Материал: 5208

в Хабаровском крае, в частности, оценщики пришли к выводу, что безрисковая ставка составляет 6 %.

-риск инвестирования в земельный участок – это риск, связанный с особенностями оцениваемого участка. Поскольку рынок купли-продажи земельных участков и имущественных прав на них в Хабаровском крае находится в начальной стадии формирования, то, по мнению оценщиков, риск инвестирования в данный земельный участок составляет максимально возможную величину – 5 %;

-риск изменения законодательства отражает вероятность того, что возможные изменения законов, нормативных актов, инструкций могут снизить стоимость земельного участка. Величина данного риска, по мнению оценщиков, составляет 3 %;

-риск инфляции предполагает вероятность неожиданных изменений темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательной способности будущих денег. Для инвестиций в земельные участки риск инфляции имеет относительно низкое значение, потому что при инфляции появляется тенденция увеличения стоимости замещения собственности. В связи с вышеперечисленным, величина риска, учитывающего инфляционные ожидания, принята оценщиками в 3 %.

Таким образом, ставка дисконтирования для земельного участка составила

__________ %.

4. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый прогнозный период и суммирования всех текущих стоимостей.

Расчет рыночной стоимости прав аренды на земельный участок представлен в таблице 2.16.

Таблица 2.16 – Право аренды земельного участка

Прогнозный период

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества

– склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д., определенная затратным методом (см. таблица 2.13), на 01.09.2005 г. составила ___________ руб. с НДС.

4.2. Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В сравнительном подходе реализуется метод сравнения продаж, называемый также рыночным методом, методом рыночной информации, методом прямого сравнительного анализа продаж, который является наиболее широко применяемым методом оценки.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках куплипродажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

На практике, как правило, нельзя найти даже двух абсолютно подобных объектов собственности. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продаж и другие характеристики, по которым объекты имеют различия, вызывают потребность во внесении корректирующих изменений в цены рыночных сделок.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Корректировки осуществляют по коэффициентам, учитывающим следующие факторы: функциональное назначение объекта (показатели, удовлетворяющие конкретную потребность); качество объекта; ресурсоемкость объекта; время, период оценки; местоположение объекта, инфраструктура, экология; условия финансирования; условия продажи и имидж продавца.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий;

-изучение рынка и предложений на продажу аналогичных объектов, выявление недавних аналогичных продаж на соответствующем рынке (складские помещения);

-сбор и проверка информации о сделках, по каждому отобранному объекту – количественные показатели и качественные признаки;

-анализ и сравнение каждого отобранного объекта с оцениваемым по таким признакам, как дата продажи, местоположение, физические характеристики, условия продажи и другие;

-внесение поправок (корректировок) в цены продаж или запрашиваемые цены по каждому отобранному (сопоставимому) объекту с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами;

-приведение скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Анализ рынка промышленной недвижимости города Хабаровска показал, что

вданном сегменте рынка осуществляется небольшое количество сделок куплипродажи, превалируют предложения о продажах. Были отобраны объекты, которые по своему наилучшему и наиболее эффективному использованию, а также по функциональному назначению, уровню качества и ряду других признаков могут быть приняты в качестве сопоставимых объектов с оцениваемым недвижимым имуществом.

Характеристика выбранных сопоставимых объектов – аналогов приведена в таблице 2.17. Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом сравнительного анализа продаж представлен в таблице 2.18.

Расчет корректировок

1. Корректировка на дату продажи. Для расчета корректировки используется разница в рыночных коэффициентах на дату продажи аналога согласно журналу «Региостройинформ» Регионального центра по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости правительства Хабаровского края № 3, 2005 г. (см. приложение В).

2. Корректировка на право собственности не проводится, так как у всех объектов право собственности полное.

3. Корректировка на условия финансирования. Корректировка проводится в связи с тем, что не все объекты-аналоги были проданы путем открытой продажи. Цена продажи объекта, проданного с ограничениями в среднем на 20 % ниже, чем цена объекта, проданного при открытой продаже.

4.Корректировка на местоположение. Этот фактор оценивается по коэффициентам дифференциации, применяемым к ставкам земельного налога и базовым величинам нормативной цены земли по зонам г. Хабаровска (решение Хабаровской городской думы от 28.03.2000 г., № 413 см. приложение Г).

5.Корректировка на площадь объекта. Данная корректировка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем меньших.

Таблица 2.17 – Характеристика сопоставимых объектов*