Курсовая работа: Теоретические основы комплексной оценки и мониторинга земель городской территории

Таблица 2.2 - Расчет скорректированных цен земельных участков

Расчет стоимости земельного участка выполняется с учётом корректировок объектов-аналогов

Расчет стоимости квадратного метра садового земельного участка осуществляется по формуле:

Стоимость земельного участка:

Таким образом стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом, составляет 1 507 105 руб.

2.2.2 Определение стоимости доходным подходом

Доходный метод предусматривает расчет дохода и процента от прибыли. Для этого требуется значительно больше информации о рыночных операциях, чем данные, имеющиеся на российском рынке. Поэтому мы фокусируемся на методе анализа затрат, который наиболее практичен для наших обстоятельств.

Общая стоимость объекта представляет собой сумму четырех основных факторов производства: земли, труда, капитала, управления. Правильный расчет и распределение трех компонентов (кроме земли) общей стоимости обеспечит нам баланс, равный стоимости земли. Формула, используемая в этом методе расчета, выглядит следующим образом:

стоимость объекта = стоимость земли + [затраты на рабочую силу + Капитал + Управление]

От стоимости земли = стоимости объекта - [затраты на рабочую силу + Капитал + Управление]

Следующая формула может быть использована для расчета значения грунта с использованием оставшегося метода:

где VLстоимость земли; Iчистый операционный доход; VBстоимость зданий; RLкоэффициент капитализации доходов от земли; RBкоэффициент капитализации доходов от улучшений.

Для определения ПВД рассчитывается потенциальный и фактический валовой доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых доходов от аренды объекта. ПВД устанавливается на год с учетом арендной платы, а для зданий в удовлетворительном состоянии ставка снижается на 30%.

Фактический валовой доход (ФВД) представляет собой сумму, равную ПВД, за вычетом убытков, возникающих в результате недоиспользования объекта и недоиспользования арендной платы.

Расчет ЧОП в виде отчета о доходах и расходах должен осуществляться в виде таблицы.

Таблица 2.3 - Отчет о доходах и расходах (за год)

Благоустройство земельных участков - здания, сооружения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные внутри участка, а также результаты работ и другие воздействия (изменение почвы, внесение удобрений и так далее), которые изменяют качественные характеристики сюжета. На рассматриваемом участке есть только одно благоустройство - деревянный забор по периметру участка.

Рисунок 2.3 - Улучшения земельного участка - деревянный забор

Поскольку забор может быть демонтирован и вновь установлен в другом месте, где он будет успешно использоваться, является отделимым улучшением, то есть движимым имуществом. Допустим, стоимость покупки и установки забора не превышает 40 000 рублей. Его не нужно учитывать в качестве актива, и амортизация рассчитывается на основе предполагаемого срока службы забора, который зависит от того, будете ли вы переустанавливать и использовать забор в конце аренды земли или нет. Вам не нужно платить налог на имущество за забор.

Коэффициент доходов от улучшений примем условно равным 0,2. Стоимость улучшений (забор) примем равной 39 000 рублей. Коэффициент капитализации от земли рассчитывается по форме табл. 2.4.

Таблица 2.4 - Расчет коэффициента капитализации земли

Тогда стоимости земли методом остатка:

руб

Сопоставим эффективность рассматриваемых стратегий застройки и расчет стоимости земельного участка предполагаемого использования. Данные сведем таблицу 2.5. Примем доход, относимый к улучшениям, равным 1000 рублей/мес.

Таблица 2.5 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования и расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли. (в рублях)

Сделаем вывод, что улучшения на рассматриваемом участке в виде деревянного забора по всему периметру участка, вносят определенную лепту в получение ежемесячных доходов от данного участка[17].

Таблица 2.6 - Сравнение критериев анализа наиболее эффективного использования объекта оценки

Принимая во внимание текущее состояние рынка, можно сделать вывод, что оптимальным использованием земельного участка является размещение существующих улучшений, так же строительство хозяйственных построек; оптимальным использованием существующих улучшений является их использование - в качестве ограждения участка.

Таким образом, стоимость земельного участка, определённая доходным подходом, составляет 122 966,28 руб.

2.3 Определение согласованных результатов оценки

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального специалиста-оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в задании на оценку.[7]

Для согласования результатов воспользуемся методикой ранжированной оценки критериев стоимости. Все данные сведем в таблицу 2.8

Таблица 2.8 - Согласование результатов оценки

При оценке данного объекта три подхода дали следующие результаты:

Таблица 2.9 - Результаты оценки

Для определения окончательной величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент.

Таблица 2.10 - Распределение средневзвешенного коэффициента между подходами

Таким образом, после согласования результатов оценки земельного участка, его рыночная стоимость составляет 1 050 338 рублей. Стоимость 1 м2 равна 2 349 рублей

3. Совершенствование методов комплексной оценки земель

3.1 Эффективные подходы в оценке земли

Процесс оценки рыночной стоимости актива включает в себя последовательные действия оценщиков.

Универсальная модель оценки - это довольно универсальный алгоритм, но в то же время существует специфическая функция оценки, регулируемая законами, теориями и методами оценки.

Прямая оценка имущества предполагает использование традиционных методов как при оценке имущества, так и при оценке стоимости собственности [21].

Сравнительный подход к определению стоимости актива основан на рыночной цене аналогичного недавно проданного актива, скорректированной с учетом определенных различий.

Дорогостоящим подходом к определению стоимости недвижимости является покупка земли и общая стоимость восстановления зданий и сооружений по текущим ценам.

Доходный подход оценивает затраты на основе способности актива генерировать текущий доход и изменять стоимость объекта с течением времени, а также инвестиционных рисков, связанных с объектом.

Однако в последнее время стали популярны комбинированные методы, включая статистическое и экономическое моделирование. Выбор этого метода зависит от работы оценщика, рыночной ситуации, цели оценки и других факторов. Таким образом, в некоторых случаях вы можете использовать максимальное количество методов, чтобы стоимость можно было оценить в разных местах. Однако в некоторых случаях, по объективным причинам, специалисту по оценке следует ограничиться тем, что требует соответствующего обоснования в отчете.