Устранить возникшую коллизию возможно тремя способами:
принять на федеральном уровне новый федеральный закон о товариществах собственников жилья;
отменить пп. 19 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и соответственно придать юридическую силу Федеральному закону от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», одновременно осуществив действия по приведению его в соответствие с ЖК РФ;
изменить редакцию п. 2 ст. 291 Гражданского кодекса РФ, заменив слова «в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья» на слова «в соответствии с Жилищным кодексом РФ», «в соответствии с жилищным законодательством» или «в соответствии с законодательством».
Другая значительная проблема законодательства заключается в следующем. Товарищество собственников жилья обязано в своей деятельности учитывать присутствие (решения, интересы) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На это указывает ЖК РФ, где сказано: «…Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья». К тому же известно, что собрание собственников помещений - в единственном виде законный орган управления многоквартирным домом, что собственник помещения не обязан быть членом ТСЖ и членство в ТСЖ возникает на добровольной основе. В этой связи возникают трудности взаимодействия органа управления многоквартирным домом и способа управления многоквартирным домом, которые институционально разделены, но по субъектному составу могут пересекаться. Эти трудности кратно усложняются тем, что на основании ЖК РФ возможно создание ТСЖ на базе нескольких многоквартирных домов. Это означает, что управление единым предметом - комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах - будет осуществлять одно общее собрание членов ТСЖ и несколько (от двух и более) общих собраний собственников помещений в доме.
ЖК РФ недостаточно четко разделил управленческие функции между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме, особенно, в части полномочий по распоряжению общим имуществом дома. Так, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
другие вопросы.
Товарищество собственников жилья вправе:
предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
другие права.
Здесь видно пересечение компетенций между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме. Дело в том, что само наличие указанных прав у ТСЖ нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме.
В настоящее время существует проблема присоединения к товариществу собственников жилья дополнительных многоквартирных домов. Представляется, что эта процедура сложная, а главное, неправомерная. ТСЖ на этапе своего существования не может включить в сферу своей ответственности другие многоквартирные домами, помимо дома (домов), на базе которого оно когда-то было создано. Такой вывод следует из буквального толкования п. 2 ст. 136 ЖК РФ. Эта норма прямо увязывает объединение нескольких многоквартирных домов в одно ТСЖ с процессом создания товарищества. Обратим внимание, что в соответствии с ЖК РФ ни один орган управления ТСЖ не наделен полномочиями по принятию решения о приеме в управление дополнительного многоквартирного дома. Критерии для объединения многоквартирных домов в единый объект управления изложены законодателем неудачно, отсюда собственно и появляются ТСЖ, охватывающие целые кварталы и микрорайоны.
Проблема пределов, способов и содержания государственного вмешательства в процессы организации и деятельности товариществ собственников жилья также является существенной. С одной стороны государственные органы сокращают административные барьеры для товариществ собственников жилья и создают льготные условия налогообложения, а с другой стороны это усложняет «жизнь» товариществам. Так, согласно Федеральному законодательству Федеральный закон «О некоммерческих организациях» не распространяется на потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан. По сути, это привело к устранению государственного контроля за соответствием деятельности товариществ собственников жилья их уставным целям. Теперь при государственной регистрации ТСЖ отсутствует контроль над выполнением ими требований Жилищного кодекса Российской Федерации, чем создаются условия для нарушения прав граждан. Налоговые органы не наделены полномочиями по проверке всех аспектов законности создания ТСЖ. Государственные органы пошли по наиболее простому пути: вместо того, чтобы в рамках системы государственного наблюдения (регистрация, контроль) над некоммерческими организациями выработать особые (упрощенные) механизмы для ТСЖ, они просто вывели ТСЖ за пределы этой системы. В итоге, товарищества сами страдают от некачественных Уставов, от судебных разбирательств, от внутренних финансовых махинаций, от того, что в правление попадают лица, не имеющие на то прав и т.д. Хуже того, встречаются случаи, когда ТСЖ создаются в многоквартирных домах, в которых уже созданы и действуют товарищества. Отсутствие особой системы государственного наблюдения за ТСЖ обостряет внутренние конфликты в товариществах. Государственные органы не правы, когда считают эти конфликты внутренним делом юридического лица и собственников помещений в многоквартирном доме. Ведь неразрешимость этих конфликтов внутри ТСЖ, нерасторопная работа судебной системы приводит к неблагоприятным социальным последствиям - разочарование собственников помещений, ощущение ими бессилия и брошенности их государством, бесправия, наконец, дискредитация идеи ТСЖ и реформы ЖКХ. Представляется, что необходимы правовые механизмы по разрешению конфликтов, возникающих внутри товариществ собственников жилья и других жилищных объединений граждан. Социум в многоквартирном доме довольно разнообразный и в нем объективно много противоречий. Накал страстей доходит до того, что конфликт часто переходит на межличностный уровень. Первоочередной мерой может быть создание форм досудебного разбирательства споров (конфликтов) в доме. Идеальный вариант (приемлем только на этапе широкого развития жилищного движения в стране) - создание «неких третейских судов» при ассоциациях (союзах) жилищных объединений граждан. Эти суды должны действовать в рамках своей компетенции и специальных процессуальных норм. жилье многоквартирный дом право
Как было сказано, управление многоквартирным домом осуществляется разными способами. Согласно ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.
В тоже время законодатель создал правовые условия для смешивания способов управления многоквартирным домом. Он допустил возможность существования на одном доме товарищества собственников жилья и управляющей организации через заключение договора управления многоквартирным домом с этим товариществом. Когда хозяйствующий субъект привлекает со стороны консультанта по управлению - это нормально, но когда этот консультант реализуют вместо хозяйствующего субъекта все его основные функции, то само существование субъекта ставится под сомнение. К сожалению, предмет договора управления изложен таким образом, что вся деятельность по организации исполнения обязанностей собственников помещений по отношению к общему имуществу в доме и обеспечению предоставления коммунальных услуг в обязательном порядке переходит от товарищества к управляющей организацией. За товариществом как за управляющей от имени собственников помещений в доме структурой остаются преимущественно вопросы сбора платежей, вопросы обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом, организация взаимодействия с жильцами, контроль над управляющей организацией.
В этом случае товарищество, особенно «молодое» товарищество, в доме без сложившейся культуры самоуправления, рискует превратиться в «пустышку», контору, обслуживающую интересы управляющей организации. Риск увеличивается многократно, если денежные средства жильцов будет собирать сама управляющая организация, т.е. они не будут проходить через банковские счета товарищества, если контроль над управляющей организацией не будет налажен надлежащим образом. Со временем объективно и неизбежно возникнет вопрос об обоснованности наличия лишнего звена - ТСЖ и как следствие общее собрание собственников помещений в доме может принять решение о смене способа управления.
Следовательно, для товарищества было бы разумно привлекать управляющую организацию только в качестве консультанта, т.е., по сути, приобретать у нее в комплексе специфические знания разнопланового характера (право, финансы, ресурсосбережение, информатизация, управление персоналом и т.д.), но на основе уже не договора управления, а договора возмездного оказания услуг по организации эффективного управления многоквартирным домом. Ведь основное преимущество управляющей организации - профессионализм управления. Привлечение консультанта по управление связано с увеличением расходов на управление, но и одновременно с уменьшением расходов на содержание (ремонт) общего имущества и коммунальные услуги в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Право собственности предполагает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, и в то же время возлагает на собственника бремя его содержания. Так, главная обязанность собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, закрепленная ЖК РФ, - внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
При этом большое количество ТСЖ зачастую сталкиваются с проблемой неисполнения собственниками обязанности по оплате услуг. Не будет преувеличением сказать, что это один из самых насущных вопросов для ТСЖ.
В части коммунальных платежей решение проблемы осложняется особой системой взаимоотношений: собственники отвечают перед товариществом, а последнее, в свою очередь, - перед ресурсоснабжающими организациями. ТСЖ, как правило, не являются производителями коммунальных ресурсов и в целях предоставления гражданам коммунальных услуг заключают с ресурсоснабжающими организациями договоры, по которым несут предусмотренную законодательством ответственность.
При этом, в соответствии с действующим законодательством ТСЖ не просто посредник между собственниками и ресурсоснабжающими организациями, роль которого заключается в сборе с граждан денежных средств на оплату коммунальных услуг и дальнейшем перечислении указанных средств на счет ресурсоснабжающей организации. Согласно действующему законодательству ТСЖ обладает принципиально новым (по сравнению с ранее действующим законодательством) статусом, а именно статусом исполнителя коммунальных услуг.
Статус исполнителя возлагает на ТСЖ две обязанности:
предоставление коммунальных услуг (производимых или приобретаемых);
обслуживание внутридомовых инженерных систем.
В случае, когда растет задолженность граждан перед товариществом, растет задолженность ТСЖ перед ресурсоснабжающими организациями. Не нужно говорить, что у ТСЖ нет лишних денег на оплату долгов собственников. Товарищество является некоммерческой организацией (ст. 135 ЖК РФ), что препятствует ему в осуществлении деятельности, направленной на извлечение прибыли. Кроме того, представляется несправедливым, если ТСЖ несет расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых недобросовестным жильцам. Точно так же неправомерно возлагать на добросовестных собственников обязанность погашать долги соседей.
На сегодняшний день ситуация с неисполнением собственниками обязанности по оплате коммунальных услуг складывается не в пользу товариществ. На законодательном уровне нет четкого ответа на вопрос, несет ли ТСЖ ответственность перед ресурсоснабжающими организациями в случае неоплаты собственниками услуг. ТСЖ оказывается в этой ситуации слабой, менее защищенной стороной. По договору купли-продажи ресурсоснабжающая организация обязана предоставить коммунальный ресурс и имеет право на получение за него денег, а ТСЖ имеет право на получение ресурса и обязано оплатить его. За неисполнение обязанностей по договору стороны несут предусмотренную законодательством ответственность.
Одним из решения проблемы может быть условие договора о том, что обязанности по оплате ресурсов возлагаются непосредственно на собственников помещений в доме, а не на ТСЖ. Но оно не является стопроцентной гарантией снятия ответственности с ТСЖ. Вряд ли какая-либо ресурсоснабжающая организация согласится при наличии в доме ТСЖ включить подобное условие в договор. Да и в самом законодательстве есть основания для невключения такого условия. Действительно, обязанность по оплате коммунальных услуг прямо возложена законом на собственников. Однако ТСЖ создается, в том числе с целью предоставления гражданам коммунальных услуг. Для достижения названной цели ТСЖ должно самостоятельно выстраивать отношения с собственниками и самостоятельно решать проблемы, связанные с неоплатой услуг. К сожалению, действующее законодательство позволяет ресурсоснабжающим организациям сделать именно такой вывод. До внесения в нормативную базу изменений, учитывающих посредническую роль ТСЖ между ресурсоснабжающими организациями и гражданами, товарищество остается в более уязвимом положении.
Единственный выход для ТСЖ - взыскивать уплаченные им в ходе исполнительного производства средства с собственников в порядке регресса путем предъявления исков в суд. Однако такое принудительное взыскание денежных средств с собственников может не дать результата (если у жильца нет имущества, на которое может быть обращено взыскание). К сожалению, в настоящее время в части взыскания задолженности иных механизмов, кроме судебной защиты, законодательством не предусмотрено. Однако у ТСЖ в арсенале борьбы с должниками есть и другие меры, которые могут стать весьма действенными.
Возможность ограничения или прекращения подачи ресурсов недобросовестным собственникам во многом может стать решением рассматриваемой проблемы. Проще говоря, ресурс не поставляется - задолженности не возникает. Исполнитель коммунальных услуг вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты им коммунальных услуг.
Однако, здесь есть свои трудности. Во-первых, с момента первой неоплаты коммунальных услуг до приостановления предоставления коммунальных услуг пройдет достаточно большое время. Во-вторых, в отношении услуг по отоплению, холодному водоснабжению и водоотведению подобные санкции просто неприменимы.
Таким образом, ТСЖ предстоит масштабная работа в сфере предоставления собственникам коммунальных услуг. Мало того, что согласно Правилам № 307 товарищество обязано предоставлять услуги надлежащего качества, оно еще должно урегулировать отношения с ресурсоснабжающими организациями, чтобы минимизировать свою ответственность за неплатежи собственников. Разрешение проблем при оказании коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством затруднительно. В настоящее время у товарищества остается единственный надежный (но нелегкий) способ защиты - предъявление недобросовестным жильцам исков о возмещении задолженности по оплате услуг.
Указанные выше проблемы правого характера, касающиеся деятельности ТСЖ, пробелы жилищного законодательства, противоречие различных правовых актов друг другу оказывают значительное негативное влияние на практическую деятельность товариществ. Проблема усугубляется рядом других факторов, которые проявляются в ходе деятельности ТСЖ и в ходе отношения основных субъектов жилищных отношений.
Так, на сегодняшний день можно констатировать, что в стране практически отсутствуют специальные инструменты и механизмы государственного регулирования общественных отношений, возникающих в области управления многоквартирными домами. В частности, нет механизмов регулирования конкуренции между способами управления многоквартирными домами. ТСЖ и управляющие компании ныне ведут нешуточную конкурентную борьбу за многоквартирные дома. В литературе появились даже материалы о проблеме незащищенности ТСЖ от рейдерства. Управляющие компании по стране наследуют материально-технические базы и жилищный фонд бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных организаций. Именно управляющие компании осваивают огромные объемы бюджетных средств, выделяемых для капитального ремонта многоквартирных домов. Именно управляющие компании находят в административных ведомствах неких «представителей» своих интересов. Именно управляющие компании при участии власти получают преференции от ресурсоснабжающих предприятий. В первую очередь в отношении управляющих компаний власть создает условия для их объединения в саморегулируемые организации, для разработки стандартов управления, процедур сертификации и т.д.