.2 Права, обязанности и ответственность членов
ТСЖ
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ - собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся учредителями, а также вступивших впоследствии в ТСЖ. Членство в ТСЖ является добровольным и возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами ТСЖ после возникновения у них права собственности на помещения.
Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме.
В соответствии с уставом ТСЖ члены ТСЖ имеют право:
) участвовать в управлении ТСЖ и быть избранными в его органы;
) получать от органов ТСЖ информацию о деятельности ТСЖ;
) обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов ТСЖ и правления ТСЖ;
) приобретать иные права, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ.
Члены ТСЖ обязаны:
) соблюдать устав ТСЖ, выполнять решения, принятые органами ТСЖ в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ;
) своевременно вносить членские взносы в соответствии с уставом ТСЖ;
) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами ТСЖ и органами ТСЖ;
) исполнять иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ.
Согласно части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся:
) внесение изменений в устав ТСЖ;
) принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ;
) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
) установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;
) образование специальных фондов ТСЖ, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;
) утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;
) рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, председателя правления ТСЖ и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
) принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
) определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ;
) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
) другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также уставом ТСЖ.
Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ.
Общее собрание членов ТСЖ созывается в порядке, установленном уставом ТСЖ.
Общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ или их представителей. Решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей.
Ряд правомочий отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). Это:
) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
) выбор способа управления многоквартирным домом;
) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Исполнительным органом ТСЖ является правление
ТСЖ. Оно осуществляет текущее руководство деятельностью ТСЖ и подотчетно
высшему органу управления - общему собранию членов ТСЖ. Правление ТСЖ вправе
принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, за исключением вопросов,
отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Глава 3. Особенности управления многоквартирным
домом товариществом собственников жилья в свете жилищного законодательства
российской федерации
.1 Основные преимущества товарищества собственников
жилья
Прежде чем приступить к более детальному анализу управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ следует определить основные отличия данной некоммерческой организации от ЖСК и ЖК.
В соответствии с частью 1 статьи 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Жилищный кодекс не дает четкого разграничения между ЖК и ЖСК, однако, из смысла статьи 110 ЖК РФ можно сделать вывод, что при создании ЖК его члены приобретают, реконструируют и содержат уже готовый многоквартирный жилой дом, а члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании дома. Целями создания ЖК и ЖСК являются удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Создание ЖК, ЖСК возможно при наличии не менее пяти членов кооператива, но их количество не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Органы управления ЖК, ЖСК: общее собрание членов жилищного кооператива, конференция, если число участников общего собрания членов ЖК более 50 и это предусмотрено уставом ЖК, правление ЖК и председатель правления ЖК.
Таким образом, и ТСЖ, и ЖК, и ЖСК являются юридическими лицами и относятся к некоммерческим организациям. Однако правовое регулирование указанных лиц несколько различается (приложение 1). На ТСЖ наряду с нормами ЖК РФ и ГК РФ распространяются нормы Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Некоммерческие организации создаются для достижения самых разнообразных целей, среди которых цель получения прибыли и распределения ее между участниками в качестве основной отсутствует.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы создаются в форме потребительских кооперативов, деятельность которых регулируется нормами ЖК РФ, положениями Гражданского кодекса РФ, законами о потребительских кооперативах и иными нормативно-правовыми актами. Закон № 7-ФЗ на указанные кооперативы не распространяется.
В соответствии со статьей 14 Закона № 189-ФЗ жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации.
Бесспорно, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает сильное влияние, образно говоря, сложившаяся атмосфера вокруг способов управления. Имеется в виду качество законодательства, уровень правовой культуры, практика работы ресурсоснабжающих субъектов-монополистов, государственная политика и идеология, позиции должностных лиц, чиновников, политиков и общественных лидеров всех уровней, характер воздействия средств массовой информации и т.д. Смешение всех этих перечисленных компонентов образует в конечном итоге относительно каждого способа управления многоквартирным домом хорошее или плохое общественное мнение.
В тоже время, по мнению экспертов такая форма управления, как ТСЖ, представляется наиболее оптимальной, так как позволяет осуществлять все необходимые функции по эксплуатации дома оперативно и централизованно в интересах собственников жилья данного дома. Этот способ имеет богатую практику существования и в виде жилищно-строительных кооперативов зародился в СССР в 60-е годы. В 90-е годы ТСЖ получили широкое распространение в России и к настоящему времени показали себя как эффективный инструмент решения проблем жилищного хозяйства, действующий исключительно в рыночном поле и обладающий достаточными преимуществами для дальнейшей эволюции.
Опыт многих ТСЖ показывает, что многоквартирные дома, которыми они управляют, находятся в лучшем состоянии, чем аналогичные, управляемые муниципальными организациями.
Говоря о преимуществах ТСЖ, целесообразно выделить основные из них.
Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов - профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.
Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ.
Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.
В-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.
В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. Как следствие, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.
В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.
Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги
Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.
Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.
При этом, можно выделить ряд преимуществ ТСЖ в сравнении с управлением с помощью управляющей организации в таких областях, как организация взаимоотношений с собственниками недвижимого имущества, ведение управленческого учета, построение внутренних бизнес-процессов и многих других (приложение 2).
Таким образом, можно сказать, что, несмотря на имеющиеся плюсы в управляющей организации, с точки зрения развития жилищного самоуправления и реального контроля за использованием денежных средств и выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирного дома, ТСЖ имеет ряд преимуществ перед этим способом.
Тем не менее, ТСЖ, несмотря на его преимущества,
зачастую вызывает опасения у собственников помещений. Очевидно, потому, что
преимущества товариществ все еще недостаточно известны населению, вследствие
распространенности заблуждения, что при создании товарищества все вопросы
управления и содержания дома собственники обязаны взять на себя. Вместе с этим
ТСЖ сталкиваются с рядом проблем, имеющих во многом характер законодательного
казуса, что значительно затрудняет функционирования товарищества.
.2 Проблемные аспекты функционирования
товарищества собственников жилья в свете современного законодательства
Российской Федерации
Управление товариществом собственников жилья, как один из способов управления многоквартирным домом в настоящее время на организационно-правовом уровне испытывает ряд проблем, которые в совокупности существенно затрудняют его правильную реализацию.
. Товарищество собственников жилья представляет собой одну из форм некоммерческой организации. На данный социальный институт распространяется весь комплекс российского законодательства: в зависимости от реализуемой деятельности в отношении товарищества собственников жилья прямым образом действует та или иная отрасль (подотрасль) законодательства. Общий же правовой статус ТСЖ определяется гражданским и жилищным законодательством.
Неизбежно возникают коллизии (противоречия) между гражданским и жилищным законодательством в отношении товарищества собственников жилья. Данные коллизии (противоречия) не лучшим образом влияют на реализацию способа управления - ТСЖ.
Так, согласно гражданскому законодательству реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, а также в случаях, предусмотренных законом, реорганизация проводится по решению (при участии) государственных органов или суда. Согласно ЖК РФ к компетенции общего собрания членов также ТСЖ отнесен вопрос о реорганизации ТСЖ. Однако, согласно ЖК РФ «товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив». Получается, что жилищное законодательство создает условия, в которых вопрос относительно реорганизации ТСЖ решается по большому счету посторонними к нему лицами - собственниками помещений, не являющимися членами (учредителями) данного юридического лица.
В итоге, наблюдается объективное столкновение норм гражданского и жилищного законодательства. Положение усугубляется тем, что гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, а жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Проблема в корне может быть решена только на уровне совершенствования федерального законодательства. Выходом же из такого положения на практике может быть положительное рассмотрение вопроса о преобразовании ТСЖ в кооператив на двух общих собраниях - общем собрании членов ТСЖ и общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Другим примером противоречия между гражданским и жилищным законодательством является вопрос установления правового положения ТСЖ. Согласно ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. В развитие этих положений Гражданского кодекса РФ был разработан Федеральный закон «О товариществах собственников жилья». Новый ЖК РФ в разделе VI включает в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья, тем самым указав на ненадобность специального федерального закона о товариществе собственников жилья. Поэтому Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» признан утратившим силу с 1 марта 2005 года. Однако при этом не были внесены поправки в статью 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой по-прежнему делается ссылка на закон о товариществах собственников жилья.