Материал: 5208

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Оцениваемый объект – склад, литер «А», расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д., построен в 1952 г., в 2002 г. произведен ремонт с заменой ворот, оконных проемов, инженерного оборудования, кровли, восстановление полов, косметический ремонт внутренней отделки. В связи с вышеперечисленным, оцениваемый объект, по мнению оценщиков, не будет обладать функциональным износом.

Внешний износ вызывается фактором извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д. Так как оцениваемый объект соответствует своему функциональному назначению, находится в приемлемом для сдачи в аренду состоянии, удачно расположен, приносит доход и спрос на промышленную недвижимость стабилен, то, по мнению оценщика, внешний износ равен нулю.

Расчет рыночной стоимости оцениваемой недвижимости представлен в таблице 2.13.

Таблица 2.13 – Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества

* Расчет стоимости права аренды земельного участка представлен далее.

Определение стоимости земельного участка. Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Всоответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (недвижимости).

Всоответствии со ст. 35-36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ:

1. Продажа здания, сооружения или их части, а также переход права собственности на них иным предусмотренным законом способом, без одновременной передачи (продажи) права аренды или иного права на земельный участок, занимаемый зданием или сооружением и необходимый для его использования, не допускается.

2. Площадь застройки – это земельный участок, права на который неотделимы от прав на расположенные на нем здания и сооружения.

Земельный Кодекс РФ закрепил платное использование земли в России. Основным видом пользования земельными участками на территории Хабаровского края является аренда (Постановление главы администрации города Хабаровска от 04.07.1994 г.).

Основным арендодателем земельных участков выступает муниципальное образование г. Хабаровска, ставка арендной платы устанавливается исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению, и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности.

При этом рынок купли-продажи аналогичных земельных участков и имущественных прав на них в Хабаровском крае в настоящее время находится в стадии формирования.

При определении стоимости земельного участка возможно использовать стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход. Затратный подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего

участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания (сооружения) в некоторый период времени. Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка.

Таблица 2.14 – Описание земельного участка и улучшений

Информация по земельному участку

Сравнительный подход. Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Доходный подход. Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока эксплуатации. Стоимость - сумма приведенных к текущему моменту доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания: разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов и льгот.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов. На доходном подходе основаны: метод капитализации арендной платы, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

В данной работе стоимость земли рассчитывается по методу остатка для земли.

Метод остатка для земли применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход, не относящийся к земельному участку, или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1.Расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений. Определение стоимости воспроизводства улучшений включает в себя определение стоимости строительства и величины накопленного износа (расчет представлен в таблице

2.13– ст. 10);

2.Расчет общего чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости (см. таблица 2.8 ст. 8 по варианту 1);

3. Расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения стоимости воспроизводства на коэффициент капитализации доходов от улучшений. Путем анализа была установлена ставка капитализации для улучшений – 26 %.

4.Расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и дохода, приходящегося на улучшения;

5.Расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Путем анализа была установлена ставка капитализации для земли – 13 %. Расчет рыночной стоимости земельного участка представлен в таблице 2.15.

Таблица 2.15 – Расчет рыночной стоимости земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка под зданием оцениваемого объекта – склад, литер «А», расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д, составила ___________________________________ руб.

В настоящем Отчете с целью определения рыночной стоимости права аренды на земельный участок применен метод дисконтирования денежных потоков.

Основные этапы метода дисконтирования денежных потоков:

1.Установление продолжительности периода получения дохода. В соответствии с принятыми допущениями сделан прогноз получения дохода от использования земельного участка сроком на три года (до даты окончания действия договора аренды земельного участка № ХХХХ/ХХХ).

2.Составление прогноза потоков денежных средств. По методическим рекомендациям Министерства имущественных отношений величина земельной ренты должна составлять в год не менее 4 % от рыночной стоимости земельного участка. Размер дохода, который способен приносить земельный участок в год, составляет: ______________________________ руб.

Существующий размер арендной платы в год: 73 958 руб. Денежный поток в год составит _____________________ руб.

3.Расчет ставки дисконтирования для земельного участка: расчет ставки дисконтирования производился методом кумулятивного построения. Ставка дисконтирования для земли включает в себя следующие риски:

- безрисковая ставка – в ходе анализа рыночной ситуации в России в целом и