельного законодательства. Категории земель, исходя из их целевого назначения, установлены ст. 7 ЗК РФ и включают в себя, в частности, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли особо охраняемых территорий и т.д. Внутри установленных категорий выделяются конкретные виды разрешенного использования. Это, в том числе, земельные участки общего пользования, земли для ведения дачного хозяйства, земли под санаторную и курортную деятельность. Полный перечень видов разрешенного использования земельных участков предусмотрен в Приказе Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Так, например, если видами разрешенного использования земельных участков предусмотрено расположение на них объектов промышленного назначения I-II классов опасности, то иное их использование не допускается и не влечет признание права собственности на объекты, возведенные в нарушение правил землепользования.
Одним из важнейших условий легализации самовольной постройки является отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан. Среди лиц, чьи права и законные интересы могут быть нарушены самовольной постройкой, судебная практика выделяет, прежде всего, смежных землепользователей, а среди лиц, для которых сохранение самовольной постройки может создавать угрозу безопасности - не только третьих лиц, но и помимо всего прочего лиц, осуществивших её.
Безопасность возводимых строений обеспечивается путем соблюдения установленных законом и иными нормативно-правовыми актами необходимых требований к ним. Требования к безопасности строений содержатся, в частности, в ГрК РФ, ФЗ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ФЗ от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ФЗ от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также в других нормативно-правовых актах. В соответствии с п. 26 Постановления № 10/22 суды при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, устанавливают, допущены ли при ее создании существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Как указывается в Постановлении № 10/22, безопасность самовольной постройки подтверждается необходимыми заключениями компетентных органов, а при их отсутствии или при наличии сомнения в их достоверности - экспертизой (п. 26).
Необходимо отметить, что законом предусмотрено получение значительного числа необходимых заключений компетентных органов, которые свидетельствуют о соответствии самовольной постройки установленным нормам и правилам, а также о возможности введения её в эксплуатацию. Так, например, ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» предусмотрена обязанность предоставления в соответствующие органы до ввода в эксплуатацию объекта декларации пожарной безопасности. В соответствии с ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» в качестве документов, подтверждающих санитарно-эпидемиологическую безопасность строения, выступают санитарно-эпидемиологические заключения, акты обследования, протоколы исследований, которые выдаются главными санитарными врачами или их заместителями на основании соответствующих экспертиз, обследований и испытаний. Соответствие строения градостроительным и строительным нормам и правилам может подтверждаться заключением уполномоченного на то органа архитектурно-строительного надзора.
Хотелось бы обратить внимание на то, что судебная практика по делам о признании права собственности на самовольную постройку исходит из того, что судебный порядок легализации самовольных построек сам по себе не может освобождать от обязанности соблюдения всех предусмотренных законом правил возведения объектов недвижимости. В связи с чем, при аргументации своей позиции, как правило, ссылаются на то, что иные доказательства, представленные истцами, не могут заменять весь пакет необходимых для решения вопроса безопасности самовольной постройки документов. Поэтому истцам надлежит в предусмотренном законом порядке представлять суду положительные заключения соответствующих органов и организаций. Заключения, полученные не от уполномоченных органов и организаций, по мнению судов, доказательствами не являются.
В целях установления наличия или отсутствия угрозы жизни или здоровью граждан судом могут назначаться различные экспертизы. К примеру, для дачи экспертного заключения о наличии или отсутствия нарушений градостроительных и строительных норм и правил судами обычно назначаются судебные строительно-технические экспертизы. Для установления соответствия самовольной постройки санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормативам могут назначаться санитарно-эпидемиологические и экологические экспертизы. Стоит отметить, что к вопросу выбора вида экспертизы необходимо подходить особенно тщательно. Так, например, ФАС Московского округа отменил решение суда первой инстанции по причине назначения в рамках данного дела технической экспертизы в отношении спорных объектов: манежа и конюшни, тогда как для решения вопроса о безопасности построек требовалось назначение комплексной экспертизы, включающей в себя установление соответствия построек не только техническим, но и санитарно-эпидемиологическим, экологическим, зооветеринарным и иным нормам.
Последнее условие признания права собственности на самовольную постройку состоит в принятии застройщиком мер по легализации самовольной постройки. Данное условие было сформулировано судебной практикой и получило свое отражение в Постановлении № 10/22. В соответствии с п. 26 Постановления № 10/22 только лишь отсутствие разрешения на строительство не может являться основанием для отказа в легализации самовольной постройки, однако судам надлежит устанавливать, были ли предприняты надлежащие меры к её легализации, в частности, меры, направленные на получение разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Основания и порядок выдачи разрешения на строительство определены в ст. 51 ГрК РФ. Следует отдельно оговорить, что получение разрешения на строительство необходимо не во всех случаях. Законодательством устанавливаются исключения из общего правила по получению разрешения на строительство в отношении киосков, навесов и других объектов, не являющихся объектами капитального строительства, а также гаражей, построек на дачных, садоводческих участках и т.д. Тем не менее, судебная практика знает случаи, когда истцам отказывалось в признании права собственности на самовольную постройку по причине непринятия мер, направленных на получение разрешения на строительство гаража, получение которого в силу п.17 ч. 1 ст. 51 ГрК РФ не требуется.
Постановлением № 10/22, таким образом, было сформулировано самостоятельное обязательное условие легализации самовольной постройки, в силу которого истцу необходимо доказать, что им предпринимались конкретные надлежащие меры по легализации постройки. В этой связи, возникает вопрос: какие меры могут расцениваться судами как надлежащие и какие доказательства наличия попыток истца легализовать постройку могут для этого использоваться. Судебная практика свидетельствует о том, что доказательствами принятия истцом мер по легализации постройки могут выступать заявление на выдачу разрешения на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию, решение органа, имеющего полномочие на выдачу разрешений на строительство, об отказе в его выдаче и любые иные документы, подтверждающие попытки истца легализовать постройку. При этом судам следует учитывать, был ли отказ органов власти от выдачи разрешения на строительство правомерен или нет (п. 26).
В юридической литературе отмечается, что в настоящее время касательно рассматриваемого условия в судебной практике наметилась тенденция по принуждению застройщика, нарушившего установленный законом порядок строительства, к обращению в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство уже по факту возведения постройки. Однако процедура, также как и возможность такого обращения законом не установлена, что в свою очередь порождает определенные трудности в правоприменительной практике.
Переходя к рассмотрению порядка признания права собственности на самовольную постройку, необходимо отметить, что в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ признание права собственности на самовольно возведенное строение допускается как в судебном, так и во внесудебном порядке. Ранее процедура легализации самовольной постройки предусматривала только судебный порядок. Причем судами отмечался исключительный характер данного способа защиты гражданских прав. Возможность легализации самовольной постройки во внесудебном порядке появилась с внесением изменений в ГК РФ от 1 сентября 2006 года.
Необходимо отметить, что дела о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются только в порядке искового производства, так как в рамках подобных дел налицо имеет место спор о праве на незаконно возведенное недвижимое имущество. Эта же позиция находит свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 № 4544/02. Что немаловажно, в силу п. 22 Постановления № 10/22 исковая давность на требование о признании права собственности на самовольную постройку, так же как и на требование о её сносе, не распространяется (п.22).
В научной литературе встречается точка зрения, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано только государственным, а не третейским судом, так как рассматриваемая категория дел тесно связана с публичным интересом. Стоит отметить, что по данному вопросу некогда высказывалось особое мнение судьи Горячевой Ю.Ю. к Постановлению Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 № 16434/11, где достаточно аргументированно обосновывается, почему спор о признании права собственности на самовольную постройку не может быть предметом третейского разбирательства. В частности, судья Горячева Ю.Ю. ссылается на то, что спор о легализации самовольного строения затрагивает общественно значимые интересы и выходит за пределы частного-правового спора участников гражданского оборота, подписывающих гражданский договор с третейской оговоркой. В этой связи, данный спор неарбитрабелен и не может рассматриваться третейским судом.
июня 2006 года был принят ФЗ № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (Закон о дачной амнистии). Данным законодательным актом были внесены поправки, в значительной мере упростившие процедуру регистрации прав на определенные недвижимые объекты, и, что самое главное, предусмотревшие новый порядок легализации самовольной постройки наряду с судебным порядком. Указанное нововведение можно рассматривать как основательный скачок в сторону либерализации процедуры легализации самовольной постройки.