Курсовая работа: Теоретические основы комплексной оценки и мониторинга земель городской территории

Выявление негативных и позитивных тенденций в изменении эколого-хозяйственного состояния земельных ресурсов, выработка достоверных текущих и долгосрочных прогнозов ухудшения или улучшения их качества и принятие на основе этой информации в необходимых случаях экстренных мер по регулированию неблагоприятных процессов, эффективному управлению земельным фондом региона возможно лишь на базе всестороннего анализа результатов систематических, регулярно обновляемых данных о количественном и качественном состоянии земель. Такую информацию получают в рамках мониторинга земель[29].

Структура мониторинга земель предусматривает следующие подсистемы, соответствующие категориям земель:

мониторинг земель сельскохозяйственного назначения;

мониторинг земель населенных пунктов;

мониторинг земель объектов промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;

мониторинг земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

мониторинг земель лесного фонда;

мониторинг земель водного фонда;

мониторинг земель запаса[27].

Учитывая специфику России, особое значение приобретает мониторинг земель сельскохозяйственного назначения, подвергающихся интенсивным природным и антропогенным воздействиям. Мониторинг этих земель должен быть направлен не только на выявление изменений их состояния как объектов хозяйственного использования, но и на учет характера использования и влияния изменений этих земель на общую экологическую обстановку в стране.

Наблюдения за состоянием земель в зависимости от сроков и периодичности подразделяют на четыре группы: базовые (исходные, фиксирующие состояние объектов наблюдений на момент начала ведения мониторинга земель), периодические (через один год и более), оперативные (выполняемые регулярно, с интервалом менее одного года, или единовременные, связанные с чрезвычайной ситуацией), ретроспективные (анализ предшествующих наблюдений). Мониторинг земель России должен учитывать специфику как природных, так и социально-экономических условий ее регионов, во многом уникальных, не повторяющихся на других территориях мира.

1.3 Правовые и методологические основы комплексной оценки земельных участков

За последние пятнадцать лет была разработана, утверждена и внедрена в практику оценочной деятельности комплексная система нормативного обеспечения. Это включает в себя следующие документы:

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-фз " Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65 и 66);

Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945"О кадастровой оценке состояния земельного участка»;

Постановление Правительства Российской Федерации от 8 марта 2000 г. № 316 " Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель";

Для Министерства экономического развития Российской Федерации № 382 от 29 мая 2011 года" О перерегулировании регулирования и оценочной деятельности по кадастровой стоимости, определении стандартов и иных положений уполномоченных федеральных органов, ответственных за правила оценочной деятельности";

Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1-5) " Общие концепции оценки, подходы к оценке и требования к оценке";

"Целевые типы и критерии";

"Требования к Отчету об оценке";

"Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости";

"Виды экспертизы, процедуры ее проведения, требования к экспертному заключению и процедуры его утверждения".

Кроме того, в связи с тем, что за последние несколько лет принципы открыты и применяются во всем мире, для того, чтобы подсчитать страны, в которых они были сельскохозяйственными странами, причины возникновения сельскохозяйственных земель (путем вычета границ садоводства, огородничества и налогов), территории места прохождения границ, промышленность, автомобильный транспорт, Интернет, телевидение, наука, мир труда, надежность, безопасность и другие специальные цели. Территории особо охраняемых природных территорий и объектов; пограничный фонд дивы; пограничный фонд гидрофитов[20].

Государственная кадастровая оценка границ проводится на территории Российской Федерации в период с 2001 по 2005 год, за 2-й период с 2006 по 2010 год, но к 2011 году проводится 3-й этап кадастровой оценки границ.

В результате работы, проделанной в регионах государства, кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в размере 57 995, подтвержденная Постановлением Правительства № 1040, была перенесена с 27.12.2013 на сертификат.

Таким образом, реестр - это концепция управления не только муниципальным многоуровневым, но и сельскохозяйственным фондом в государстве, его административно-территориальных единицах (регионах, кантонах), которая считается одним из ключевых элементов государственного регулирования сельскохозяйственных отношений.

В результате кадастровой оценки государства государство определяет реальную стоимость земельных участков (земельных участков) на территории Российской Федерации, которые могут быть использованы в качестве земельных ресурсов и связанных с ними объектов недвижимости.

Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях:

- образования нового земельного участка;

- изменения площади земельного участка при упорядочении его границы;

- изменения вида разрешенного использования земельного участка;

- перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель;

- выявления ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи (далее - ранее учтенных земельных участков).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков, который заверяется должностным лицом кадастровой палаты по соответствующему субъекту Российской Федерации.

В случае образования нового или идентификации ранее зарегистрированного земельного участка в границах садоводческого, огороднического или дачного товарищества кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего по соответствующему объединению значения удельного показателя кадастровой стоимости земли на площадь земельного участка.

В случае образования нового или определения ранее зарегистрированного садоводческого, огороднического или дачного товарищества кадастровая стоимость земельного участка в составе товарищества определяется путем умножения среднего по муниципальному району (городскому округу) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего товарищества на площадь земельного участка[14].

В случае образования нового или идентификации ранее зарегистрированного земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанная стоимость является наибольшей, на площадь земельного участка.

В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, его кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения группы или вида объединений, соответствующих измененному виду разрешенного использования, на площадь земельного участка.

Таким образом, действующее земельное законодательство представляет собой систему законодательных и иных нормативных актов, регулирующих земельные отношения по использованию и охране земель. Федеральное законодательство включает законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, законы и нормативные акты субъектов РФ, нормативные акты органов местного самоуправления.

2. Анализ подходов и методов комплексной оценки объектов недвижимости на примере земельного участка

2.1 Технико-экономическая характеристика объекта исследования

Оцениваемый участок находится по адресугород Покровск, Хангаласский район, РС(Я). Общая площадь 447 кв. м. Земельный участок с имеющимися улучшениями в виде ограждения деревянным забором по периметру участка. Категория Земли - земли поселений (земли населенных пунктов). Вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. рыночный стоимость недвижимость доходный

Земельный участок в настоящее время представляет собой дачный участок без строений и коммуникаций, огорожен по периметру деревянным забором-штакетником.

Рисунок 2.1 - Фотография со спутника

Ландшафт участка однороден. На участке растут кустарники, плодоносящие деревья. Ночью дорога освещается светом уличных фонарей, а к самому участку не подключено электроснабжение. Кроме того, здесь отсутствует газификация, а также водоснабжение и канализация.

Анализ объект оценки проводится, исходя из теории о том, что объект оценки не заложен в банк и не обременен долговыми обязательствами, а также отсутствуют ограничения и право пользования 3 лицами.

Далее определим положение участка на публичной кадастровой карте:

Рисунок 2.2 - Участок на публичной кадастровой карте

Благоустройство земельного участка - здания, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные внутри участка, а также результат работ и других воздействий (изменения почвы, модификации и т.д.), которые изменяют качественные характеристики участка. На рассматриваемом участке отсутствуют улучшения.

2.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере земельного участка

2.2.1 Определение стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход основан на установлении цены объекта недвижимости, основанной на относительном рассмотрении рыночной информации о продаже таких объектов.

Одним из методов такого сценария считается прямое сравнение продаж.

Начальный этап метода сравнения прямых продаж также включает изучение торгов и получение данных по аналогичным объектам, похожих на рассматриваемый объект.

Таблица 2.1 - Объекты-аналоги, отобранные для сравнительного подхода