Дипломная работа: Рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ: тенденции, проблемы и перспективы развития
Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам
22
комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. №195-р установлено,
что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью
выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных
бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной
комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля
1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ред. от 27.12.2019)
13
не
устанавливается порядок обращения закладных.
В наши дни, закладные являются нераспространенными ценными
бумагами, так как, это не инвестиционные ценные бумаги, исходя из этого,
инвесторы при получении закладной, должны изучить все условия
обязательства и его обеспечение.
К числу нормативных актов, регулирующих ипотечное кредитование
следует отнести Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных
эмиссионных ценных бумагах»
14
. Этот закон разрабатывался на протяжении
нескольких лет.
Развитие ипотечного кредитования без работающих рыночных
механизмов, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения
накопленных средств на данных рынках, без улучшения инфраструктуры, в
сферу строительства жилья, в стране функционировать не может. Исходя из
этого, возникает вопрос инфраструктуры и функционирования рынка ценных
бумаг. Закон "Об эмиссионных ценных бумагах" имеет здесь первоначальное
значение.
03.04.2020 года Правительством России были приняты поправки в закон
"Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 N 152-ФЗ (последняя
редакция)
15
, которые сняли ограничения на выпуск ипотечных бумаг и
усовершенствовали некоторые положения законах. Поправки в данном Законе:
13
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru
14
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru
15
Там же.
23
исключено страхование заемщиком, физическим лицом жизни и
здоровья;
для позволения выпуска ипотечных ценных бумаг с разным
уровнем риска и доходности инвесторов, появилась возможность эмиссии
выпускать не менее двух ипотечных облигаций на основе одного ипотечного
покрытия, а также дает право эмитенту ранее срока погасить облигации, в
предусмотренных решением о выпуске данных облигаций;
возврат основной суммы долга по кредитным договорам и
договорам займа, могут быть отдельны от требования по уплате процентов по
данным договорам;
от риска утраты ввели ограничение размера суммы при страховании
недвижимого имущества.
Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным
источником права является закон об ипотеке (федеральный закон от 16.07.1998
№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости))».
Федеральный закон от 29 декабря 2004 №188-ФЗ «Жилищный кодекс
Российской Федерации», в редакции от 06.02.2020 регулирует различные
аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства,
действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав,
право собственности и т.д.
В соответствии с постановлением Правительства Российской
Федерации от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 18.01.2020, с изм. от 26.04.2020) "О
реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской
Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации"и на основании Договора,
заключенного с ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя России, ПАО
Сбербанк оказывает услуги по обслуживанию государственных жилищных
24
сертификатов в рамках реализации вышеуказанных подпрограммы и
мероприятий.
16
Право на получение государственной финансовой поддержки на
приобретение жилья в рамках реализации жилищных программ за счет средств
социальной выплаты удостоверяется по условиям подпрограммы и
мероприятий государственным жилищным сертификатом (далее – ГЖС,
сертификат).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 №
28 одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации», в которой определены основные цели
и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с
учетом российского законодательства и существующих социально-
экономических условий, а также указаны конкретные направления
совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного
жилищного кредитования на федеральном уровне и уровне субъектов РФ. В
Концепции намечены конкретные направления совершенствования
законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на
федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации. При
этом учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного
кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах с
переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах
Российской Федерации.
30.12.2005 года был принят Федеральный закон № 214 «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» (ред. от 27.06.2019)
17
, после принятия, которого
возникло много споров и разногласий относительно норм его применения. В
16
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru
17
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru
25
результате жестких требований к разрешительной документации на
строительство, привлечению средств дольщиков, а также нормы о солидарной
ответственности банков и застройщиков закон не заработал.
Жилищный кодекс среди других инноваций определил основания для
возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных
прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие
социального жилья.
В новой редакции федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от
03.04.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статье 52 Иск об обращении
взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в
соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел,
установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.
18
Таким образом, в целях регулирования отношений, касающихся
ипотечных собственников, основным источником права является закон «Об
ипотеке (залоге недвижимости)», который может предусматривать различные
нормы, касающиеся ипотеки, которые в Гражданском кодексе в отношении
залога в целом имеют приоритет над общими положениями Гражданского
Кодекса о залоге.
19
Класс ипотечных кредитов зависит от вида кредита, наличия
государственных субсидий, формы кредита, срока погашения, вида процентов,
вида гарантии, цели заемщика и предмета кредита.
Вопрос о сущности, разновидностях, функциях ипотечного кредита
может являться предметом дальнейших теоретических исследований по мере
развития ипотечного дела, появления новых форм кредитования, изменения
внешних факторов, воздействующих на данный сектор экономики.
18
Официальный сайт ИПС Консультант Плюс [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru
19
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм.
от 28.04.2020)
26
Глава 2. Анализ состояния и проблем ипотечного
кредитования в России
2.1. Анализ современного состояния и проблем рынка ипотечного
кредитования России
11 декабря 2019 года коллекторское агентство «Долговой консультант»
20
сообщил, что просроченная задолженность по ипотеке на первичном рынке
жилья растет в 1,5 раза быстрее совокупного долга, а доля ипотеки под залог
договоров индивидуального долевого участия (АИС) в совокупных ипотечных
портфелях банков сокращается в 80% регионов страны. Данные результаты
выполнены на основе анализа данных Банка России. Объем просроченных
ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья в целом по России на
начало ноября 2019 года вырос на 17% 9 (5,942 млрд. руб.). Наибольшая доля
проблемных ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья на
первичном рынке жилья, сложилась в Чеченской Республике (1,75%),
Пермском крае (1,47%) и Саратовской области (1,23%). Доля просрочки за год
возросла почти во всех регионах страны. Общая задолженность по ипотечному
кредиту под обеспечение договоров индивидуального долевого участия (АИС)
на 01 ноября 2019 года за 12 месяцев выросла на 12% и составила 1,47 трлн.
руб. В то же время в 69 из 86 регионов Российской Федерации снижается доля
кредитов на первичном рынке жилья в общем портфеле ипотеки.
Лидерами по снижению за год, на 01.11.2019 года стали Томская область
(-14,28%). Забайкальский край (-13,56%) и Кемеровская область (-9,11%).
Долговой консультант 06.12.2019 года объявил, что накопленный банками
объем просроченных ипотечных кредитов составляет не менее 24 тысяч
квартир на вторичном рынке жилья или 1,38 миллиона квадратных метров. Их
жители вполне могут занять четыре 12 средних небольших города России. К
такому выводу пришли аналитики коллекторского агентства на основе
проведенного анализа данных Банка России, Минстроя РФ и Росстата.
20
Официальный сайт «Долговой консультант» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://dolgcons.ru/
Источник: https://baza.diplomsite.ru/previewfile/735