ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
на тему
«Развитие ипотечного кредитования физических лиц»
Проблема обеспечения населения России жильем с необходимыми характеристиками и сопутствующими услугами из-за недостаточных темпов развития жилищного фонда уже в течение длительного времени актуальна как для страны в целом, так и для многих городов и регионов.
Особую значимость в силу ряда факторов эта проблема приобретает в нынешних условиях, так как от ее решения зависит экономический, социальный и политический климат в Российской Федерации.
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
На рынке ипотечного кредитования предлагается множество разнообразных вариантов решений этой задачи иметь собственное комфортное жилье.
Коммерческие банки сейчас охотно развивают направление ипотечного жилищного кредитования. С одной стороны, это долгосрочные кредиты, которые будут приносить банкам постоянный доход в течение многих лет, с другой - не очень рискованное предприятие. Это и полезная диверсификация бизнеса, расширение «продуктовой линейки» и т. д. Начиная с 2006 года, многие банки ипотеку называли наиболее перспективным направлением своей деятельности.
Ведь недвижимость является одним из привлекательнейших объектов вложения капитала с точки зрения сохранения и приумножения этого капитала. Кроме того, недвижимое имущество и права на него - это фундаментальные ресурсы, которые всегда будут востребованы на рынке ресурсов.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы определена тем, что главной задачей системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности по стоимости жильем граждан населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Знание системы ипотечного жилищного кредитования коммерческих банков, взаимосвязей документов, их форм, экономического смысла статей, поможет стать грамотными пользователями учетной информации, а также представляет интерес для специалистов, готовящихся непосредственно заниматься данной деятельностью.
Целью настоящей работы является изучение сущности ипотечного кредитования, которое является одним из приоритетных направлений государственной политики в деле решения жилищной проблемы для основной части работающего населения.
Для достижения данной цели следует решить следующие задачи:
1. теоретические основы ипотечного кредитования физических лиц;
2. проанализировать процесс ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»;
. сделать предложения по развитию ипотечного кредитования физических лиц.
Объект исследования - ОАО «Сбербанк России».
Предмет исследования - виды и условия ипотечных программ, предоставляемых банком, а также определены перспективные направления системы ипотечного кредитования РФ.
Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Крысин А., Разумова И.А., Санникова Т.А., Шадрин А.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка
использованной литературы и приложений.
История ипотеки берет свое начало еще со времен античности. В древней Греции должникам на земельный участок выставляли столб, называвшийся ипотечным, с пояснительной надписью. В случае невыплаты долга, кредитор имел право на часть земли.
С падением Древнего мира ипотечное кредитование перестало практиковаться, чтобы вновь появиться только в XIV веке в Европе.
Толчком к развитию имущественного кредитования послужило ослабление рабовладельческого строя. Земля оставалась в распоряжении заемщика, но кредитор имел право изъять ее и продать на торгах. Позже были установлены правила и ограничения для обеих сторон, многие из которых действуют и по сей день.
В России ипотека появилась вследствие возникновения права частной собственности на землю. Первой кредитной организацией, предоставлявшей ипотеку основанный при Елизавете Петровне в 1754 году Государственный Заемный Банк, главной задачей которого была выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества [21, с.225].
С середины XVIII века в России стали основываться ипотечные учреждения на капиталистических принципах. В 40-е годы XIX веке в обеих столицах появляются первые сберегательные кассы. В 1849 году принимаются решения о ликвидации государственных кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. В этот период в стране начали учреждаться частные кредитные организации (в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество). К концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредитования - ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах.
Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года.
Строилась она на принципах, схожих с современными - выдача кредита совершалась после подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду, банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам.
К 1917г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.
В советской России весь жилищный фонд был сосредоточен в руках государства, поэтому не существовало основы для появления рынка жилья. В конце 50-х годов из-за острой жилищной проблемы в стране стали подключать к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. Тем не менее, кооперативное жилищное строительство являлось очень незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности.
Закон 4 июня 1991г. установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность, что стало началом коренных изменений в жилищном секторе страны. В 1998 году вступил в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости).
Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются [11, с.54]:
· Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
· Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»;
· Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
· Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»;
· Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.».
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке - недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты [4, с.98].
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
В зависимости от объекта кредитования можно выделить несколько видов ипотеки:
· Ипотека на квартиру в новостройке или приобретенную на вторичном рынке - в настоящее время является наиболее распространенным видом ипотеки и широко предлагается банками;
· Ипотека на городской или загородный дом (коттедж) - основным требованием, которое предъявляют банки к предмету залога в виде частного дома или коттеджа, является его ликвидность в течение всего срока кредитования. Более ликвидными являются городские частные дома, в то время как выдача данного вида ипотеки под залог загородной недвижимости является для банков более рискованной;
· Ипотека на комнату в коммунальной квартире - в отличие от стандартной ипотечной программы, при оформлении данного вида ипотеки, заемщику необходимо будет предоставить отказ других соседей по квартире от права преимущественного приобретения собственности (нотариально удостоверенный), либо заявление - уведомление о том, что предложение от продавца поступало и осталось без ответа (также нотариально удостоверенное). Наиболее охотно банки выдают этот вид ипотеки в случае, если у заемщика уже имеется в данной коммунальной квартире одна или несколько комнат в собственности, и он желает выкупить последнюю комнату, чтобы стать владельцем всей квартиры;
· Ипотека на долю в жилом помещении - наиболее часто необходимость в выкупе доли жилого помещения возникает в результате развода супругов. Большинство банков неохотно выдают данный вид ипотеки, т.к. велика вероятность притворного характера сделки. Больший шанс будет у тех заемщиков, с момента развода которых прошло достаточно времени и бывшие супруги уже создали новые семьи.
Банки однозначно откажут в выдаче ипотеки на выкуп доли в жилом помещении у близких родственников, т.е. у супруга (супруги), родителей и детей.
Виды ипотеки [9, с.124]:
1. Социальная ипотека - это проект правительства России, направленный на улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием государственной финансовой поддержки и ипотечного кредитования.
Можно выделить несколько способов предоставления социальной ипотеки:
· предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
· продажа государственного жилья в кредит по льготной цене;
· дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту и др.
В первую очередь стать участниками данного вида ипотеки могут стать «очередники», нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Кроме того, воспользоваться социальной ипотекой могут военнослужащие, молодые семьи, работники бюджетной сферы и др.
Для того, чтобы стать участником социальной ипотеки необходимо обратиться в органы власти, отвечающие за жилищную политику вашего города (района), т.к. варианты социальной ипотеки зависят от инициативы местных властей и различаются в разных регионах. Чиновники обязаны дать консультацию относительно условий социальной ипотеки, предварительно рассчитать первоначальный взнос, размер и срок кредита, а также величину ежемесячных выплат, исходя из минимального дохода заемщика и членов его семьи.
Кроме требований органов государственной власти, существуют также требования банка, предоставляющего ипотеку. Обычно они касаются гражданства заемщика, наличия у него регистрации по месту жительства, продолжительности трудового стажа и т.д.
2. Коммерческая ипотека применяется для кредитования как физических, так и юридических лиц.
Коммерческая ипотека выдается тем гражданам, которые не нуждаются в приобретении жилья, исходя из социальной нормы, но желают улучшить свои жилищные условия.
Виды ипотеки в зависимости от условий предоставления кредита: стандартная или типовая ипотека. Сущность данного вида ипотеки заключается в том, что заемщик получает от кредитора (банка) определенную сумму денежных средств на приобретение (под залог) недвижимости, которая впоследствии погашается ежемесячными выплатами. Как правило, в каждый расчетный период эти выплаты одинаковы. Одновременно с основной выплатой заемщик обязан уплачивать и проценты, назначенные по кредиту [18, с.123].
Ипотека с переменными выплатами. При данном виде ипотеки основная выплата и проценты выплачиваются раздельно друг от друга.
Например, заемщик сначала выплачивает полностью сумму кредита, а после этого производит выплату процентов. Другой вариант - заемщик выплачивает взятую им в кредит сумму только в конце срока кредитования, после чего погашает также и проценты.
Ипотека с нарастающими платежами - предусматривает выплаты, нарастающие на протяжении всего срока погашения ипотека. Зачастую данный вид ипотеки используют владельцы сдаваемой в аренду недвижимости, исходя из того, что арендные платежи ежегодно будут увеличиваться.
«Пружинная» ипотека - вид ипотеки предусматривает регулярные равнозначные выплаты в счет погашения долга, например, в течение первого времени погашения заемщиком выплачиваются только проценты, а в последующее время проценты и основной долг.
Ипотека без первоначального взноса - в этом случае заемщику необходимо либо использовать под залог уже имеющееся у него жилое помещение, либо взять другой вид кредита (например, потребительский) и использовать его в качестве первого взноса. Данный вид ипотеки в настоящее время не слишком распространен, т.к. связан с дополнительным риском для банка.
Ипотека с участием применяется при выдаче ипотеки с целью финансирования
доходной недвижимости. В этом случае банк, кроме регулярных выплат основного
долга и процентов, получает также выплаты, получаемые заемщиком от
использования приобретенного им объекта недвижимости (рис. 1) [24, с.95].
12%
12 лет
Рис. 1. Покупка жилья у застройщиков по акции 12.12.2012 г.
Цели кредитования:
· приобретение готового жилья;
· приобретение стоящегося жилья;
· приобретение Жилого помещения по завершении строительства у юридического лица (застройщика, инвестора и т.д.);
· инвестирование строительства Жилого помещения (Застройщиком /
Инвестором может являться только юридическое лицо).