В целом, необходима выработка общих требований к организации ипотечного рынка, ужесточение требований к участникам программы ипотечного кредитования. При этом, в качестве основных критериев выступает финансовая надежность кредитной организации вне зависимости от финансовой ситуации в стране.
Для этого, необходимо организовать проверку реального финансового состояния банковского сектора, в том числе имеющиеся долгосрочные и краткосрочные обязательства, фьючерсные контракты по валюте каждого из банков. По мере стабилизации финансовой ситуации в государстве, в целью расширить объем выдачи ипотечного кредита и снизить процентную ставку по ипотечному кредитованию для населения за счет конкуренции среди кредиторов, можно пересмотреть состав банковских структур с учетом ряда выработанных критериев в условиях реального функционирования системы ипотечного кредитования.
3.3 Направления развития рынка ипотечного кредитования в России
Еще несколько лет назад ипотечное кредитование сменила необеспеченных потребительский кредит, в виде основного драйвера банковского сектора. Это связано с тем, что прирост портфеля потребительского кредитования составил всего 6%, а ипотечное кредитование превысило 33%.
В результате изменения ситуации на рынке трудовых ресурсов, повышения ставок ипотечного кредитования, возможно появления риска падения ипотечного рынка в результате снижения реальных доходов населения, что без поддержки государства практически невозможно исправить.
Для поддержания спроса на ипотеку, стимулирования строительства жилья, Правительством Российской Федерации была принята программа по субсидированию процентных ставок по ипотечному кредиту на покупку строящегося жилья.
Объем выделяемых средств должен составить более 400 миллиардов рублей кредитов по ставке 10%. Если кредитными организациями, как предполагается, будет предоставлена аналогичная сумма на рыночных условиях, то общий объем ипотечного кредитования может составить ежегодно более 800 миллиардов рублей, что может сократить рынок ипотеки в два раза.
Реализация такого оптимистичного прогноза в значительной степени будет зависеть от того, насколько успешно решаются вопросы, касающиеся долгосрочного фондирования. Благодаря секьюритизации - выпуске ценных бумаг, которые обеспечены ипотечными кредитами, вне зависимости от ипотечной ставки, в данном случае первой отводится значимая роль.
Проблема состоит тут не только в отношении выдачи новых кредитов, но и финансирования уже существующего портфеля, что в силу событий последних лет - резкого роста ставок, повышения стоимости привлекаемых ресурсов, показало - ипотечный портфель российских кредитных организаций, состоящий на 90% из кредитов, имеющих фиксированную ставку, подвержен процентному риску. Это связано с тем, что их финансирование осуществляется в основном за счет краткосрочных пассивов. Поэтому, необходимо, чтобы ипотечный портфель целого ряда кредитных организаций, средняя ставка по которым в 2017 году составила около 12,5%, стали более рентабельными.
В данном случае используется механизм долгосрочного ипотечного кредитования с фиксированной ставкой, который держать на балансе слишком рискованно. Это связано с тем, что в изначальном варианте он разрабатывался с учетом секьюритизации и последующей продажи государственным агентствам, или частным инвесторам, обладающим хорошим инвестиционным запасом. (рисунок 14).
Рисунок 14 - Объемы выпусков ценных бумаг, обеспеченных активами на конец декабря 2015-2017 годов
В конце 2017 года наблюдается активный рост использования секьюритизации как инструмента привлечения фондирования российскими кредитными организациями. Было закрыто 28 сделок общей стоимостью 250 миллиардов рублей, тогда, как в 2016 году была закрыта 21 сделка, общей стоимостью 144 миллиарда рублей. В результате доля ИЦБ в фондировании достигла 14% по сравнению с 3% 2015 года (рисунок 15).
Рисунок 15 - Объемы выпусков ценных бумаг, обеспеченных активами на конец декабря 2015-2017 годов, %
Главным вопросом дальнейшего расширения рынка ИЦБ является привлечение инвесторов, в условиях, когда возможна ориентация лишь только на внутреннюю инвесторскую базу, которая лишь только начала развиваться и нуждается в серьезной поддержке со стороны государства.
Реальным выходом, является продажа ипотечных бумаг корпорациям или привлечение кредитных средств через операции РЕПО.
Будущим ВЭБа является инвестирование в российские ипотечные ценные бумаги, что особо актуально в связи с пенсионным реформированием, непосредственно касающимся накопительной части пенсий, находящихся под управлением банка.
Отказ ВЭБа от инвестиций в ипотечные активы может негативно отразиться на формировании национального рынка ИЦБ, в частности нанести серьезный удар по внутрироссийскому инвестиционному потенциалу, перекрыв тем самым некоторые важнейшие источники экономического роста. В связи с этим нужно продолжать поддержку рынка посредством внедрения ипотечных программ.
В отношении целевого выпуска ИЦБ для РЕПО, необходимо активное использование данного механизма, так как на данный момент он наиболее реальный способ фондирования ипотечного кредитования.
Благодаря рефинансированию Центрального Банка из средств поддержания ликвидности в инструменты фондирования рынок ипотечного кредитования получит серьезную поддержку, что позволит в дальнейшем активно внедрять четкие требования к активам и сбалансированному структурированию.
Благодаря комплексной поддержке секьюритизации со стороны правительства и Центрального Банка, возможно эффективное использование рыночного механизма для преодоления влияния кризиса на сферу жилищного финансирования.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основе проведенного исследования в данной дипломной работе, можно сделать следующие выводы:
На сегодняшний день, ипотечное жилищное кредитование является универсальным институтом, который используется государством в целях реализации социально-экономической политики государства. Именно развитие ипотечного жилищного кредитования способствует формированию конкурентоспособной экономики, а также модернизации и стабилизации, снижению инфляционных процессов и общественной социальной напряженности вследствие повышения доступности жилья для большей части населения. Все это позволит стимулировать жилищное строительство и смежные с ним отрасли экономики, стабилизировать состояние финансового и банковского сектора, а также активизировать инвестиционные процессы на рынке капиталов.
Ипотечное кредитование выступает в качестве существенного фактора экономико-социального развития государства, что актуально, особенно в период, когда страна стала выходить из экономического кризиса. Следует отметить, что в современных условиях, изо всех разновидностей ипотечного кредитования, наиболее распространенной формой является ипотечное жилищное кредитование, которое позволяет государству рассматривать стратегии финансирования жилищных программ, тем самым развивая строительную сферу экономического и банковского секторов, проводя операции долгосрочного характера, которые имеют высокий уровень надежности.
Проведенное исследование в данной работе, показало, что доля ипотечного кредитования в ВВП России находится по-прежнему на недостаточном уровне, составляя всего 3%. Основной проблемой здесь является то, что кредитование осуществляется по очень высокой ставке, что ведет к увеличение рисков кредитора и заемщика, снижению платежеспособности спроса на кредиты, сокращению числа участников рынка ипотечного кредитования.
Для того, чтобы снизить указанные проблемы, необходимо создание государственного ипотечного цента, который бы работал по принципу «единого окна» в виде посредника между участниками рынка кредитования, которые желают приобрести жилье в кредит, и организациями, которые предоставляют данный ипотечный кредит. Также в работе обоснована необходимость на базе государственно-частного партнерства создание системы ипотечного страхования, что предполагает учреждение государственного агентства по ипотечному страхованию с последующей приватизацией.
По результатам проведенного исследования, можно сделать вывод, что успех развития ипотечного жилищного кредитования в России во многом зависит от достаточности финансовых ресурсов. В качестве эффективного инструмента привлечения долгосрочных кредитных ресурсов в банковскую систему выступает рефинансирования ипотечного кредита, субсидирование и секъюритизация, которые, на данный момент еще не достаточно развиты в российской банковской системе. Это обусловлено тем, что имеет место ограниченное количество потенциальных инвесторов на внутреннем российском финансовом рынке.
По прогнозам аналитиков в 2018 году продолжится снижение ставки по ипотеке, а замедление инфляции и снижение ключевой ставки сделает кредитный ресурс более доступным. При этом восстановление банковского сектора после экономического спада в стране позволит оживить ипотечное кредитование.
В первую очередь, сложности ипотечного кредитования появляются с того, что на данный момент лишь у 10% населения есть собственное жилье, которое по общему метражу превышает 18 мІ с расчета на одного человека. Опираясь на это, только 1% людей может позволить себе купить квартиру на заработанные средства. В конечном результате у людей нет другого выхода, кроме как взять ипотеку, даже на самых невыгодных условиях. При этом, исходя из финансового положения, большинство заемщиков должно получить господдержку. Но это не всегда является возможным из-за большоко числа населения страны, которые хотят оформить государственные субсидии. На данный момент больше 20 миллионов граждан России желают взять ипотеку. Полагаясь на эти данные, становится понятно, что строительным формам необходимо непрерывно строить дома, что также является невозможным за такое короткое время. Основная проблема ипотечного кредитования в РФ находится в том, что при таком положении вещей страна сможет обеспечить всех нуждающихся в жилье по социальным программам только на протяжении 26 лет. Также стоит учитывать, что законодательные основы, касающиеся ипотечного кредитования в стране, еще довольно сырые. Отсюда и возникают дополнительные проблемы как с жилищным кредитованием, так и с предоставлением субсидий.
На данный момент в России наибольшее распространение получила, так называемая программа рефинансирования ипотеки, которая активно применяется в рассматриваемом в данной работе кредитном портфеле ВТБ банка. Также следует отметить, что при осуществлении ипотечного жилищного кредитования любой банк находится в зоне очень большого риска, основным фактором которого является проблематичность принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника. Это связано с тем, что в данном направлении судебная практика практически отсутствует.
В Российской Федерации привлечение ресурсной базы в сфере ипотечного кредитования осуществляют только на примере модели получения ресурсов из оптовых источников. Но, к сожалению, государственные программы по выпуску ипотечных облигаций до сих пор не функционирует, что позволяет сделать вывод о том, что возможность банков по привлечению кредитных ресурсов для ипотечного кредитования сильно ограничена, что тем самым сдерживает развитие ипотечного кредитования.
В связи с этим, чтобы привлечь ресурсы в сферу ипотечного кредитования, в работе были предложены следующие способы по их привлечению:
- в качестве защиты кредиторов от кредитного риска необходимо внедрить систему ипотечного страхования. Благодаря данному виду страхования кредиторы получат возможность защиты от потерь при банкротстве заемщика, а также при досрочном погашении кредита страховые компании смогут возместить кредитной организации упущенную выгоду;
-так как основной проблемой в развитии ипотечного кредитования в нашей стране является несовершенство правового законодательства, то можно сделать вывод о том, что необходимо совершенствование юридической практики.
Ипотечное кредитование постоянно совершенствуется и развивается, меняются условия развития рынка недвижимости. В результате дальнейшей стабилизации рыночной экономики, переходе на международные стандарты финансовой отчетности, неизбежно приведет к возникновению новых проблем, решение которых требует нового подхода к изучению ипотечного кредитования.
Таким образом, цель, поставленная в начале работы, достигнута, и, задачи по ее достижению решены в полном объеме.
ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. закон от 16.07.1998 №102-(ред. от 25.11.2017) « ипотеке (залоге )» // СЗ РФ. 1998, N 29, . 3400. - СПС Консультант
2. Федеральный закон 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. 03.07.2016) «О государственной регистрации на недвижимое и сделок с ним» (с . и доп., вступ. в с 01.01.2017) - СПС Консультант
3. Федеральный закон 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. 29.07.2017) «Об оценочной в Российской Федерации» - «Консультант Плюс»
4. Президента РФ 10.06.1994 N 1180 «О жилищных кредитах» - Консультант Плюс
5. Правительства РФ 13.03.2015 № 220 (ред. от 29.02.2016) « утверждении Правил субсидий из бюджета российским организациям и акционерному «Агентство по жилищному кредитованию» возмещение недополученных по выданным () жилищным (ипотечным) (займам)». - СПС Плюс
6. Постановление РФ от 13.03.2015 № 220 (. от 29.02.2016) «Об Правил предоставления из федерального российским кредитным и акционерному обществу « по ипотечному кредитованию» на недополученных доходов выданным (приобретенным) (ипотечным) кредитам ()». - СПС Консультант