Продолжение таблицы 2.17
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
8 |
|
|
Наличие |
На |
На общей |
На общей |
На общей |
На |
На |
|
На общей |
|
|
обособленной |
обособленной |
обособленной |
обособленной |
|
|
||||
|
территории |
территории |
территории |
|
территории |
|
||||
|
территории |
территории |
территории |
территории |
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
Техническое |
Удовлетвори- |
Удовлетвори- |
Удовлетвори- |
Хорошее |
Удовлетвори- |
Удовлетвори- |
|
Хорошее |
|
|
состояние |
тельное |
тельное |
тельное |
тельное |
тельное |
|
|
||
|
|
|
|
|
||||||
|
Инженерное |
Инженерные |
Инженерные |
Инженерные |
Инженерные |
Инженерные |
Инженерные |
Инженерные |
|
|
|
сети подведены |
сети подведены |
сети подведены |
сети подведены |
сети подведены |
сети подведены |
сети подведены |
|
||
|
обеспечение |
|
||||||||
|
полностью |
полностью |
полностью |
полностью |
полностью |
полностью |
|
полностью |
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
Экологическая |
Удовлетвори- |
Удовлетвори- |
Удовлетвори- |
Удовлетвори- |
Удовлетвори- |
Удовлетвори- |
Удовлетвори- |
|
|
|
обстановка |
тельная |
тельная |
тельная |
тельная |
тельная |
тельная |
|
тельная |
|
*- данные научно-практического журнала «Дальневосточный оценщик» № 3(4) 2003 г., № 4(5) 2003 г., № 1(6) 2004 г., |
№ 2(7) 2004 г., |
|||||||||
№ 3(8) 2004 г., № 4(9) 2004 г., № 1(10) 2005 г., № 1(11) 2005 г. |
|
|
|
|
|
|
||||
Таблица 2.18 – Расчет стоимости недвижимого имущества, выполненный методом прямого сравнительного
анализа продаж
|
Склад, литер |
|
|
|
|
|
|
|
Показатель |
«А», ул. Тихо- |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 5 |
Аналог 6 |
Аналог 7 |
|
океанская, д |
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
Цена продажи с |
|
|
|
|
|
|
|
|
НДС, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Дата продажи |
01.09.05 |
|
|
|
|
|
|
|
(оценки) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
Скорректирован- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ная цена, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Продолжение таблицы 2.18
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
Право |
Полное |
|
|
|
|
|
|
|
собственности |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
Скорректирован- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ная цена, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Условия |
Открытая |
|
|
|
|
|
|
|
финансирования |
продажа |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
Скорректирован- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ная цена, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
г. Хабаровск, |
|
|
|
|
|
|
|
Месторасполо- |
ул. Тихооке- |
|
|
|
|
|
|
|
жение |
анская, д. |
|
|
|
|
|
|
|
|
(зона 23) |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
Скорректирован- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ная цена, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Техническое |
Хорошее |
|
|
|
|
|
|
|
состояние |
|
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка, |
|
|
|
|
|
|
|
|
руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Скорректирован- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ная цена, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Площадь объекта, |
469,3 |
|
|
|
|
|
|
|
кв.м. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
Скорректирован- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ная цена, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Окончание таблицы 2.18
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
Функциональное |
Складские |
|
|
|
|
|
|
|
решение |
помещения |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
Скорректирован- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ная цена, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Наличие обособ- |
На общей |
|
|
|
|
|
|
|
лен. территории |
территории |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
Скорректирован- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ная цена, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Наличие |
Автомобил. и |
|
|
|
|
|
|
|
подъездных путей |
ж.-д. пути |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
Скорректирован- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ная цена, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Наличие парковки |
Есть |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
Скорректирован- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ная цена, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Экологическая |
Удовлетворите |
|
|
|
|
|
|
|
обстановка |
льная |
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
Скорректирован- |
|
|
|
|
|
|
|
|
ная цена, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Веса |
|
|
|
|
|
|
|
|
Рыночная стои- |
|
|
|
|
|
|
|
|
мость объекта |
|
|
|
|
|
|
|
|
оценки, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
10.Корректировка на наличие парковки. Корректировка определяется исходя из наличия или отсутствия парковки у оцениваемого объекта и аналогов и рассчитывается экспертным путем. В данной работе корректировка на наличие парковки не проводится, так как у всех объектов имеется парковка.
11.Корректировка на экологическое состояние. Корректировка определяется исходя из экологического состояния района, в котором расположен оцениваемый объект и объекты аналоги, и рассчитывается экспертным путем. В данной работе корректировка на экологическое состояние не проводится, так как
увсех экологическое состояние признано удовлетворительным.
Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средневзвешенной величины.
Наибольший вес придан аналогу 7 ввиду соответствия большинства ценообразующих параметров данного объекта характеристикам оцениваемого объекта (местоположение – объект оценки и рассматриваемый аналог располагаются на территории базы ОАО «ХХХХХХ», площадь объекта, функциональное назначение, техническое состояние, наличие подъездных путей и др.) при необходимости внесения корректировки на условия финансирования. Больший вес придан аналогу 5 ввиду соответствия площади объекта-аналога и его функционального назначения аналогичным характеристикам оцениваемого объекта при необходимости внесения дополнительных корректировок на техническое состояние и наличие подъездных путей у объекта-аналога. Средний вес придан аналогу 1 ввиду соответствия площади объекта-аналога оцениваемому объекту при необходимости внесения корректировок на функциональное назначение, техническое состояние и наличие подъездных путей у объекта-аналога. Меньший вес придан аналогам 2, 3, 4 и 6 ввиду необходимости внесения дополнительных корректировок в стоимости данных объектов-аналогов на площадь (все объекты-аналоги), техническое состояние (аналоги 2, 3, 6), функциональное назначение (аналог 2), наличие подъездных путей (аналоги 3, 4 и 6).
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости – склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д., определенная методом прямого сравнительного анализа продаж, на 01.09.2005 г. составила
_______________________________________________ руб. с НДС.
4.3. Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. Потенциальный покупатель оцениваемого недвижимого имущества приобретает его в расчете получения будущих доходов, которые ему гарантирует право собственности на это имущество. Доходы, создаваемые недвижимым имуществом, как правило, связаны с будущей арендной платой и приростом стоимости недвижимого имущества при его перепродаже.
Врамках доходного подхода в оценочной практике используется два метода расчета рыночной стоимости объекта – метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, для получения текущей стоимости денежного потока, характеризующего стоимость доходприносящего объекта недвижимости.
Внастоящем отчете оценщики в рамках доходного подхода применили метод дисконтирования денежных потоков.
Основные этапы метода дисконтирования денежных потоков:
1. Установление продолжительности периода получения дохода.
2. Определение средневзвешенной арендной платы.
3. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанный с основной его функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются:
размер дохода и характер его изменения; периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная,
ежегодная); продолжительность периода, в течение которого прогнозируется
получение дохода.
4. Расчет ставки дисконтирования.
5. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый год