Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

УДК 657.92(075.8) ББК 65.053я73 Д72

ЗМІСТ

Розділ 6. Ринок нерухомості

1. Основні риси ринку нерухомості 107

2. Процедура дослідження ринку нерухомості 110

3. Активність ринку 118

Розділ 7. Аналіз місця розташування

1. Фізичні характеристики земельної ділянки 125

2. Юридично дозволене використання земельної ділянки 134

3. Характеристика району розташування земельної ділянки 141 Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень

1. Техніко-економічні показники будівлі 149

2. Конструктивні вирішення будівель _Л 152

3. Капітальність будинків 152

4. Архітектурні стилі будівель 159

Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання

1. Мета і завдання вибору найбільш ефективного

використання 165

2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної 171

3. Найбільш ефективне використання поліпшеної 178

нерухомості

4. Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного 185

використання

Частина II. Способи оцінювання нерухомого майна 193

Розділ 10. Оціночні підходи

1. Підходи до оцінки 195

2. Порівняльний (ринковий) підхід 198

3. Дохідний підхід 201

4. Витратний підхід 203

Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів

1. Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу 209

2. Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності 211

3. Техніка побудови таблиць коректувань 218

4. Техніка побудови системи лінійних рівнянь 226

Розділ 12. Порівняльний підхід. Статистичний аналіз ринку

1. Метод статистичного аналізу ринку 231

2. Моделі парної лінійної регресії 238

3. Моделі множинної лінійної регресії 243

Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація

1. З агальні засади дохідного підходу 251

2. Аналіз регулярних доходів і витрат 256

3. Способи визначення показників рівня дохідності 262

4. Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі 269

5. Застосування прямої капіталізації в методі зисків 276

Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків

1. Сутність техніки дисконтованих грошових потоків 283

2. Застосування функцій складного відсотку для визначення

вартості грошових потоків 290

3. Вимоги до побудови моделі грошових потоків 298

4. Визначення ставки дисконтування 301

5. Застосування дисконтованих грошових потоків в 312

інвестиційному методі

6. Застосування дисконтованих грошових потоків у методі 315

зисків

Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі

1. Загальні засади оцінки землі 323

2. Методи оцінки вакантних земельних ділянок

метод капіталізації земельної ренти 325

інвестиційний метод 329

метод зіставлення продажів 334

метод розвитку поділом (об’єднанням) 337

метод статистичного аналізу ринку 340

3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості

метод екстракції (економічний метод) 343

метод розвитку (передбаченого використання) 348

метод співвіднесення 349

метод залишку для землі 353

метод розподілення доходу 355

Розділ 16. Витратний підхід. Способи визначення вартості земельних поліпшень

1. Сутність витратного підходу 361

2. Визначення відновної вартості поліпшень 364

розрахунок кошторисної вартості будівництва 365

розрахунок з використанням вартості одиничного 367 показника будівельного аналога

метод визначення вартості по укрупненим 368 конструктивним елементам чи видам робіт

метод розбивки по компонентам 368

метод об’єктів-аналогів 368

прибуток підрядника і забудовника 369

урахування супутніх витрат 369

3. Оцінка знецінення земельних поліпшень

метод розбивки 370

метод строку життя 375

4. Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної

вартості нерухомості 376

Розділ 17. Оцінювання часткових прав

1. Види прав у нерухомому майні 379

2. Право оренди: оцінка інтересу орендодавця та орендаря 384

3. Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та 387

заставодавця

4. Оцінювання права постійного та тимчасового 393

користування землею

5. Оцінка об’єкту сервітуту 400

Розділ 18. Документування результатів оцінки

1. Загальні вимоги до змісту звіту 403

2. Форма і структура звіту про оцінку 405

3. Рекомендації до розділів звіту 407

Рекомендована література 419

Додаток

Передмова

• оволодіти професійною термінологією і методичним інструментарієм, необхідним для визначення ринкової та інших видів вартості нерухомого майна;

• зрозуміти зміст, функції та завдання оціночної діяльності;

• набути знання стосовно підходів, методів, технік оцінювання та їх практичного застосування,

• виявляти особливості різних оціночних ситуацій та засобів їх вирішення.

Навчальний посібник розрахований на студентів вищих учбових закладів, які навчаються за спеціальностями «Оціночна діяльність» та «Оцінка землі та нерухомого майна», та слухачів спеціалізованих курсів, які навчаються за програмами базової підготовки оцінювачів, а також на усіх, хто вивчає навчальну дисципліну «Оцінка нерухомості».

У підготовці навчального посібника «Оцінка нерухомості» приймали участь: О. І. Драпіковський (розділи 1-7, 9-15, 17-18), І.Б. Іванова (розділи 1-7, 9-15, 17- 18), Ю.В. Крумеліс (розділ 8 та 16).

Розділ 1.

ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ ЯК ВИД ПРОФЕСІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ

формується ціла низка майнових відносин, пов’язаних з його володінням, користуванням і розпорядженням.

У тій чи іншій мірі правомочності щодо землі розповсюджуються й на всі об’єкти, які з нею нерозривно зв’язані, що дозволяє говорити про специфічний, нерухомий, вид майна, яке відрізняє:

• стаціонарність, тобто неможливість його переміщення без знецінення і втрати споживних властивостей;

• матеріальність, тобто його існування в натурально-речовій і вартісній формах;

• довговічність, тобто порівнянність строку його існування і використання з тривалістю життя одного і навіть декількох поколінь людей.

Ці риси нерухомого майна дозволяють розглядати його як одну з найважливіших складових реального багатства не тільки для окремої людини, а й для держави і суспільства в цілому.

Нерухомість може використовуватися для задоволення насущних потреб людини і його діяльності; вона є привабливою для інвестування з метою отримання доходу і може служити надійним засобом забезпечення кредиту. Проте одного розуміння, що нерухомість має велику цінність недостатньо. Для того, щоб розумно розпорядитися цим багатством його власнику - громадянину, підприємству, територіальній громаді або державі, - необхідно знати за яку суму грошей можна продати або надати в оренду об’єкт нерухомості, або використати його як заставу.

Саме з цією метою і проводять оцінку, спрямовану на визначення вартості нерухомого майна, тобто тієї суми грошей, за яку може відбутися зміна власника, умов власності або умов використання власності. Оцінка вартості сьогодні стала невід’ємним елементом при укладанні цивільно-правових угод, ухваленні інвестиційних рішень, при управлінні територією і територіальному плануванні. Крім того, оцінку в обов’язковому порядку використовують для цілей оподаткування і бухгалтерського обліку об’єктів нерухомості.

Отже, оцінку нерухомості відрізняє розмаїття функцій її використання та цілей, для яких вона проводиться і які пов’язані з потребою суспільства в економічному регулюванні майнових відносин.

Потреба в знанні про вартість і зростаючий попит на це знання з боку суспільства привели до того, що оцінка нерухомості поступово сформувалася в самостійний вид професійної діяльності. Цьому також сприяла і недосконалість ринку, на якому здійснюються операції стосовно нерухомості.

Формування цін на нерухомість завжди відбувається в умовах відносної нерівноваги попиту і пропозиції, обмеженої кількості продавців і покупців, а головне, під впливом безлічі конкретних і цілком визначених чинників, що на них впливають. Загалом, купівля-продаж нерухомості більш складний процес, ніж купівля-продаж звичайного товару. Вона передбачає юридичне оформлення угоди, укладення договору і державну реєстрацію. Крім того, умови цієї угоди регулюються не тільки намірами сторін, а й законами держави щодо землекористування, містобудування і охорони навколишнього середовища.