Эту формулу можно назвать «классической», т.к. она применяется в расчетах, где все платежи аннуитетные, она применяется в большинстве банков, кредитных калькуляторах, в электронных таблицах. Так же она используется в расчетах на нашем сайте.
Расчет аннуитетных платежей по этой формуле, можно производить с помощью MS Excel и встроенной функции рабочего листа PMT (в русских версиях ППЛАТ или ПЛТ).
Некоторые кредитные организации применяют формулу, где первый платеж - не аннуитетный:
АП = СК (ПС / 1-(1+ПС) 1-КП) (7)
где АП - аннуитетный платеж;
ПС - процентная ставка за период начисления;
СК - первоначальная сумма кредита;
КП - количество периодов.
Первый платеж предварительный - не аннуитетный. Он всегда, якобы, меньше АП, т.к. включает в себя только проценты за первый период, который может быть полным или неполным. Но при полном периоде - 31 день, при высоких ПС и долгосрочном кредитовании предварительный платеж может быть больше АП. Оставшиеся (КП-1) платежей - аннуитетные.
Если сравнивать аннуитетную и дифференцированную схемы, то самыми очевидными различиями будут являться следующие:
Неизменность размера регулярного платежа при аннуитетной схеме и постоянное убывание такого платежа при дифференцированной.
Больший размер платежа, по сравнению с аннутетной схемой, в начале срока кредита при дифференцированной схеме.
Аннуитетная схема выплат более доступна для заемщиков, т.к. выплаты равномерно распределяются на весь срок кредита.
При выборе дифференцированных платежей подтвержденный доход заемщика или созаемщиков должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных платежах.
При аннуитетных платежах в начале сумма основной задолженности убывает медленно, а и общий размер начисленных процентов больше. Если заемщик решит полностью погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут потеряны. При аннуитетной схеме значительная часть процентов уплачивается с начала, обеспечивая выплаты на весь срок кредита. Поэтому при дифференцированных платежах досрочное погашение будет, происходит без таких финансовых потерь даже в начале срока ипотечного кредита.
Кредит с дифференцированным платежом труднее получить, т.к. при получении кредита оценивается платежеспособность заемщика.
Дифференцированная схема в начале срока кредита предлагает значительно большие платежи, нежели аннуитетная. Это означает то, что заемщику необходимо иметь больший доход. В среднем считается, что доход заемщика при дифференцированной схеме должен быть больше на 20% выше, чем при аннуитетной схеме.
Очевидно, что Сбербанк - самый крупный Российский банк. Именно Сбербанк имеет наибольшую филиальную сеть по стране. Сбербанк одним из первых начал выдавать ипотечные кредиты. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам. Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, и даже во время кризиса, Сбербанк не прекращал их выдачу.
Портфель жилищных кредитов Сбербанка в 2013 году рос рекордными темпами: с апреля по декабрь установлены ежемесячные рекордные показатели по объему выдачи ипотечных кредитов. Например, за декабрь 2013 года выдано 89 млрд. рублей, то есть почти вдвое больше декабря предыдущего года. Столь значительные результаты были достигнуты, в том числе благодаря расширению продуктовой линейки.
Кредит «Военная ипотека» - «Приобретение готового жилья» тиражирован на всю страну. В ряде регионов реализована программа кредитования учителей и отдельных категорий граждан на улучшение жилищных условий. Кроме того, в течение года были снижены ставки по всем жилищным программам на 1 процентный пункт.
За счет рекордных показателей роста в 2013 году доля банка на рынке
ипотеки превысила 50%.
С началом рыночных отношений россияне узнали о таком виде кредитования - как ипотека или кредит на покупку квартиры.
Если тщательно разобраться, то кредит на приобретения жилья в России существовал еще с начала 20-го века и в те времена пользовался огромной популярностью.
Однако за время советской власти накопленный дореволюционный опыт несколько истощился ввиду своей ненужности.
В Европе, наоборот, механизм ипотечного кредитования внедрялся дольше века, и накопил достаточно опыта, чтобы российские финансовые организации брали с них пример.
В условиях современной нестабильной экономики и только набирающей обороты системы ипотечного кредитования совершенно естественно, что могут возникать различного рода проблемы в обеспечении граждан жильем путем ипотеки, решать которые приходится оперативно, но, к сожалению, далеко не всегда качественно.
Согласно статистическим данным, на сегодняшний день всего 10% граждан РФ владеют собственной жилплощадью более 18кв. м. на одного человека. И всего лишь 1% граждан нашей страны могут позволить купить себе понравившуюся недвижимость за личные средства [27, c.119].
Из этих цифр ясно видно, что взаимоотношение граждан с недвижимостью в России оставляет желать лучшего. А если учесть еще тот фактор, что имеющийся жилой фонд со временем не молодеет и требует капиталовложений для реконструкций и капремонт.
В данной ситуации ипотека является взаимовыгодной программой как для государства, так и для населения.
Судя по выпискам из отчетов Комитета по собственности Гордумы, на сегодняшний день в личных квадратных метрах нуждаются более 20 млн. граждан России. Только в Подмосковье в очереди на жилье стоит более 200 тысяч семей.
Чтобы обеспечить их всех жильем, необходимо в самое ближайшее время построить более 12 млн. кв. м. жилья. Если же в скором будущем в строительной госсфере положение не измениться к лучшему, то для обеспечения граждан по списку квартирами уйдет около 25 лет. А ипотечное кредитование является единственным гарантированным механизмом по обеспечению граждан необходимой жилплощадью.
Как уже писалось выше, развитие ипотечного кредитования в России развивается медленными темпами. Существует ряд законодательных актов, контролирующих этот процесс. А так как ипотека - направление новое и развивающееся, ежегодно вносятся существенные изменения, поправки и дополнения.
Все это создает ряд проблем, связанных с ипотекой, которые условно можно разделить на:
· Инфляционные проблемы;
· Проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией;
· Проблемы, связанные с монополизацией рынка кредитования;
· Проблемы, связанные с государственными программами помощи и альтернативными вложениями средств.
В последние годы уровень инфляции в стране существенно снизился. Однако до стабильной экономики, какую можно наблюдать в большинстве развитых стран мира, России еще стоит проделать долгий путь, поэтому желаемой стабильности в кредитной системе нам ожидать не приходится.
У банков и кредитно-финансовых организаций на фоне инфляции возникают две взаимосвязанные проблемы:
1. из-за нестабильной экономики граждане России бояться хранить деньги в банке на депозитах;
2. следствием этого является снижение уровня услуг по кредитованию, в том числе и по ипотечному.
Таким образом, получается, что ипотечный кредит - это продукт, предназначенные не для широких слоев населения, а только для отдельных категорий граждан, обладающих стабильной работой и хорошим достатком. А количество таких людей среди нуждающихся в жилье составляет менее 1%.
Собственной, сам по себе ипотечный кредит представляет собой долгосрочный проект, который измеряется не месяцами, а десятилетиями. В среднем, банки предоставляют гражданам ипотеки сроком на 10-20 лет.
Естественно, что за это банки требуют каких-то гарантий для себя, да и сами заемщики должны быть уверенными, что смогут столь длительное время выплачивать заем.
В условиях сегодняшней рыночной ситуации, когда доходы граждан то падают, то повышаются, никто не может давать никаких гарантий. Подобные скачки финансовой стабильности среди граждан целиком и полностью зависят от колебаний мировой экономики.
Поэтому ипотечный долгосрочный кредит неизменно связан с определенными рисками. Как правило, банки, чтобы хоть как-то обезопасить себя и компенсировать возможные потери, увеличивают ставки на кредит. А заемщики могут быть защищены только государством и теми законодательными актами, которые принимаются в отношении ипотечного кредитования.
К сожалению, на сегодняшний день рынок первичного жилья остается «непрозрачным». В стране очень мало строительных организаций, которые занимаются возведением зданий, здоровая конкуренция отсутствует, а, значит, руководители строительных компаний искусственно удерживают высокие цены на жилплощадь с целью получить большую прибыль.
Страдают от этого, в первую очередь, обыкновенные граждане, которые остро нуждаются в жилье, но по существующим ценам не могут себе позволить его приобрести.
Банки, предоставляющие ипотечный кредит, также зависят от цен, которые диктуют монопольные строительные компании.
Решение данной проблемы возможно только при условии снижения цен на жилье на первичном рынке. А, следовательно, необходимо сделать так, чтобы между строительными компаниями развивалась конкуренция, основывались новые организации, специализирующиеся на строительстве зданий. Для этого перспективного направления бизнеса необходимо создавать льготные условия, тогда ипотечное кредитование станет более привлекательным продуктом на рынке недвижимости.
Финансисты любят говорить, что в нынешних условиях банки имеют «короткие деньги», то есть вкладчики предпочитают делать депозиты не больше чем на год, а все расчеты между организациями проводятся при помощи безналичного расчета.
Получается, что нехватка наличных средств наблюдается не только в государственных структурах, но и в кредитно-финансовых организациях. Так как бюджет пополнять нечем, то следует активно внедрять другие финансовые инструменты.
В данной ситуации альтернативой являются различные государственные программы в помощь ипотечному кредитованию. А для этого необходимо наладить выпуск акций и ценных бумаг, которые можно в любой момент купить или продать, и которые должны стать для банков на длительное время эффективным финансовым инструментом.
В первую очередь в развитии ипотечного кредитования должно быть заинтересовано государство. Банки основную прибыль получают за счет разницы между предложением своих средств и их правильным размещением. А при формировании стабильного кредитного портфеля ипотека для них наименее выгодна, так как прибыль там ожидается через длительный период времени.
В краткосрочных потребительских кредитах банки заинтересованы гораздо больше, так как затраты на них быстро окупаются, зачастую по весьма выгодным процентным ставкам.
Таким образом, если государство не будет активно учувствовать в развитии
ипотечного кредитования и внедрять альтернативные и привлекательные для
населения льготные программы, процесс популяризации ипотечного кредитования
будет и дальше идти крайне медленными темпами.
В 2013 году ипотечный рынок в России показал уверенную динамику прироста. Общая сумма займов составила почти 1,2 трлн. рублей. Однако вместе с тем, именно этот год был ознаменован сильно возросшим количеством просрочек по ипотеке, в результате которых только в Москве банки не досчитались свыше 13 млрд. рублей. Прогнозы на текущие 12 месяцев довольно противоречивые, и понять, чего в действительности придется ожидать, можно лишь после объективной оценки ситуации.
Подобный прирост в сфере жилищного кредитования - не случаен. Многие люди уже оправились после кризиса и стали отваживаться на крупные покупки. Кроме того, немало предпосылок было создано и самими банкирами [29]
Так, в последние год-два, они стали активно предлагать упрощенные программы получения ипотеки, согласно которым соискателям не обязательно было предоставлять в банк справку о доходах. Считалось, что данный шаг сделает ипотеку ближе тем людям, которые работают неофициально. При этом суммы займов, выдаваемых гражданам, возросли за последний год примерно на 1,5%. Однако, главным действующим фактором стало снижение крупнейшими ипотечными кредиторами своих процентных ставок. В среднем падение «цены» на жилищные кредиты составило 0,5-1,5% годовых. Помимо этого, во многих банках была пересмотрена величина первого взноса, и если раньше он составлял, как правило, 15-25%, то сейчас без труда можно отыскать банк, согласный на предоплату и в 10% от стоимости недвижимости.
Впрочем, как оказалось, подобные уступки помимо потока новых клиентов, принесли банкам и дополнительные проблемы, и в этом нет ничего удивительного. Так, вместе с благонадежными, но неофициально занятыми гражданами, за «облегченной» ипотекой отправились и авантюристы, переоценившие свои финансовые возможности, а то и просто мошенники. Кроме того, рост количества ипотечных займов, помноженный на повышенную закредитованность населения, просто не мог не привести к тому, что многие люди оказались не в состоянии исполнять все свои кредитные обязательства.
В предварительных прогнозах на нынешний год неоднократно говорилось о том, что ипотека в России должна подешеветь. Причем и правительство, и АИЖК утверждают, что ставку можно снизить, не много не мало - до 10% годовых. Хотя в свете последних данных банки вряд ли захотят еще больше снижать ставки, ведь им и без того придется как-то перекрывать «дыры», образовавшиеся по проблемным кредитам.
Поэтому многие эксперты заявляют о том, что в нынешнем году ипотечные ставки должны не снизиться, а напротив, возрасти. Впрочем, считается, что даже подорожание кредитов не повлечет за собой критического спада их популярности.
Прирост останется - просто он не будет таким резким, и быть может как раз подобный фактор поможет не допустить кризиса в этой сфере кредитования. Между тем, об ужесточении требований к заемщикам банки пока не заявляют, так что все нелегально работающие по-прежнему будут иметь шансы купить жилье в кредит. Ситуация в среде самих кредиторов тоже не должна особо измениться.
В Российской Федерации разработана Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года.
Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:
· дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья эконом класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;
· повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья эконом класса;
· снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента эконом класса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.
Предусматривается решение к 2030 году основных проблем несбалансированности на рынке жилья, основная потребность в улучшении жилищных условий будет формироваться в связи с качественными изменениями стандартов жилищного обеспечения.
Рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов.