На заключительном этапе оценки делается вывод об оценке, в котором конечное значение может быть представлено в виде четкого результата или нескольких значений.
Оценочный анализ - это начальный этап, на котором определяются основные параметры оценочной деятельности. Четкое изложение проекта необходимо для полного и ясного объяснения характера проекта оценки, выбора метода оценки и результатов, представленных в отчете.
Цель оценки состоит в том, чтобы определить, находится ли имущество полностью или частично в собственности департамента недвижимости. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик принимает во внимание ограничения на недвижимое имущество, такие как арендная плата, сборы, ограничения на ипотеку недвижимости, требования неимущественного характера, а также право распоряжаться воздухом или землей.
Сбор информации и анализ первичных данных
Состав и объем требуемой информации, процесс обработки и анализа, количество привлеченных оценщиков, включая привлеченных экспертов, и время, затрачиваемое на обработку данных, зависят от общего объема операций, класса активов и выбранного метода оценки.
Эффективность этого периода зависит от тщательности ранней организационной работы. Цель состоит в том, чтобы определить характер и объем данных, источник необходимой информации и время работы, что особенно необходимо для оценки крупных активов.
Анализ оптимального и наиболее эффективного использования активов проводится для того, чтобы должным образом оценить существующие варианты использования оцениваемых активов и предоставить рекомендации по наилучшему использованию для определения максимально возможной стоимости.
Наиболее эффективным использованием существующих зданий и площадок является сравнение вариантов сохранения целевых объектов, поднятых на день оценки, планы реконструкции включают реставрацию, расширение и повторное использование, полный (частичный) снос и комбинацию этих вариантов.
Выводы о наилучшем использовании недвижимости должны быть отражены в соответствующей части отчета. Операторы должны произвольно определить другие случаи эффективного использования и идентифицировать их в течение предполагаемого периода недоверия, изменений в развитии рынка, а также указать тех, кто вовлечен в процесс отмены: инвесторов, влиятельных лиц, владельцев, кредиторов и т.д. [24].
При подготовке отчета оценщик должен объяснить причины разницы в затратах и обосновать процедуру.
На заключительном этапе оценки клиенту высылается письменный отчет об оценке. Это документ, подтверждающий надлежащее выполнение обязанностей оценщика. Оценка обычно включает краткое резюме [25].
Общая стоимость, указанная в отчете, считается действительной и будет реинвестирована в торговлю недвижимостью.
3.2 Направления развития подходов и методов оценки земель в России
По мнению экспертов, на низкое качество оценки в России влияют многие факторы, важнейшими из которых являются несовершенство законодательной базы, низкие требования к подготовке специалистов (оценщиков), особенности отечественной рыночной экономики. Несмотря на то, что управляющие агентства приложили все усилия для улучшения ситуации в области оценки, проблемы остаются и становятся еще более заметными. Такие события, как; оценки требуют профессионального подхода, определенных знаний правовой базы и методологии и могут проводиться только уполномоченными экспертами, обладающими необходимыми компетенциями.
Среди вопросов регионального характера необходимо упомянуть процесс работы региональных оценщиков и городских организаций. Текущая рыночная ситуация в Сибирском регионе характеризуется жесткой конкуренцией со стороны рейтинговых компаний в Москве и Санкт-Петербурге. Санкт-Петербург, крупнейшие промышленные предприятия Сибирского региона, из-за некоторого давления, возможно, для сохранения своего имиджа, готовы сотрудничать с ними. Таким образом, большая часть денежных потоков сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге, что усложняет деятельность не только региональных рейтинговых компаний.
Главной проблемой оценщиков сегодня является необходимость объединения усилий оценщиков, особенно в контексте создания саморегулируемых организаций. Одним из самых "болезненных" вопросов для оценщиков, участвующих в СРО, является "денежный" вопрос, то есть прием, взносы и отчисления в компенсационный фонд. [27]
Были даны рекомендации по совершенствованию государственного регулирования и оценки городского развития. Главный:
1. Более совершенная правовая база. Корректировка 94-ФЗ необходима для того, чтобы помочь рынку избавиться от коллапса, который усилился из-за нездоровой конкуренции, демпинга и, как следствие, резкого ухудшения качества публикуемого отчета об оценке. Следует отметить, что от действия этого закона страдают не только оценщики, но и покупатели оценочных материалов.
2. К сожалению, государственные и муниципальные органы власти в этот день не имеют возможности найти другого специалиста, все заказы выполняются в соответствии с планом конкурса, в котором победителем становится тот, кто назовет более низкие затраты на рабочую силу. Другой вопрос, будет ли он выполнять свою работу позже и каково будет качество этих работ.
3. Нормы процессуального законодательства для получения подготовки в области оценочной деятельности должны соответствовать Закону об образовании, т.е. если квалификация оценщика возможна только во время обучения по программам высшего профессионального образования, то должны применяться правила профессиональной подготовки преподавателя, устанавливающие разумный минимум обязательной подготовки.
4. Усовершенствованная методологическая база. Методологический пакет должен включать методы определения цен по классам активов, а также методы ценообразования, поскольку методы определения цены недвижимости, ювелирных изделий или интеллектуальной собственности не имеют аналогов. Предлагается классифицировать имущество на государственном уровне по единому классификатору имущества: по типу, форме собственности и т.д. [28].
В целом оценочный бизнес в России находится в стадии развития. Если мы вернемся к истокам рациона такого вида деятельности, как "оенка", то сможем выбраться из XVII-XIX веков. Используемые методы оценки были "очень разными" и многочисленными, то есть локальные оценки (провинции, регионы, територии) учитывали не только основные характеристики объектов, но и ряд косвенных методов, таких как производство, продуктивность и т.д.
Для того чтобы структурировать и систематизировать всю информацию, необходимо разработать "универсальный стандарт оценки" в каждой области. К сожалению, практика, накопленная за два столетия, была утрачена в период социализма. Разрабатываются механизмы регулирования, принимаются стандарты оценки и решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Сравнивая современные методы оценки недвижимости с рыночной экономикой развитых стран, а также подход к оценке недвижимости в России начала века, можно с полным основанием сделать вывод, что основой оценки является почти восемь
Прежде всего, была улучшена стандартизация вычислительного и математического аппарата оценки, а также правовые отношения оценки с другими экономическими дисциплинами - бухгалтерским учетом, аудитом, финансовым менеджментом, инвестиционным планированием.
Однако в большинстве штатов оценка имущества проводилась с учетом общей ответственности за сложившуюся традицию естественной истории. Таким образом, перспективой дальнейшего развития оценки недвижимости в России является не копирование зарубежных моделей, а возрождение и продолжение российской традиции оценочной статистики, основанной на современной науке и методологии.
Следует отметить, что во многих западных странах важно иметь обширные статистические базы данных о ценах на активы, которые затем используются для оценки.
Подводя итог, можно отметить, что основными особенностями кадастровой оценки в зарубежных странах являются:
1) надзор и ответственность за результаты кадастровой оценки государственных органов (налоговых органов, муниципалитетов);
2)периодичность проведения кадастровой оценки составляет один раз в 4-6 лет (в некоторых странах каждые 8-20 лет);
3) снижение затрат на проведение массовой оценки за счет автоматизации процесса;
4) постоянный мониторинг рыночной стоимости имущества в качестве основы для определения кадастровой стоимости и дальнейшего налогообложения, а также определения цены сделок купли-продажи[32].
Совершенствование российской системы налогообложения имущества невозможно без учета и заимствования зарубежного опыта, что позволяет эффективно применять результаты мировой практики взимания налогов на имущество в России.
Заключение
Оценка - это суждение о ценности, достоинстве, значимости и полезности того или иного объекта или явления окружающей нас действительности.
Комплексная оценка территории города - это оценка, позволяющая установить уровень соответствия использования земель поселений их целевому назначению, выявить несоответствие в существующей сложившейся организации использования территории, планировке и застройке, а также определить степень пригодности незастроенных территорий к конкретному виду использования с учетом социально-экономических, экологических и градостроительных требований.
Целью комплексной оценки является выявление экологической, градостроительной и социально-экономической ситуации, а также состояния городской среды, фонда жилых и общественных зданий, памятников природы, истории и культуры, инженерно-транспортных систем, объектов промышленности и дальнейший учет всех этих факторов при разработке генеральных планов городов, схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, при проведении государственной кадастровой оценки земель поселений и ценового зонирования городских территорий.
Основным назначением комплексной оценки является изучение и анализ сложившейся ситуации в городском землепользовании для принятия управленческих решений в области развития города, развития рынка недвижимости и для фискальных целей.
Список использованной литературы
1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: [федеральный закон: от 12.12.1993] // интернет ресурс «КонстультантПлюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ / интернет ресурс «КонстультантПлюс».
3. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции) от 29.07.1998 г. №135-ФЗ.
4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 297 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 299 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
7. Абрамов, Л. И. Управление строительной организацией [Текст] : учеб. для вузов / Л. И. Абрамов, Э. А. Манаенкова - М. : Высшая школа, 2018. - 440 с.
8. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов - СПб.: Питер, 2020 г. - 356 с.
9. Батяев, А. А. Справочник риэлтора [Текст]: справочное издание / А. А. Батяев [Текст]. - Ростов н/Д.: Феникс, 2019. - 318 c.
10. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и инноваций. -- М.: Информационно-издательский дом «Филин», 2020.
11. Гаврилин Ю. Д. Инвестиционно-строительный проект // Профиль. -- 2021. -- № 1. -- С.19-23.
12. Генри С. Харрисон. Оценка стоимости недвижимости: уч. пособие / Пер. с англ. -- М.: Рио Мособлупполиграфиздат, 2019.
13. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости. [Текст]: учебник для вузов / Грибовский С. В., Иванова E. H., Львов Д. С. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2020. - 704 с.
14. Гуськова Н. Д. Инвестиционный менеджмент.: КноРус, 2020. -- 456 с.
15. Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст] / Е. Н. Иванова ; под ред. М. А. Федотовой ; Фин. академия при Правительстве Рос. Федерации. - М.: Кнорус, 2018. - 344 с.
16. Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб. пособие / Под ред. д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова, 2020.
17. Оценка недвижимости: учебное пособие Под ред. А. Г. Грязнова, М. А. Федотовой. -- М.: Финансы и статистика, 2020.
18. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. Григорьева В. В.-М.: ИНФРА-М, 2018.
19. Оценка собственности (в 4-х частях). Часть I Оценка недвижимости: учебник для вузов / под ред. П. Г. Грабового. -М., 2020.