Министерство сельского хозяйства Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Арктический государственный агротехнологический университет»
Факультет Лесного комплекса и землеустройства
Кафедра «Землеустройство и ландшафтная архитектура»
Курсовой проект
По дисциплине «Кадастр недвижимости и мониторинг земель»
На тему «Комплексная оценка земель городских поселений города Покровск Хангаласского района Республики Саха (Якутия)»
Выполнил(а) студентка группы_Зем-20 ЗО 4 курс
Ключковская Марина Григорьевна
Проверила преподаватель:
Горохова Надежда Константиновна
Якутск, 2024 г.
Оглавление
Введение
1. Теоретические основы комплексной оценки и мониторинга земель городской территории
1.1 Понятие, цели, задачи комплексной оценки
1.2 Методы и способы проведения мониторинга земель
1.3 Правовые и методологические основы комплексной оценки земельных участков
2. Анализ подходов и методов комплексной оценки объектов недвижимости на примере земельного участка
2.1 Технико-экономическая характеристика объекта исследования
2.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере земельного участка
2.2.1 Определение стоимости сравнительным подходом
2.2.2 Определение стоимости доходным подходом
2.3 Определение согласованных результатов оценки
3. Совершенствование методов комплексной оценки земель
3.1 Эффективные подходы в оценке земли
3.2 Направления развития подходов и методов оценки земель в России
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Активный процесс перехода к рыночной модели экономики Российской Федерации восстанавливает право на свободу частной и предпринимательской собственности, позволяя участникам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться недвижимым имуществом.
Одной из основных проблем государства и общества является проблема налогообложения, которая традиционно является одной из самых острых тем для обсуждения. Результаты кадастровой оценки используются федеральным налоговым органом для расчета налоговой базы, собственниками недвижимости для определения размера арендной платы, налогоплательщиками для прогнозирования налоговых платежей. Определение основных элементов налогообложения, включая объект и субъект налогообложения, налоговую базу, ставку и льготы -- это способ решения налогами социальных, экономических и политических проблем существования и развития общества.
Разработка методологии кадастровой оценки недвижимости очень важна для решения проблем налоговой политики государства в части введения налога на имущество. Наглядная определенность, стабильность и устойчивость существования, обязательная государственная регистрация, а также высокие ценностные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка, предопределяют повышенный интерес государства к недвижимости. Вот почему налог на недвижимость является одним из основных налогов, исторически сложившихся в развитых странах мира.
Следует отметить, что количество владельцев недвижимости растет с каждым годом. В связи с этим недостатки законодательства о кадастровой оценке и налогообложении напрямую связаны с нарушением прав и свобод граждан, что приводит к конфликту интересов государства и налогоплательщиков.
Целью написания работы является комплексная оценка земель городских поселений на примере города Покровск Хангаласский район Республики Саха (Якутии).
В связи с поставленной целью определим основные задачи работы:
1. Изучить теоретические основы комплексной оценки и мониторинга земель городской территории;
2. Проанализировать подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости на примере земельного участка
3. Предложить совершенствование методов комплексной оценки земель
Объектом работы являются теоретические аспекты определения комплексной оценки, нормативно-правовая база и современное состояние вопроса. Предмет - земельный участок.
Для написания работы был использован следующий методологический инструментарий исследования:
метод анализа (выделение и изучение отдельных частей явления);
системный подход (рассмотрение объекта или явления как системы);
метод дедукции (принцип «от общего -- к частному»);
метод индукции (формирование выводов о явлении на основе изучения частных признаков);
метод классификации (группировка явлений по определённым признакам).
Курсовой проект состоит из введения, трех глав: теоретической, практической и аналитической, а так же заключения и списка использованных источников.
1. Теоретические основы комплексной оценки и мониторинга земель городской территории
1.1 Понятие, цели, задачи комплексной оценки
Массовая или еще иначе комплексная оценка земель населенных пунктов направлена на формирование объективной картины о целевом использовании земель, имеющихся земельных ресурсах для развития градостроительства, упорядочивания налоговой базы по земельному налогу, выявлению резервов территорий для последующего внесения изменений в градостроительный план населенного пункта.
Цель оценки состоит в подготовке общего стратегического плана дальнейшего развития и вовлечения в хозяйственный оборот земель города, формировании предлагаемых корректировок в планы землепользования и застройки, проектировании кадастровых кварталов для строительства жилых домов, объектов административно-бытового, культурного значения, а также территорий общего пользования. На рисунке 1.1 представлены основные задачи комплексной оценки городских земель.
Рисунок 1.1 - Задачи комплексной оценки городской территории
В научной литературе и прикладных исследованиях выделяют два этапа развития методологии комплексной оценки земель населенных пунктов (рисунок 1.2).
Рисунок 1.2 - Этапы развития комплексной оценки территории городов
Первый этап имеет название «советский», когда градостроительная деятельность и застройка территории осуществлялась по централизованной схеме планирования. Поэтому имеющаяся в городах жилая и административная застройка того времени схожа между собой по архитектурному обличию, месторасположению, техническим и эстетическим параметрам. Второй этап - современный подход к комплексной оценке характеризуется потребностями конъюнктуры рынка недвижимости, появлением интереса застройщиков к освоению земель и строительству для извлечения прибыли.
Первичными инструментами проведения комплексной оценки земель населенных пунктов являются данные государственного кадастра недвижимости, имеющиеся топосъемки, результаты проведенной инвентаризации земель, материалы государственного земельного контроля, результаты экологических исследований. Помимо изложенных инструментов оценщику требуется изучить современное состояние земель города по состоянию на дату оценки, исследовать существующую объективную картину застройки, нахождения объектов недвижимости на земельных участках, их кадастровой и рыночной стоимости. Городская территория включает в себя два аспекта - земля и объекты недвижимости на ней, следовательно, и мониторинг городской территории стоит рассматривать с двух этих сторон. Рассмотрим этот вопрос в следующем параграфе
1.2 Методы и способы проведения мониторинга земель
В соответствии с пунктом 5.1.13 постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 27.12.2014) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вместе с "Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии") Росреестр осуществляет государственный мониторинг земель (за исключением земель сельскохозяйственного назначения) с участием:
Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору в части разработки и проведения единой научно-технической политики в области экологии и природопользования;
Федеральной службы России по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды в части организации мониторинга состояния атмосферы, поверхностных вод суши, почв, комплексного мониторинга состояния окружающей природной среды;
Федеральной службы лесного хозяйства России в части мониторинга земель лесного фонда;
Министерства сельского хозяйства РФ в части агрохимических наблюдений и мониторинга загрязнения сельскохозяйственных угодий;
Министерства природных ресурсов и экологии РФ в части мониторинга геологической среды, поверхностных и подземных вод и их загрязнения; экзогенных и эндогенных процессов;
Министерства здравоохранения и социального развития России в части воздействия факторов среды обитания на состояние здоровья, а также с участием других министерств и ведомств[9].
Настоящее Положение устанавливает порядок осуществления государственного мониторинга земель в Российской Федерации, являющегося частью государственного мониторинга окружающей среды.
В зависимости от целей наблюдения и территориального охвата мониторинг земель может быть федеральным, региональным или локальным (местным) и, следовательно, осуществляться в соответствии с федеральными, региональными или местными программами. Федеральный мониторинг охватывает всю территорию Российской Федерации, региональный - территории, ограниченные физико-географическими, экономическими, административными и иными границами. Локальный (местный) мониторинг ведется на объектах ниже регионально-го уровня, вплоть до территорий отдельных землепользовании.
Содержание мониторинга земель составляют систематические наблюдения (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель, выявление изменений и оценка состояния землепользовании, угодий, полей, участков; процессов, связанных с изменением плодородия почв; состояния береговых линий рек, морей, озер, заливов, водохранилищ, лиманов, гидротехнических сооружений; процессов, вызванных образованием оврагов, а также оползнями, селевыми потоками, землетрясениями и другими явлениями; состояния земель населенных пунктов, объектов нефте- и газодобычи, очистных сооружений и других объектов[12].
Получение информации при осуществлении мониторинга может производиться с использованием:
а) дистанционного зондирования (съемки и наблюдения с космических аппаратов, самолетов, с помощью средств малой авиации и других летательных аппаратов);
б) сети постоянно действующих полигонов, эталонных стационарных и иных участков, межевых знаков и т.п.;
в) наземных съемок, наблюдений и обследований (сплошных и выборочных);
г) соответствующих фондов данных.
Съемки, наблюдения и обследования, осуществляемые в ходе проведения мониторинга, в зависимости от срока и периодичности проведения делятся на:
а) базовые (проводятся для получения данных о состоянии земель на момент начала ведения мониторинга);
б) периодические (проводятся для получения данных о состоянии земель за определенный период - раз в 3 года и более);
в) оперативные (проводятся для получения данных о состоянии земель на текущий момент).
При ведении мониторинга земель соблюдают принцип взаимной совместимости данных, основанной на применении единой государственной системы координат, высот, картографических проекций, единых классификаторов, кодов, системы единиц и других показателей[23].
В Постановлении Правительства РФ от 28.11.2002 №846 «Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель» определены следующие задачи мониторинга земель:
своевременное выявление и оценка изменений состояния земель, прогнозирование последствий негативных процессов и выработка рекомендаций по их предупреждению и устранению;
информационное обеспечение деятельности по ведению Государственного земельного кадастра, осуществлению государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций в области государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;
обеспечение граждан информацией о состоянии земель.
В окончательном виде система государственного мониторинга земель Российской Федерации должна включать следующие разделы.
1. Концепцию ведения государственного мониторинга земель как информационной базы их рационального использования и защиты от прямых потерь, деградации и загрязнения.
2. Ландшафтно-экологическое (природно-хозяйственное) районирование земельных ресурсов как научной основы для размещения сети государственного мониторинга земель.
3. Научно обоснованную и экономически целесообразную схему полигонов государственного мониторинга земель.
4. Нормативно-техническую базу системы ведения наблюдений за состоянием земель с отражением принципов размещения и режима работы наблюдательного комплекса.