Дипломная (вкр): Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

Содержание

Введение

Глава 1. Общая характеристика товарищества собственников жилья

.1 Понятие, функции и порядок создания ТСЖ

.2 Реорганизация и ликвидация ТСЖ

Глава 2. Управление товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

.1 Права, обязанности и ответственность товарищества собственников жилья при управлении многоквартирным домом

.2 Права, обязанности и ответственность членов ТСЖ

Глава 3. Особенности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в свете жилищного законодательства Российской Федерации

.1 Основные преимущества товарищества собственников жилья

.2 Проблемные аспекты функционирования товарищества собственников жилья в свете современного законодательства Российской Федерации

Заключение

Список источников

Приложения

Введение

Жилищный фонд является одной из наиболее крупных материальных ценностей, определяющих благосостояние общества. Вот почему к его состоянию, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. Поэтому вопрос управления жилыми многоквартирными домами становится особенно актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы ЖКХ. Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) ввел ряд новшеств.

Данный закон практически полностью изменил представление об управлении многоквартирным домом. Произошло разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, развиваются принципы конкуренции в сфере обслуживания жилья.

Теперь у жителей - собственников многоквартирных домов появляется реальная возможность реализовать свои права и обязанности в отношении общего имущества. Для собственников это в чем-то еще и бремя: они несут ответственность за содержание не только своих квартир, но и остального имущества в многоквартирном доме. Собственники обязаны поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Но существует проблема еще и в том, что не все собственники знают о существовании у них данных прав и обязанностей. Жильцы мало проинформированы о способах управления жилыми домами и имеющихся у них правах, предусмотренных новым ЖК РФ. ЖК РФ устанавливает, что жители могут образовывать товарищества собственников жилья и управлять своим имуществом самостоятельно либо нанять управляющего.

Эффективное управление многоквартирным домом является едва ли не основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время. Вопросом новым в нашей жизни и поэтому сложным и неоднозначным.

Важнейшей целью развития эффективной системы управления многоквартирным домом является повышение качества жизни населения путем улучшения жилищных условий, обеспечение сохранности жилищного фонда, уровня жилищного обслуживания населения в соответствии с действующими стандартами качества.

Управление многоквартирным домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление иных жилищных и коммунальных услуг гражданам. Выполнение данных условий возможно лишь при эффективной работе лиц, осуществляющих управление домом.

При этом, с точки зрения развития жилищного самоуправления, понимания ответственности за свое имущество, оптимальным является товарищество собственников жилья, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации предоставляет возможность практически каждому гражданину, проживающему в многоквартирном доме, стать организатором товарищества собственников жилья. Это позволяет жильцам дома встать у руля и самим решать проблемы, не прибегая к помощи коммунальных служб. Как показывает практика, после перехода бюджета, состоящего из фонда оплаты содержания жилья в руки ТСЖ, денег становиться достаточно для всех мероприятий, направленных на обеспечения жизнедеятельности.

С учетом изложенного следует констатировать, что вопрос управления многоквартирным домом является актуальным, что определило выбор темы дипломной работы.

Целью работы является исследование товарищества собственников жилья как субъекта жилищных отношений.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

.        Рассмотреть общую характеристику товарищества собственников жилья.

.        Рассмотреть функции, порядок создания, реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья.

.        Проанализировать права, обязанности и ответственность ТСЖ и членов ТСЖ.

.        Выявить особенности функционирования товарищества жилья как способа управления многоквартирным домом.

.        Выявить основные проблемы и пути их решения деятельности товариществ собственников жилья.

Значительный вклад в исследование проблем управления многоквартирным домом внесли такие авторы как В.Н. Субботин, С.А. Лушкин, С.И. Федоров, А.В. Шанталей, И.В. Генцлер, О.К. Калинина, М.А. Коломейцева, В.И. Кульков, В.Н. Лисица, А.П. Мудрый, А.А. Титов, О.А. Городов, О.Э. Бессонова, П.Г. Грабовый, П.А. Ореховский, Т.К. Руткаускас, Ю.Ф. Симионов, Л.Н. Чернышов, В.С. Боголюбова, Р. О’Салливан, С.Г. Кирдина, Н.Н. Минаев, И.Г. Минц, Е.Ф. Петрова, А.С. Пузанов, С.Б. Сиваев, Р. Страйк, А.В. Черняк, В.З. Черняк, М.Д. Шапиро, В.М. Яковлев.

Глава 1. Общая характеристика товарищества собственников жилья

.1 Понятие, функции и порядок создания ТСЖ

Жилищный кодекс Российской Федерации законодательно закрепил передачу полномочий по управлению многоквартирными домами собственникам помещений в них. В результате собственники получили право определять цели управления домом, желаемый уровень качества проживания в нем и размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также выбирать способ управления домом и тех, кто будет оказывать услуги и выполнять работы по управлению, обслуживанию и ремонту. Законодательство принципиально изменило роль муниципалитетов в отношении управления многоквартирными домами: орган местного самоуправления теперь лишь один из собственников помещений и не имеет преимуществ перед другими собственниками при решении вопросов управления домом.

Согласно ЖК РФ предусматривается три способа управления многоквартирным домом:

)        непосредственное управление;

)        управление через товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК), жилищно-строительный кооператив (ЖСК);

)        управление через управляющую организацию.

Главное различие между способами управления состоит в том, что для решения задач управления в одном случае собственники создают собственное юридическое лицо, в другом - привлекают стороннее юридическое лицо, специализированную организацию, в третьем - по договоренности друг с другом сами выполняют функции управления. В зависимости от способа управления по-разному решаются вопросы содержания общего имущества (включая ремонт), предоставления коммунальных услуг (а также заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов) и их оплаты.

Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом является управление объединением собственников помещений в доме: чаще ТСЖ, реже ЖК и ЖСК.

Понятие ТСЖ определено ЖК РФ. Так, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Из данного определения следует, что ТСЖ - это юридическое лицо, которое относится к некоммерческим организациям. Цели создания и деятельности этой некоммерческой организации:

совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;

владение общим имуществом в многоквартирном доме;

пользование общим имуществом в многоквартирном доме;

в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

На рис. 1.1 представлена схема управления многоквартирным домом ТСЖ, либо ЖСК, ЖК.

Учредительным документом ТСЖ является устав, который принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Рисунок 1.1 Схема взаимоотношений при способе управления товариществами собственников жилья (жилищными кооперативами) многоквартирным домом

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Отношения в ТСЖ строятся на основании добровольного членства, которое возникает у собственника помещения в доме после заявления о вступлении в ТСЖ. Отношения ТСЖ с собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, строятся на основании договора о содержании и ремонте общего имущества.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества. Руководство текущей деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества, которое избирается общим собранием членов ТСЖ.

Управление многоквартирным домом, на базе которого создано ТСЖ, может осуществляться:

)        членами правления во главе с председателем, избранными из числа членов ТСЖ;

)        профессиональным управляющим, привлеченным членами правления товарищества из внешней среды.

Реализация такого способа управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья после принятия решения о выборе способа управления включает следующие этапы:

)        утверждение устава ТСЖ и выбор органов управления ТСЖ;

)        государственная регистрация ТСЖ;

)        оформление членства в ТСЖ;

)        оформление договорных связей с собственниками, не являющимися членами ТСЖ.

Вопросы утверждения устава ТСЖ и выбора органов управления ТСЖ могут решаться на первом или на втором общем собрании собственников помещений, принявших решение о создании ТСЖ. Вопросы создания ТСЖ и утверждения его устава могут решаться на одном собрании или на разных собраниях, то есть на первом собрании собственники помещений в многоквартирном доме выбирают способ управления домом и голосуют за ТСЖ. До второго собрания собственники готовят проект устава ТСЖ и знакомят с ним всех остальных собственников помещений, предлагают кандидатуры в органы управления ТСЖ, а на втором собрании утверждают устав и кандидатуры в органы управления.

Однако, если большинство собственников помещений (по результатам опроса общественного мнения) изначально согласны на создание ТСЖ, то на первое собрание предлагается создание товарищества собственников жилья в доме.

Под государственной регистрацией ТСЖ понимается внесение ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц и присвоение ему основного государственного регистрационного номера - ОГРН. Для этого необходима сдача установленного пакета документов в компетентные органы (в настоящий момент это органы Федеральной налоговой службы).

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляются:

а)      подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством РФ;

б)      решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания собственников помещений;

г)       документ об уплате государственной пошлины.

После государственной регистрации, которая должна быть осуществлена в течение пяти дней с момента сдачи документов, товариществу собственников жилья выдается свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

После государственной регистрации товарищества собственников жилья новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений. Процедура вступления в члены товарищества, а также то, к компетенции какого органа относится прием новых членов, подробно расписывается в уставе ТСЖ. Поскольку порядок приема в члены ТСЖ заявительный и не требует согласия какого-либо органа ТСЖ, то собственники помещений, сдавшие заявления, сразу становятся членами ТСЖ.

Между товариществом собственников жилья и собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом ТСЖ, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества и на предоставление коммунальных услуг.

При управлении многоквартирным домом ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом с управляющими организациями, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, могут иметь место две схемы договорных взаимоотношений между ТСЖ и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

.        Заключение договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ (рис. 1.2).

Рис. 1.2 Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ

.        Собственники помещений в многоквартирном доме (члены ТСЖ) делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ, а ТСЖ в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков ЖКУ и заключает с ними договоры от имени ТСЖ (рис. 1.3).

Рис. 1.3 Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ

Таким образом, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья - это деятельность указанного юридического лица, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется товариществом собственников жилья самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

1.2 Реорганизация и ликвидация ТСЖ

Реорганизация ТСЖ - это прекращение или иное изменение правового положения ТСЖ, влекущее отношения правопреемства юридических лиц. Она осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством, и может быть произведена в форме слияния (два и более юридических лица превращаются в одно), присоединения (одно или несколько лиц присоединяются к другому), разделения (юридическое лицо делится на два или более юридических лиц), выделения (из состава юридического лица выделяются одно или несколько юридических лиц, при этом первое юридическое лицо продолжает существовать) и преобразования (юридическое лицо одного вида - ТСЖ трансформируется в юридическое лицо другого вида - жилищный или жилищно-строительный кооператив).