Дипломная работа: Анализ кредитной деятельности банка (На примере ПАО «БАНК УРАЛСИБ»)
Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам
могла разбиваться на части и списываться за несколько приемов.
3.2. Совершенствование ипотечного кредитования
Для совершенствования ипотечного кредитования предлагается
сокращение возрастных ограничений и выход на конкурирующие позиции по
ипотечному кредитованию - «обратная ипотека».
В настоящее время в экономической литературе обратная ипотека
("Reverse Mortgage) или определена как форма банковского кредита для
населения пенсионного возраста под залог имеющейся недвижимости (ипотека)
с единовременным погашением в конце срока кредита на потребительские
нужды. Следовательно, обратная ипотека как форма кредита характеризуется
следующими классификационными признаками:
- В качестве кредитора выступает кредитная организация, то есть это
банковская форма кредита;
- обратная ипотека выдается в денежной форме, то есть это денежный
кредит;
- Обратная ипотека ориентирована на граждан РФ пенсионного
возраста, то есть является кредитом для населения;
- По договору обратной ипотеки предусмотрен объект залога - жилая
недвижимость, то есть кредит может быть назван ипотечным;
- В то же время по цели кредит относится к потребительским
кредитам с дополнительным обеспечением, так как выдается для приобретения
товаров и услуг;
- По форме выплат обратная ипотека является кредитом с
периодическими аннуитетными выплатами;
- Обратная ипотека является необслуживаемым кредитом с
единовременным погашением процентов и суммы кредита в конце срока
(шаровый кредит);
- Точный срок обратной ипотек может быть изменён, так как для
банка, срок кредитной линии играет большую роль на срок окупаемости и
70
точку безубыточности.
Программе «обратная ипотека» свойственны следующие социально
экономические функции. Рисунок 10.
Основными принципами института обратной ипотеки являются
следующие положения: заемщик не обязан (но имеет право) выплачивать
кредит до дня своей смерти или добровольного переезда; заемщик получает
оговоренные выплаты независимо от своего возраста и текущих цен на
недвижимость («обратные» платежи); заемщик является владельцем жилья до
дня своей смерти или добровольной продажи жилья; заемщик вправе в любое
время продать собственность за сумму ипотечного долга или за оценочную
стоимость (в зависимости от того какая сумма меньше).
Для эк
1
к
W
ономики
?ф
пенсионного
возраста
• увеличение спроса на потреоительских рынках за счет роста
текущих доходов граждан;
• снижение нагрузки на бюджет через создание альтернативы
социальной патронажной службы для престарелых за счет появления
финансовых возможностей для оплаты услуг по уходу на дому;
• формирование дополнительных накоплений (в случае обратной
ипотеки накопления представлены в виде недвижимости).
* вовлечение лиц пенсионного возраста в экономический оборот, что
способствует повышению качества жизни граждан пенсионного
возраста;
• повышение уровня доходов у наименее обеспеченной категории
граждан - пенсионеров;
• увеличение продолжительности жизни за счет повышения качества
оказываемых медицинских услуг;
• повышение социальной ответственности младших членов семей
перед престарелыми родственниками.
Рисунок 10 - Социально-экономические функции «обратная
ипотека»
Особенности взаимоотношений кредитора и заемщика по программе
«обратная ипотека» определяются, как и по любому другому кредиту,
кредитным договором, понятие которого содержится в п. 1 ст. 819
Гражданского Кодекса РФ: «банк или иная кредитная организация (кредитор)
обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на
условиях, которые предусмотрены договором, а заемщик обязуется возвратить
71
полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее».
Обратная ипотека не может быть использована в отношении части
земельного участка, который не может соответствовать определению
самостоятельного участка соответствующей категории, в отношении жилых
комнат, составляющих часть дома или квартиры.
Выплата кредита «обратная ипотека» заемщику может осуществляться в
следующем виде: единовременная выплата всей суммы кредита; равные по
сумме ежемесячные выплаты в течение фиксированного периода времени;
равные по сумме ежемесячные выплаты в течение всей жизни заемщика;
произвольная выборка средств заемщиком с постоянным пересчетом остатка
лимита выдачи (кредитная линия).
Начисление процентов по кредиту осуществляется ежемесячно, но
обслуживание кредита не осуществляется, так как кредит и выплаты
погашаются в конце срока обратной ипотеки. Процентная ставка по обратной
ипотеке возможна как фиксированная, так и плавающая.
Основные отличия обратного ипотечного кредита от потребительского и
ипотечного кредитов заключаются в следующем: по источнику погашения
кредита - реализация заложенного имущества (по другим кредитам - доходы
заемщика или домохозяйств); по уровню андеррайтинга платежеспособности
заемщика
- Отсутствует (по другим кредитам - присутствует в разной степени);
по оценке залога
- Прогнозная будущая стоимость (по другим кредитам - текущая
стоимость); по типу платежа - шаровый платеж без процентных выплат до
истечения срока кредита (другие кредиты
Для прогнозирования денежных потоков необходим важнейший
инструмент-бюджет движения денежных средств (БДДС).
Эффективность для «Обратной ипотеки» мы можем просчитать
следующим образом.
Представим экономические показатели эффективности обратной ипотеки.
72
Определим условия займа:
Стоимость жилья 3 000 000 руб.
2
15000
5%
Период
Ежемесячный платёж
Индексация ежегодно
Рост недвижимости за 1 год 8.3%
Ставка банка
1,15
Инфляция% 3,2%
Представим расчеты на выше обозначенных условиях, как для клиента,
так и для банка.
1. Определим ежегодную выдачу займа с учетом индексации 5%, (в
условиях выдачи кредита индексация может изменяться и изменять срок
окупаемости проекта), в этом случае за первый год предоставляется кредит на
189 тыс. рублей, ( из условия 15000 тыс. ежемесячный платёж, 15000*12 мес.),
так как интерес банка составляет 15% (ставка банка ) то сумма начисления
составляет 28350 рублей 189000*0.15
2. Общая сумма клиента перед банком за первый год составит 217 350
3. Проведем аналогичные расчёты в «Microsoft Office Excel» за
каждый период действия программы (15 лет)
Согласно условиям программы общая задолженность клиента перед
банком покрывается за счет реализаций (продажи недвижимости или
досрочного погашения клиента)
Рассмотрим вариант для аннуитетных платежей:
Общие затраты банка за 15 лет (выданных средств клиенту + интерес
банка 15% составит 4 690 101 рублей.) При этом приведённая сумму посчитаем
по формуле в «ЧПС» и получим значение, что сумма текущий момент составит
2183590 рублей (это ставка дисконтирования 10 процентов (инфляция) на
период 15 лет.
Теперь проведём расчет с учетом дисконтирования
тыс. руб.
73
Для подсчета, применим ставки дисконтирования-10%
40n(NPV)= - (217 350 (1 + 0,1а)1 + 239 628 (1+0,10)2+ 43 311 020(1+
0,10)3+ 217 350 (1 + 0,10)1 + 239 628 (1+0,10)2+ 43 311 020(1+ 0,10)3= - 150 000 +
683 721 + 7 121 318.65 + 65 870 647,5 ) + 9 920 832 (1+0,10)15= 191 378 рублей
Доход при реализации недвижимости в стоимость в 3 млн, при среднем
росте цен на недвижимость 8.3% через 15 лет составит 5 230 731 рублей, тем не
менее приведённая стоимость квартиры на текущий момент составит 3 051 625
рублей.
Согласно условиям программы общая задолженность клиента перед
банком покрывается за счёт продажи недвижимости:
Рассчитаем остаточную стоимость недвижимости: ОС = стоимость
продажи - общую задолженность перед банком. ОС= 3051625- 2183590=868035
рублей, данная сумма является собственностью клиента (наследника).
Общая сумма задолженности - выданных клиенту = сумма всех
начисленных процентов за 15 лет.
2183590-1898774=284816 рублей, таким образом банк от реализаций
условий получит 284 816 рублей прибыли приведенной к текущему моменту.
Рассмотрим риски и ограничения данной модели:
1. Мы исходили из того, что может изменяться рынок цен, растёт на
8.3% ежегодно (значения среднестатистические согласно предыдущим
периоду), индексация может составлять более или менее 5% ежегодно, это
будет влиять, на срок окупаемости проекта и точки безубыточности проекта,
например при индексации 5% и подорожание недвижимости на 8,3%, у нас
будет ограничение в 15 лет, так как рост инфляции, опережает, рост цен на
жильё
2. Но при индексации выплат в 15%, мы видим, что точка проект
будет приносить нам доход только до 13 лет, на 14 году он станет нам
убыточен, за счёт того, что индексация выплат, будет опережать ставку
дисконта.
Инфляция по РФ определяема на уровне 10%. И ставка по кредиту
74
Источник: https://baza.diplomsite.ru/previewfile/3560