4. Оцінка об’єкту сервітуту

Право сервітуту, що є третім в ієрархії видів прав, пов’язано з обмеженим користуванням чужою нерухомістю для певної мети (проходу, проїзду, прокладання комунікацій і т.п.). Найчастіше право сервітуту встановлюють стосовно земельних ділянок.

Право земельного сервітуту, відповідно до Земельного кодексу України, - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне (строкове або постійне) користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

До об’єктів сервітуту можна віднести елементи земельної ділянки, що слугують для задоволення інтересів не тільки власника (користувача) земельної ділянки обтяженої сервітутом, а й власників (користувачів) сусідніх ділянок, на користь яких встановлено сервітут.

Право сервітуту не передбачає відчуження власником яких-небудь своїх правомочностей, проте може позначитися на вартості нерухомого майна. Як правило, таке право призводить до підвищення цінності об’єктів нерухомості, на користь яких воно встановлено, і до її зменшення для об’єктів нерухомості, які воно обтяжує. Це дозволяє визначити вартість права обмеженого користування шляхом зіставлення цін продажів подібних об’єктів, відмінність яких полягає в наявності (відсутності) таких прав.

Рисунок 17.5 ілюструє зміну вартості земельних ділянок під природними пасовищами в наслідок установлення сервітуту - прогону для худоби до водопою.

Установлення сервітуту на користь земельної ділянки С дозволило підвищити її корисність і тим самим збільшити її вартість до 600 дол. США порівняно з подібною земельною ділянкою D вартістю 580 дол. США. Одночасно, земельна ділянка А, що обтяжена сервітутом, втратила у вартості порівняно з подібною земельною ділянкою В вартістю 620 дол. США і стала коштувати 600 дол. США.

За таких умов вартість об’єкту сервітуту дорівнює 20 дол. США:

600 дол. США. - 580 дол. США = 20 дол. США

600 дол. США - 620 дол. США = - 20 дол. США

Таким чином, вартість сервітуту для земельних ділянки А складе -20 дол. США, а для земельної ділянки С - +20 дол. США.

Значення вартості об’єкту сервітуту багато в чому залежатиме від того наскільки він впливає на можливість найбільш ефективного використання нерухомості. Зокрема, на її функціональну цілісність, досягнення нормативної щільності забудови тощо. Якщо обтяжена сервітутом нерухомість може досягти найбільш ефективного використання, тобто сервітут не впливає на її ціну, то й сервітут не матиме вартості.

При платному характері права обмеженого користування чужою нерухомістю зменшення її корисності компенсується додатковим доходом від плати за сервітут:

а підвищення корисності об’єкту, на користь якого встановлено це право, нівелюється додатковими операційними витратами:

^ /" + P^s FV_r

(17.23)

де pv^s~ поточна вартість нерухомості, яку обтяжує сервітут; ^г 'о

ps додатковий дохід від плати за сервітут.

npnps ру

(17.24)

де py^s+ поточна вартість нерухомості, на користь якої встановлено ° сервітут;

ps додаткові операційні виграти, пов’язані з платою за сервітут.

Резюме

Нерухомість є об’єктом, стосовно якого можуть виникати численні права, інтереси та зобов’язання. Купуючи і продаючи нерухоме майно, учасники ринку відносять конкретну вартість до конкретних інтересів у майні, які можуть розподілятися між різними особами як по відношенню до об’єкту в цілому, так і до його окремих складових.

Розглянуті моделі грошових потоків розкривають економічний зміст основних видів майнових прав, що ґрунтуються на властивій праву власності адитивності, коли вартість щ.ого права буде дорівнювати сумі значень вартості інтересів похідних прав, створених на основі права власності при будь-якому його поділі.

Саме за рахунок можливості утворення нових інтересів ринок нерухомості успішно функціонує, відображаючи ціновими змінами індивідуальні переваги, тобто співвідношення попиту і пропозиції на різні інтереси, що дозволяє забезпечити оптимальну структуру поточних і очікуваних вигод власникам цих інтересів.

Питання для самостійної роботи

1. Розкрийте ієрархічну структуру прав у нерухомому майні.

2. Який економічний зміст мають правомочності володіння, користування та розпорядження майном?

3. Яким чином у моделі дисконтованих грошових потоків відображені правомочності власника нерухомості?

4. Назвіть інгереси, що виникають у похідних від права власності правах оренди, іпотеки та сервітуту.

5. У чому полягає пріоритетність певного інтересу в похідних правах?

6. Коли інтерес у похідних правах може набувати від’ємного значення?

7. Як визначаються ставки дисконтування для грошових потоків, що відображають вартість інтересу заставодержателя та заставодавця?

8. Чому відповідає в економічному сенсі право постійного користування землею?

9. Які алгоритми існують для визначення вартості інтересу орендаря землі в праві власності на поліпшену нерухомість?

10. У яких випадках право сервітуту не матиме вартості?

За результатами оцінки складається звіт - основний і підсумковий документ, в якому містяться пояснення, обґрунтовування, припущення, розрахунки, судження і висновки оцінювача. Звіт про оцінку є обов’язковим документом, який повинен скласти оцінювач для підтвердження своєї думки щодо вартості нерухомого майна і який надалі використовуватиметься замовником оцінки або іншими заінтересованими в результатах оцінки особами.

У попередніх розділах, присвячених оціночній діяльності і процесу оцінки, вже висвітлювалися питання про документування результатів оцінки. У рамках цього розділу будуть більш детально розглянуті вимоги до складання звіту, його можливі структура і форма, а також рекомендації з написання окремих розділів звіту.

1. Загальні вимоги до змісту звіту

Звіт про оцінку є підсумковим документом, в якому знаходять відображення передумови і результати діяльності оцінювача з визначення вартості об’єкту нерухомого майна. У звіті оцінювач розкриває всі істотні моменти в контексті поставленого завдання, наявні припущення і обмеження, необхідні обгрунтовування і розрахунки, свої думки і остаточний висновок щодо вартості об’єкту оцінки.

Фактично, вміст звіту є основним аргументом на користь вірогідності отриманого результату. Тому порядок, зміст і процедура складання звіту про оцінку виступають предметом регламентації національних і міжнародних стандартів оцінки, норм професійної діяльності оцінювачів, а в окремих країнах і законодавства щодо регулювання оціночної діяльності.

Враховуючи значущість звіту в оціночній діяльності, до Міжнародних стандартів оцінки був включений спеціальний стандарт - «Складання звіту про оцінку»⁴¹, який встановлює чіткі вимоги до цього документа.

Згідно зазначеного Стандарту звіт про оцінку повинен містити ясний і точний опис рамок завдання, мету і передбачуване використання оцінки, пояснювати

⁴¹ Вперше цей Стандарт було включено до шостого видання МСО - Standard З International Valuation Standards. Valuation Reporting // International Valuation Standards. Sixth Edition. 2003. IVSC, London, 2003, p.123-131.

42

Міжнародні стандарти оцінки. Восьме видання, 2007 - К.: «АртЕк», 2008. - С. 68

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності - суб’єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності.

Cm. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»

Зокрема, Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» передбачає включення до звіту:

• опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки;

• висновки щодо аналізу існуючого використання та найбільш ефективного використання об’єкта оцінки;

• виклад змісту застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна;

• перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводиться оцінка; а у разі потреби -

• строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства

• Форма і структура звіту про оцінку

Обсяг та зміст звіту залежатиме від характеру та ступеню складності завдання на оцінку, типу оцінюваного нерухомого майна, вимог користувача чи законодавства.

Форми звітів про оцінку

Повний звіт

містить детальні вихідні дані, розгорнуті судження і висновки

Стислий звіт

інформація надається у формі спеціально розроблених таблиць та бланків

Звіт - лист

містить лише загальні характеристики об’єкту та значення отриманої вартості

Як правило, оцінювач складає повний звіт, що включає докладні дані, на яких грунтується оцінка, і міркування, що лежать в основі висновків. Це найпоширеніша і основна форма документування результатів ощнки.

Проте при ощнці великої кількості типових об’єктів (квартир, садиб, гаражів, дач, садових ділянок та будинків тощо) вдаються до форми стислого звіту, що представляється, як правило, у вигляді спеціально розроблених бланків і таблиць.

При цьому і повний, і стислий звіти повинні мати однаковий стугпнь достовірності, розрізняючись лише обсягом описової інформації

Стисла форма звіту використовується оцінювачами також при актуалізації раніше виконаної ощнки (за умови, що істотних змін в положенні об’єкту на ринку і стану ринкової ситуації' не відбулося), і при стислому викладі повного звіту. В цьому випадку стислий звіт повинен мати посилання на виконаний в повному обсязі звіт, а також містити додаткові відомості про зібрані і використані під час доопрацювання (актуалізації) ощнки вихідні дані та іншу інформацію про об’єкт оцінки, які можуть вплинути на достовірність та об’єктивність ощнки майна, проведеної на нову дату.

Звіт у формі листа містить загальні характеристики об’єкту ощнки і значення одержаної в результаті аналізу вартості. При цьому обов’язково указується характер наведеного результату, чи є він попереднім або остаточним. В останньому випадку лист містить посилання на виконаний звіт (повний або стислий) про оцінку.

Застосовність звітів у формі листа достатньо обмежена - вони використовуються тільки у разі відповідних запитів клієнта для оперативного ухвалення їм рішень з питань нерухомості, що оціїпоється, і не можуть