Курсовая работа (т): Рынок ипотечных ценных бумаг в России

Во многих зарубежных правопорядков уже много лет существуют разнообразные модели привлечения инвестиций на рынок жилищной ипотеки посредством ипотечных ценных бумаг. Наиболее известными считаются ипотечные облигации европейского типа - пфандбриф (Pfandbriefe) и бумаги американского типа (MortgageBackedSecurities - MBS).

Ипотечные ценные бумаги, которые называются MBS, являются частным случаем ABS. ABS (assetbackedsecurities) - это ценные бумаги, дающие их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного набора активов.

По своей правовой природе рынок ипотечных ценных бумаг является вторичным, он позволяет ценным бумагам свободно обращаться на рынке, переходить от одного собственника к другому. Закладную условно можно назвать первой ипотечной ценной бумагой, которая представляет собой, именную ценную бумагу, которой могут быть удостоверены права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Эмиссионных ценных бумаг на данном сегменте рынка не существовало, пока не был принят Закон об ипотечных ценных бумагах.

Применяется большое разнообразие ипотечных ценных бумаг, которые различаются по распределению рисков, гарантиям, типу обеспечивающих активов. С начала 70-х годов в США вторичный ипотечный рынок получил свое развитие в связи с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, который представляет собой выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом ипотечных кредитов. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, назеваются переводными ипотечными ценными бумагами. Переводные ценные бумаги имеют особенность в том, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. С помощью переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежемесячных поступлений и точный период до погашения.

В настоящее время ипотечные ценные бумаги очень востребованы по всему миру, они обеспечены недвижимостью, которая всегда будет в цене. Это говорит о том, что гарантией доходности служит динамика роста цен на недвижимость.

Существует большое количество видов ипотечных ценных бумаг, большинство из них обладают общими характеристиками:

-       почти во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ипотечных ценных бумаг, являются периодическими;

-       плановая амортизация - это постепенное погашение баланса по кредиту таким путем, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается, погашен, в отличие от корпоративных облигаций;

-       досрочное погашение ипотечных ценных бумаг свидетельствует о том, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита;

-       уровень доходности ипотечных облигаций зависит от уровня риска невыплат, а также от срока обращения, риск невыплат по ипотечной облигации связан с ее обеспечением.

К недостаткам ипотечных ценных бумаг можно отнести следующее:

-       обладают низкой ликвидностью;

-       имеется риск при досрочном погашении, который не позволяет точно определить доходность. Наиболее важными преимуществами ипотечных ценных бумаг являются:

-       надежность;

-       прозрачность;

-       доступность;

-       долговременность.

Большинство ипотечных ценных бумаг имеют высокий кредитный рейтинг, причиной этому является не только обеспечение ипотечных ценных бумаг в виде залога недвижимости, каждый эмитент прилагает все усилия, чтобы повысить кредитный рейтинг своих бумаг. Основной задачей эмитента или организатора эмиссии ипотечных ценных бумаг является снизить кредитный риск секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ипотечных ценных бумаг, и таким образом достичь более высокого кредитного рейтинга облигаций.

Основное назначение ипотечных ценных бумаг состоит в снижении возможных рисков несвоевременного возврата заёмных средств при инвестировании в ипотечное строительство, осуществляемой по механизму секъюритизации.

Достаточно важным фактором является льготная система налогообложения доходов инвесторов, получаемых от вложений в ипотечные ценные бумаги.

Структура доходов по ипотечным ценным бумагам состоит из двух основных частей: выплаты основного долга и суммы процентов. Правила выплат основного долга устанавливают, каким образом суммы, выплачиваемые конечным заемщикам в погашение основного долга по ипотечным кредитам, распределяются между траншами ипотечных ценных бумаг. Данные порядки могут применяться как по отдельности, так и в слиянии друг с другом.

Класс ценных бумаг с плановой амортизацией - это вид долговых обязательств, которые погашаются по заранее определенному графику, в определенных случаях выплата основного долга по этим ценным бумагам происходит в приоритетном порядке.

Правила выплаты процентов определяют размер процентных платежей, которые получают держатели ценных бумаг в платежном периоде. Самым распространенным типом процентных платежей являются фиксированные проценты.

По данным Центрально Банка в России на рынке ипотечного кредитования работает более 600 банков. Это банки, которые в отчетном периоде выдали хотя бы один ипотечный кредит или имеют в своем кредитном портфеле ипотечные кредиты. На самом деле банков, которые активно работаеют на рынке чуть более ста. 90% из них приходится на московские банки и их филиалы в регионах.

Кроме банков на рынке ипотечного кредитования присутствуют другие крупные игроки. Это региональные ипотечные компании и фонды. В большинстве своем они созданы местными региональными властями и направлены на решение жилищных проблем жителей региона. В зависимости от региона задачи, которые решают данные компании, отличаются. Некоторые развивают социальные программы, некоторые инвестируют в строительство, некоторые выдают ипотечные кредиты как по собственным программам, так и программам АИЖК, некоторые занимаются рефинансированием.

Выпуск ипотечных ценных бумаг - одно из ключевых направлений деятельности АО «АИЖК». Развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России является важным компонентом приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Выполняя свои функции как государственный институт развития, Агентство способствует формированию и развитию данного сегмента финансового рынка, разрабатывает новые технологии и инструменты секьюритизации ипотечных активов, оказывает методологическую поддержку участникам ипотечного рынка при выпуске ипотечных ценных бумаг. Для инвесторов секьюритизация - это возможность инвестирования в новый класс высоко надежных инструментов, обеспеченных наиболее качественным типом кредитов - ипотекой. При выпуске ипотечных ценных бумаг приоритетом для Агентства является обеспечение наивысшего кредитного качества старших траншей облигаций. В этих целях применяется лучшая практика международных рынков.

Основу надежности ипотечных ценных бумаг составляют жесткие требования к кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия. Ипотечное покрытие составляют обеспеченные ипотекой требования, номинированные в российских рублях, удостоверенные закладными и выданные в соответствии со стандартами АИЖК в более чем 70 регионах России. Базовые требования к ипотечным кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия, установлены ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и другими законодательными актами. Это соотношение суммы кредита к стоимости залога не выше 70%, требования к обязательному страхованию заложенного имущества, исключение из расчета размера ипотечного покрытия кредитов с просрочками платежей по кредиту или страхованию и т.д. Дополнительные требования устанавливаются Стандартами Агентства и условиями документации по выпускам.

Кроме этого, структура выпусков облигаций с ипотечным покрытием включает элементы дополнительного усиления кредитного качества, такие как субординация, наличие резервного фонда, избыточной маржи и др.

Выпуск облигаций с использованием специально созданного ипотечного агента позволяет исключить для инвесторов риски, связанные с деятельностью инициатора выпуска и самого эмитента.

Все это позволяет получать международные рейтинги старших траншей облигаций на уровне не ниже суверенного.

Все выпуски облигаций с ипотечным покрытием, инициированные Агентством, успешно прошли испытание кризисом и даже в условиях крайне тяжелой ситуации на первичном рынке ипотеки подтвердили свою высокую надежность. Все выплаты, предусмотренные эмиссионной документацией, осуществлялись и осуществляются своевременно и в полном объеме.

В 2007-2015 гг. АО «АИЖК» выступило инициатором 11 серий выпусков облигаций с ипотечным покрытием. Эмитентами ценных бумаг выступили специально созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации ипотечные агенты.

В настоящее время наметилась тенденция к восстановлению рынка ипотечного брокериджа. Большинство ипотечных брокеров расширило спектр своих услуг и теперь их в полной мере можно назвать кредитными брокерами.

До финансового кризиса 2008 года в число активных игроков в сфере рефинансирования ипотечных кредитов входили такие специализированные рефинансирующие организации как АИЖК, банк «ГПБ Ипотека», Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), компания «АТТА Ипотека», Русско-Американская ипотечная компания (Russian American Mortgage Company - RAM). Рефинансированием ипотечных кредитов в крупных масштабах также занимался ряд банков: ВТБ 24, банк «КИТ Финанс», Русский ипотечный банк, ОТП-Банк. ДельтаКредит. Помимо этого ряд банков-оригинаторов осуществлял куплю-продажу портфелей ипотечных кредитов с целью оптимизации своего ипотечного портфеля и/или дальнейшего размещения ипотечных ценных бумаг. В 2015 году единственным крупным игроком на рынке рефинансирования является АИЖК.

Глава 2. Анализ рынка ипотченых ценных бумаг в России

.1 Анализ ипотечного рынка

Данные Банка России говорят о том, что худшие прогнозы по падению рынка ипотеки не оправдались (в 2009 году рынок ипотеки сократился почти в 3,5 раза). По мере снижения стоимости фондирования и запуска в марте-апреле 2015 года государственной программы субсидирования ипотечных кредитов на новостройки темпы снижения рынка ипотечного жилищного кредитования стали замедляться. Если в марте и апреле 2015 года объем выданных кредитов снизился на 50% по сравнению с соответствующим периодом 2014 года, то в сентябре 2015 года снижение составило 27%.

Рис. 2.1 - Динамика объёмов выдачи ипотечных кредитов в 2014-2015 гг., % к соответствующему месяцу предыдущего года

Всего за 9 месяцев 2015 года выдано 461,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 761,8 млрд. рублей, что ниже уровня января-сентября 2014 года на 38% в стоимостном и 35% в количественном выражении. Напомним, что по итогам 9 месяцев 2009 года темпы падения рынка ипотеки были в два раза выше (-83% к 9 месяцам 2008 года).

Рис. 2.2 - Динамика объѐма и количества выдачи ипотечных кредитов в 2006-2015 гг.

Средняя сумма рублевого кредита в январе-сентябре 2015 года составила 1,65 млн рублей (по итогам 2014 года - 1,73 млн рублей). Средневзвешенная ставка по выданным в сентябре ипотечным жилищным кредитам составила 13,1%. Напомним, что в феврале и марте 2015 года, когда банки предлагали наиболее высокие ставки по ипотечным кредитам в 2015 году, ставка выдачи достигала 14,7%.

Рис. 2.3 - Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2009 - 2015 гг.), %

Государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках продолжает оказывать существенную поддержку рынку ипотеки. По данным Минфина России, в сентябре 2015 года в рамках программы было выдано 25,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 45,8 млрд рублей (42% всего объема выдачи ипотечных кредитов). Всего за время действия (апрель - сентябрь 2015 года) программы было выдано 125,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 222,2 млрд рублей и приобретено 6,6 млн кв. метров жилья. В третьем квартале 2015 года продолжилось снижение ставок участниками рынка по своим ипотечным программам: ставки снизили не менее 26 банков, включая лидеров рынка ипотечного жилищного кредитования. В итоге, за июль - сентябрь 2015 года средний размер снижения ставок, предлагаемых банками по своим ипотечными программам, составил 0,8-1 процентный пункт. Всего с начала 2015 года отмечено снижение ставок по программам 49 участников рынка.

Рис. 2.4 - Динамика величины ставок лидеров рынка и АО «АИЖК» по кредиту на жилье на вторичном рынке с параметрами, близкими к среднестатистическому (ПВ=30%, срок - 15 лет) для широкого круга заемщиков в период с марта по октябрь 2015 года

Согласно данным Аналитического центра АО «АИЖК», в среднем ставки пяти наиболее активных участников рынка с начала года снизились в сегменте новостроек на 5-5,5 процентных пункта, а в сегменте вторичного жилья - на 2,5-3 процентных пункта. В результате, на конец октября 2015 ставки по ипотечным продуктам в рамках программы субсидирования варьировались в пределах 9,9-12% годовых (9,9-10,9% годовых по стандартам АО «АИЖК» и 11,25-12% у активных участников рынка). По наиболее востребованным программам на вторичном рынке недвижимости ставки составляли 11,75-13,25% по стандартам АО «АИЖК» и 13-14% годовых у других ведущих участников рынка. В результате поэтапного снижения ставок по своим ипотечным программам, начиная с июня 2015 года АО «АИЖК» предлагает, в среднем, наиболее низкие ставки среди лидеров рынка.

В третьем квартале 2015 года ряд участников рынка восстановили свои ипотечные программы на приобретение жилых домов с земельным участком. Банки также продолжили запускать совместные программы с застройщиками, предусматривающие более низкие, чем по стандартным ипотечным продуктам, процентные ставки. Снижение процентной ставки в рамках таких программ, как правило, субсидируется застройщиком.

Рис. 2.5 - Динамика количества участников рынка, изменивших процентную ставку по отдельным ипотечным программам с октября 2014 по октябрь 2015

Также в рассматриваемый периодряд банков восстановили программы рефинансирования ипотечных кредитов либо смягчили условия по действующим программам рефинансирования. Таким образом, по состоянию на октябрь 2015 года, в продуктовой линейке 4 из 10 наиболее активных участников рынка присутствуют программы рефинансирования. При этом средняя ставка по указанным программам для заемщика составляет от 13,5% до 15,95% годовых.

В целом с начала 2015 года отмечено смягчение как ценовых, так и неценовых условий ипотечных программ банков. При этом в октябре 2015 года отмечен рост интереса со стороны участников рынка ипотечного жилищного кредитования к сегменту более рисковых кредитов с низким размером первоначального взноса. В этот период зафиксировано снижение рядом банков, включая ПАО Сбербанк, требований к минимальному размеру первоначального взноса по кредиту вне рамок действия государственной программы субсидирования, и смягчение ценовых условий для потенциальных заемщиков с небольшим первоначальным взносом.

Рис. 2.6 - Смягчение условий по программам 10 наиболее активных участников рынка с января по октябрь 2015 года (наибольшие значения показателей соответствуют наиболее лояльным к заемщику условиям)