Материал: 4405

Анализ рынка недвижимости. Состояние рынка недвижимости России. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости. Недвижимость как объект инвестиционной деятельности.

Тема 3. Стоимость недвижимости

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности. Структура стандартов оценки: международные стандарты оценки; национальные (федеральные стандарты); стандарты профессиональных объединений оценщиков (Свод стандартов РОО); стандарты оценочных организаций (компаний).

Основные понятия и оценочные категории: стоимость, затраты, цена.

Формы проявления стоимости: стоимость обмена, стоимость пользования. Виды стоимости: рыночная стоимость, ликвидационная, инвестиционная, кадастровая стоимости.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Их уровни. Факторы первого уровня: социальные, экономические, политические, физические, факторы спроса и предложения, сейсмичность. Факторы второго уровня: местоположение, физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Факторы третьего уровня: архитектурностроительные факторы, финансово-эксплутационные и др.

Тема 4. Теоретические основы стоимости денег во времени

Основы расчёта стоимости денег во времени. Основные определения. Техника расчёта настоящей стоимости.

Стандартные функции сложного процента для расчёта денежных потоков: будущая стоимость единицы, настоящая стоимость единицы, настоящая стоимость аннуитета, взнос на амортизацию единицы, будущая стоимость аннуитета, взнос на формирование фонда возмещения. Взаимосвязь между функциями сложного процента.

Тема 5. Принципы и технология оценки недвижимости

Принципы оценки. Принципы, основанные на представлении пользователя; принципы, связанные с землёй и её освоением; принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

6

Технология оценки недвижимости. Этапы оценки: цель, сбор и подготовка информации, анализ лучшего и наиболее эффективного использования, выбор метода оценки, согласование, отчёт об оценке.

Тема 6. Подходы и методы оценки недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости. Алгоритм использования метода. Определение затрат на воспроизводство. Износ физический, функциональный, внешнеэкономический. Устранимый и неустранимый износ. Методы определения накопленного износа: метод рыночной выборки, метод срока жизни, стоимостный, метод разбиения.

Методы оценки земельного участка: метод соотнесения, метод извлечения, метод освоения, метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты, метод сопоставимых продаж.

Сравнительный подход к оценке недвижимости. Алгоритм метода прямого сравнительного анализа продаж. Объект оценки. Объект-аналог. Корректировки: процентные, коэффициентные, стоимостные. Способы внесения корректировок. Алгоритм использования метода валового рентного мультипликатора.

Доходный подход к оценке недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков. Этапы метода ДДП. Определение чистого денежного потока. Определение ставки дисконтирования. Метод прямой капитализации. Алгоритм метода. Определение ставки капитализации: метод рыночной выжимки, метод кумулятивного построения, метод ипотечно-инвестиционного анализа, экспертный метод. Методы возврата капитала (Ринга, Инвуда, Хоскольда).

Тема 7. Оформление результатов оценки недвижимости

Оформление результатов оценки. Составление задания и договора на оценку. Состав и содержание отчёта об оценке.

Экспертное заключение об оценке.

Тема 8. Ипотека и ипотечное кредитование

Определение ипотеки. Правовая база ипотеки. Договор об ипотеке. Закладная, её содержание. Особенности ипотеки отдельных объектов недвижимости. Ипотека земельных участков.

Ипотека предприятий. Ипотека жилых домов и квартир. Формы ипотеки. Ипотечно-инвестиционный анализ. Коэффициент ипотечной задолженности, его значение и степень риска. Верхние пределы коэффициента. Ипотечная постоянная. Ипотечная постоянная и номинальная ставка процент по кредиту, их соотношение. Эффективность привлечения заёмного капитала.

7

2 Методические указания по изучению дисциплины. Контрольные вопросы и задания для самостоятельной работы студентов

Тема 1. Недвижимость как экономическая категория

Содержание семинарского занятия

1.Недвижимость: понятие и признаки.

2.Особенности недвижимости как товара.

После изучения темы студент должен:

знать:

−экономическое и юридическое содержание, сущность и различие понятий «недвижимая собственность» и «недвижимое имущество»;

−сущностные характеристики объектов недвижимости;

уметь:

−определять и объяснять сущность конкретного объекта недвижимости как блага и как источника дохода;

−объяснять специфические особенности недвижимости как товара;

владеть:

−терминологией используемой при рассмотрении недвижимости как экономической категории.

Методические указания

Изучение данной темы следует начать с определения понятия «недвижимая собственность» и «недвижимое имущество», при этом рассмотреть недвижимость как физический, экономический, правовой и социальный комплекс отношений; с выяснения основных признаков недвижимости, а также рассмотрения общей классификации объектов недвижимости.

Рассмотрение особенностей недвижимости как товара необходимо начать с общего определения: недвижимость как товар – это объект сделок, удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности и имеющий качественные и количественные характеристики; затем рассматривать взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости как товара.

8

Рекомендуемая литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. –

№ 5. – Ст. 411.

2. Земельный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.

–2001. – № 44. – Ст. 4147.

3.Об ипотеке : федер. закон Российской Федерации от 16.07.1998 г.

№102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. –

№29. – Ст. 3400.

4.Асаул А. Н. Экономика недвижимости : учебник / А. Н. Асаул; 2-е изд. – СПб. : Питер, 2007. – 624 с.

5.Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учебник / В. А. Горемыкин. –

3-е изд., перераб. и доп. – М. : ТК Велби, Проспект, 2006. – 848 с.

6.Иваницкая И. П. Введение в экономику недвижимости : учеб. пособие / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев. – М. : КНОРУС, 2007. – 184 с.

7.Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью : учеб. пособие / А. В. Марченко. – Ростов н/Д : Феникс, 2007. – 448 с.

8.Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и

слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

9.Севостьянов А. В. Экономика недвижимости : учебник / А. В. Севостьянов. – М. : КолосС, 2007. – 276 с.

10.Скоморохова О. М. Основы управления недвижимостью : учеб. пособие / О. М. Скоморохова, А. В. Угляница. – Кемерово : КузГТУ, 2005. – 164 с.

11.Смагин В. Н. Экономика недвижимости : учеб. пособие / В. Н. Смагин, В. А. Киселёва. – М. : ЭКСМО, 2007. – 240 с.

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Используя конкретные примеры, дайте определение понятиям «недвижимое имущество», «недвижимая собственность».

Задание 2. На конкретных примерах дайте характеристики доходной недвижимости, используя её особенности (свойства). Результаты оформите в таблице 1.

9

Таблица 1 – Характеристики доходной недвижимости

Контрольные вопросы для самопроверки

1.Дайте определение понятию «недвижимое имущество» в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

2.Перечислите пообъектный состав недвижимых вещей.

3.Что является сложным объектом недвижимости?

3.В чём отличие товара «недвижимость» от других товаров?

4.Перечислите основные характеристики объектов недвижимости и дайте им характеристику.

5.Какой износ называет устранимым физическим износом?

6.Что такое жизненный цикл недвижимости?

7.Что является предметом изучения дисциплины «Экономика недвижимости»?

8.Как дисциплина «Экономика недвижимости» связана с другими дисциплинами?

Тема 2. Рынок недвижимости

Содержание семинарского занятия

1.Рынок недвижимости: основные понятия, классификация и субъекты.

2.Нормативно-правовое регулирование сделок на рынке недвижимости.

3.Оценка и анализ рынка недвижимости России, ДВ региона.

10