Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Визначення різних видів вартостей залежно від потреб суспільства і необхідності економічного регулювання майнових відносин:

• при оподаткуванні;

• при бухгалтера»кому обліку:

• при укладанні цивільно-правових угод:

• при інвестиційній та девелоперській діяльності

• при управлінні територією та територіальному плануванні.

Усе це зумовлює необхідність присутності на ринку нерухомості фахівців з оцінки - оцінювачів, - діяльність яких спрямована на визначення адекватної стану ринку вартості. Особливо гостро така потреба виникає в умовах ринків, що зароджуються або які є пригніченими, як це мало місце у світі при формуванні товарно-грошових відносин у сфері землекористування, або в США в період депресії 30-х років чи в країнах СНД в період масової приватизації.

Вважається, що становлення оцінки нерухомості як професії відбулося в середині XIX століття у Великій Британії. Цьому сприяло розширення іпотечного кредитування та впровадженням адвалерного оподаткування нерухомості, що потребувало знання про її вартість. Саме тоді у 1834 було створене перше товариство оцінювачів, зусиллями якого у 1846 оцінка була визнана професійною діяльністю. Знаковою подією, що вплинуло на подальший розвиток інституалізації оцінки у світі, стало підписання королевою Вікторією у 1861 хартії професійним сюрвейєрам на право саморегулювання професії, відповідно до якої був створений Королівський інститут чартерних сюрвейєрів.

Майже одночасно починає відбуватися професіоналізація оціночної діяльності і в Російській імперії, де з 1861 по 1888 відбувається перехід від подушного до поземельного оподаткування, що мало на меті створення економічної бази місцевого самоврядування, а також розвиток системи кредитування під заставу нерухомості.

Таким чином, розвиток оцінки нерухомості як виду діяльності зумовлений існуючим попитом на її специфічний продукт - знання про вартість. З метою його продукування оцінювач, аналізуючи ринок нерухомості, синтезує інформацію про природу, населення, господарство і перетворює її в інший вид інформації - висновок про вартість об’єкта нерухомого майна.

При цьому головними питаннями для оцінювача є:

2. Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.

Усвідомлюючи реальну значущість адекватно визначеної вартості, багато держав почали передбачати в своєму законодавстві норму про обов’язкове проведення оцінки. Практично повсюдно ця норма застосовується щодо оцінки нерухомості для цілей оподаткування. Крім того, більшість розвинених країн встановлює обов’язковість проведення оцінки і при іпотечному кредитуванні, страхуванні, і при переоцінці нерухомого майна для цілей бухгалтерського обліку.

У багатьох країнах проведення оцінки є обов’язковим у разі залучення в цивільно-правову угоду об’єктів нерухомого майна, що перебувають, повністю або частково, в державній і комунальній власності та у зв’язку з необхідністю вилучення майна у власників для суспільних потреб.

Загальноприйнятою також є норма обов’язковості оцінки при визначенні збитків або розміру відшкодування збитку власникам, при майнових суперечках, у тому числі і за рішенням суду.

Природно, що закріплені в законодавстві випадки обов’язковості оцінки не виключають можливості її проведення при будь-яких цивільно-правових операціях щодо нерухомого майна за ініціативою і згодою учасників угоди або на вимогу однієї з її сторін.

Навпаки, законодавством спеціально обмовляється як елемент загальногромадянських свобод право будь-якої особи на об’єктивну оцінку майна, що їй належить. Це право є безумовним і не залежить від державної системи фінансової звітності і оподаткування. При цьому кожний громадянин або юридична особа має право вільного вибору оцінювача, а також право на оскарження результатів оцінки.

Сукупність цих прав забезпечується незалежною професійною оцінкою, основною метою якої є захист законних інтересів громадян, юридичних осіб, держави і інших суб’єктів правовідносин, що виникають в процесі визначення вартості.

Незалежність оцінки досягається розробкою і ухваленням єдиних правил і підходів, як до проведення оцінки, так і до здійснення оціночної діяльності, які

нищу освіту;

спеціальну підготовку і оцінки;

досвід практичної роооти.

Крім того, він має бути в курсі останніх методичних розробок в галузі оцінки і володіти навичками ведення власного бізнесу з надання оціночних послуг.

Останнє пов’язане з тим, що в своїй діяльності оцінювач вступає у певні відносини з іншими особами:

• замовниками, які є споживачами його послуг;

• платниками, коли на прохання замовника послуги з оцінки оплачують інші особи;

• органами виконавчої влади і місцевого самоврядування, в межах наданих їм повноважень, котрі, як і оцінювачі, є суб’єктами оціночної діяльності.

Взаємостосунки між суб’єктами оціночної діяльності визначаються, як правило, договором на виконання оцінки, в якому встановлюються їх конкретні права і обов’язки.

Зміст даних прав і обов’язків витікає не тільки із загальноцивільного законодавства, а й з спеціального законодавства, що регламентує оціночну діяльність. Останнє дозволяє відобразити і закріпити на рівні правових норм специфічні моменти, пов’язані з проведенням оцінки і застосуванням її результатів.

Зокрема, оцінювачу надається право:

2. Державне та громадське регулювання оцінки.

Незалежність оцінки не виключає державного і громадського регулювання оціночної діяльності. Навпаки, держава і громадські об’єднання ощнювачів повинні бути зацікавлені в існуванні і розвитку інституту незалежної оцінки.

Суть державного і громадського регулювання полягає в забезпеченні формування і розвитку інфраструктури ощнки, об’єктивності і законності оцінок, що проводяться, і створенні конкурентного середовища у сфері оціночної діяльності.

Основною задачею держави є створення правових основ здійснення оціночної діяльності і захист іїтгересів ощнювачів і споживачів їх послуг.

Саморегулівні оргапішиїі оцінювачів - цс загальнонаціональні

некомерційні організації, що об’єднують професійних оцінювачів, які визнають прийняті даною організацією внутрішні стандарти і норми професійної оціночної діяльності.

Саморегулівні організації беруть на себе контрольні функції за дотриманням її членами чинного законодавства, вимог стандартів і інших нормативно- методичних документів щодо професійного рівня і етики оцінювачів. Як правило, ці організації' мають встановлену процедуру внутрішньої сертифікації' своїх членів, а також порядок рецензування виконаних ними звітів з метою контролю якості оцінок, що проводяться.

Крім того, саморегулівні організації' беруть участь у вдосконаленні і розвитку методології ощнки, популяризації позитивного досвіду, професійній ПІДГОТОВЦІ оцінювачів, а також в розробці нормативно-правових актів з оціїжи майна і в забезпеченні захисту своїх членів при виникненні суперечок, пов’язаних з оцінкою майна.

Слід зауважити, що у різних країнах внаслідок їх історичного розвитку значення державного і громадського регулювання оціночної діяльності буде різнитися. Як правило, в країнах з давніми ринковими традиціями роль держави в регулюванні оціночної діяльності мінімальна і здійснюється на основі цивільного законодавства або законодавства, що регулює види діяльності, де використовуються результати ощнки (міське та регіональне планування, фінанси та кредит тощо). Основну регуляторну функцію в цих країнах виконують національні асоціації' професійних оцінювачів.

Лише в Італії, Іспанії' та Японії існує певне державне регламентування у формі ліцензування. До цього заходу у 1989 також вдався Конгрес США, який прийняв закон про реформування фінансових установ, що запровадив обов’язкове ліцензування (сертифікацію) ощнювачів, які співпрацюють із фінансовими установами.

2. Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки

Методичне забезпечення проведення оцінки здійснюється шляхом розробки і ухвалення спеціальних документів: стандартів оцінки, методик, методичних рекомендацій, правил і порядків.

Стандарти оцінки є основоположним документом, відповідно до яких повинні розроблятися всі інші документи, що стосуються питань виконання оцінки.

Стандарти оцінки містять визначення понять, у тому числі ринкової вартості, принципів оцінки, способів і особливостей проведення оцінки певного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна і порядок його рецензування.

Стандарти оцінки мають носити обов’язковий характер для всіх суб’єктів оціночної діяльності, а також осіб і органів виконавчої влади, які тим чи іншим чином використовують результати оцінки.

Розробку єдиних, науково обґрунтованих, методичних підходів до оцінки нерухомого майна почали здійснюватися ще в першій половині XX століття і, вже до початку 1940-х років, у різних країнах склалися загалом схожі між собою принципи і методи оцінки. Одночасно стали формувати і вимоги до оцінки як виду професійної діяльності. Протягом 60-70-х років XX століття багато національних організацій оцінювачів розробили і опублікували стандарти професійної практики для своїх членів.

Зміст стандартів оцінки об’єднував теоретичні аспекти оцінки з практичними вимогами ринку. В окремих країнах стандарти були імплементовані, повністю або частково, в національні закони і підзаконні акти. Крім того, в організаціях оцінювачів впроваджувалися кодекси професійної етики. Тим самим були створені механізми, що забезпечують дотримання стандартів, які дозволили здійснювати контроль за оціночною діяльністю і регулювати доступ до професії, у тому числі шляхом державного ліцензування або сертифікації професійної оціночної асоціації.

До 1980-х років процес інститутизації оціночної діяльності обмежувався лише національним рівнем. Проте, вже наприкінці 1970-х років було ясно, що розширення діяльності міжнародних фінансових інститутів і процеси глобалізації інвестиційних ринків досягай такого рівня, що назріла гостра потреба в розробці єдиних міжнародних стандартів для визначення вартості майна. Адже наявність відміїностей в практиці оцінки в різних країнах могла стати потенційним джерелом різного роду помилок і привести до ненавмисних

Неурядова організація, створена за ініціативою оціночних асоціацій з Бельгії, Великої Британії, Німеччини, Ірландії і Франції в 1977 році. На сьогодні об’єднує 39 асоціацій з 24 країн Європи.

² Неурядова організація, створена за ініціативою оціночних асоціацій Великої Британії і США в 1981 році. Член ООН, має з травня 1985 року Статус Ростера в Раді ООН з економічних і соціальних питань. В теперішній час в роботі РМСО беруть участь оціночні організації з 54 країн