Обобщенная система показателей всесторонне охватывает вопросы жилищной статистики, позволяет выделить показатели, влияющие на объем и структуру предложения жилья, а также дать оценку уровню спроса на жилую недвижимость. Большое внимание уделяется не только количественным показателям, но и качественным, что при использовании совместно с данными экономической статистики в полной мере позволяет отразить тенденции и перспективы развития жилищной сферы, выявить их влияние на развитие механизмов рынка жилья. (см. таблицу 2)
За период с 2002 по 2012 гг. наблюдался значительный рост частного жилого фонда (его доля в структуре жилищного фонда увеличилась с 65,3% до 84,3%). Удельный вес городского жилья на протяжении всего рассматриваемого периода составлял около 75% от всего жилищного фонда.
Прирост показателей обеспеченности населения жильем за период с 2002 по 2012 гг. составил 17,7 %, так на 1 человека в 2002 г. в среднем приходилось 19,2 кв. м общей жилой площади, в 2012 г. - 22,6 кв. м.
За исследуемый период практически в 2 раза сократилось количество семей, состоявших на государственном учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (с 5 419 239 семей в 2002 г., до 2 818 039 - в 2012 г.), при этом объем жилья, полученного населением, варьировал от 138 994 до 245 623 квартир в год.
При этом в исследуемый период увеличился уровень благоустройства жилищного фонда: прирост доли жилья, оборудованного водопроводом составил 5,8 %, канализацией - 6,8 %, центральным отоплением - 13,2 %, ваннами - 4,5 %, горячим водоснабжением - 9,2 %, напольными электроплитами - 17,4 %.
Объем вводимых жилых площадей за рассматриваемый период вырос почти в 2 раза (прирост составил около 92,7%), при этом максимальный уровень был зафиксирован в 2008 г. и составил около 64,1 млн. кв. м.
Для оценки распределения жилого фонда среди населения на уровне субъектов Российской Федерации применен коэффициент жилищной дифференциации Джини. За весь исследуемый период, с 2002 по 2012 гг., показатель демонстрировал рост, что свидетельствует об увеличении различий в условиях проживания населения.
Оценка эффективности предоставления жилья семьям, состоящим на государственном учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий выполнена с использованием коэффициента замещения. За период с 2008 по 2012 гг., наблюдается рост положительных значений показателя, что свидетельствует о росте неудовлетворенного спроса населения.
Расчетным путем установлен размер дефицита жилищного фонда, ввод которого в отдельных субъектах даст возможность в среднем превысить планку обеспеченности населения жильем в 18 кв. м на 1 человека (основано на методологических рекомендациях, изложенных в Федеральной Целевой Программе «Жилище»). С 2002 по 2012 гг. уровень дефицита жилищного фонда снижался, и в среднем по субъектам Российской Федерации в 2012 г. составлял около 16,3 млн. кв. м.
Отдельное внимание уделено расчету показателя массового жилья, т.е. той доли жилого фонда, которая прежде всего предназначена для нуждающихся в жилье граждан, а также массового покупателя на рынке жилой недвижимости. Данный показатель дает оценку реальным границам возможности улучшения своих жилищных условий подавляющему большинству населения, позволяя эффективно контролировать и прогнозировать необходимые меры государственной политики, а также является эффективным индикатором предложения на рынке жилья.
В связи с тем, что во многих регионах проблема низкой обеспеченности населения жильем очень актуальна, важным представляется анализ влияния факторов на обеспеченность населения жильем.
Особым фактором улучшения жилищных условий является возведение нового жилья. В диссертационной работе были проанализированы и рассмотрены возможности прогнозирования тенденций ввода в действие жилого фонда с целью определения потенциального объема предложения на рынке первичного жилья.
Анализ положения Российской Федерации среди
других стран выявил, что она занимает одно из лидирующих мест в мире по росту
цен на жилье благодаря продолжающемуся росту доходов населения, а также
развивающемуся сегменту ипотечного кредитования.
Глава 2. Система показателей рынка жилой
недвижимости субъекта Российской Федерации (по ЛО)
.1 Особенности формирования информационной базы
рынка жилой недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в трастовое управление, в аренду, в наем и т. д.
В течение нескольких лет различные организации (Российская гильдия риэлторов совместно с крупнейшими агентствами недвижимости) работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении всего разнообразия профессиональных задач. В результате были выделены шесть категорий данных, необходимых для аналитической работы:
описание объекта жилой недвижимости (первичные данные);
данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (дифференцированные по типам базовые данные);
данные о рынке, обобщенные по совокупности типов объектов и территории города (обобщенные данные);
данные о рынке по способу приобретения (дифференцированные по типам сделок и источникам приобретения);
данные о потребительских свойствах рынка (данные о количестве потенциальных и фактических покупателей);
данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка жилой недвижимости (консолидированные статистические данные).
Доступность информации о состоянии рынка недвижимости и различных услугах на нем является в нашем информатизированном пространстве главным фактором, влияющим на формирование мнения об объекте и, в конечном итоге, на формирование цены этого объекта. В настоящее время быстрыми темпами повышается уровень информационного обслуживания в сфере недвижимости, в результате этого на рынок привлекается все больше юридических и физических лиц, и, как следствие, наблюдается снижение общего уровня издержек, связанных с поиском информации. Однако существует ряд проблем, увеличивающих размер транзакционных издержек, таких, как проблема качества информации в сфере недвижимости и проблема доступности для широкого круга потребителей информации, которой располагают, в частности, государственные органы. Чем проще поиск нужной информации для инвесторов, тем благоприятнее впечатление о ведении бизнеса в этом регионе, а функциональные изменения, которые происходят в процессе информатизации воспроизводственного процесса, влекут за собой адекватные структурные изменения. Соответственно, учитывая сложную и запутанную схему взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, предлагается ввести в структуру рынка Региональный центр управления базой данных потребительских качеств объектов жилой недвижимости, который будет координационным центром, владеющим всей необходимой информацией о рынке и предоставляющий ряд услуг:
услуги по предоставлению рыночной информации о регионе;
консультации по местному законодательству;
помощь в поиске места для размещения предприятия и подходящей инфраструктуры и выполнять другие информационные услуги.
Основные параметры системы спроса и предложения в зависимости от класса жилья формируют внутренние и внешние факторы среды потребительского рынка недвижимости, которые, в свою очередь, создают потоки для информационного обеспечения Региональной базы данных потребительских качеств жилой недвижимости.
Региональный центр управления базой данных потребительских качеств объектов жилой недвижимости будет осуществлять учет, контроль, анализ и прогноз состояния объектов жилой недвижимости в рамках региона и, самое главное, предоставлять достоверные информационно-коммуникационные услуги заинтересованным в ней субъектам рынка. Объем предоставляемой информации будет определяться индивидуально и в соответствии с необходимостью в целом можно предоставлять четыре пакета информационных услуг: минимальный (информация предоставляется бесплатно); стандартный (более расширенный пакет); максимальный; дополнительная специфическая информация (представляет интерес для профессиональных участников рынка).
Современный уровень функционирования рынка недвижимости требует структурирования, автоматизации процесса обеспечения информацией его субъектов. Существует мнение, что информация необходима для работы и должна быть доступна для внутреннего пользования лишь риелторам. Мы считаем, что в современном мире возможность потребителя обладать необходимой для принятия решений о сделках с недвижимостью информацией не должна ставиться под сомнение, поскольку единая классификация упрощает процесс принятия управленческих решений и позволяет изучать объекты, представлять их в профессиональной среде и оценивать по основным признакам.
Таким образом, наличие необходимой информации о рынке необходимо в различном объеме и разным субъектам рынка:
у застройщиков проявляется интерес относительно направленности их стратегической деятельности, появляется возможность от потребителя узнать, в чем они нуждаются, т.е. какое и где строить жилье (определять районы для массового строительства);
органы государственного управления имеют возможность получать информацию о состоянии рынка и моделировать процессы развития рынка;
у девелоперов и сервейинговых компаний повысится оперативность принимаемых решений;
городские и областные власти смогут разрабатывать максимально приближенные к жизни программы развития регионов и более обоснованные тарифы на жилищно-коммунальные услуги;
налоговая администрация, органы судовых инстанций и правоохранительные органы будут располагать необходимой для эффективной работы информацией;
социальный эффект достигается путем предоставления новых рабочих мест;
предприниматели получат актуальную информацию о пустующих землях в масштабе интересующего региона;
риэлторы будут располагать достоверной информацией об объектах;
потребители при покупке или аренде жилья смогут узнать так называемую «историю квартиры»;
поскольку это будет госучреждение, то доходы от его деятельности будут идти в бюджет;
в конечном итоге это приведет к адекватному ценообразованию на жилье и стоимость 1м. кв.
В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения собственностью рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города. Чтобы точно оценивать недвижимость, необходимо подробно отслеживать все изменения, происходящие на ее рынке. [28, с.46]
Для определения масштабов жилищной проблемы и возможных способов ее решения важно четко выделить такие категории, как спрос и потребность. В России, например, за параметр оценки потребности в жилье можно принять так называемый социальный стандарт: 18 м площади на человека. О масштабах потребности в жилье можно судить по количеству граждан, стоящих на учете с целью улучшения жилищных условий: сейчас это около 2,8 млн семей, или 5 % от их общего числа.
Однако сам по себе размер жилой площади еще не отражает полностью потребности в жилье. Специалисты во всем мире сходятся в том, что потребность в жилье очень сложно определить, так как она формируется под воздействием многих факторов. По данным Института международных экономических и политических исследований Российской академии наук, у человека существует базовая потребность иметь крышу над головой, но на нее накладываются и другие факторы, которые отражают предпочтения каждого отдельного домохозяйства. Это, например:
• размер жилища, соответствующий составу домохозяйства и его стилю жизни;
•тип жилья - квартира или отдельный дом, включая обеспечение надежности условий найма;
• расположение жилого помещения, включая возможность найти работу, доступность магазинов, социально-культурных учреждений;
• благоустройство жилья - наличие всех видов коммунального обеспечения;
• цена жилища (люди должны иметь возможность либо приобрести собственное жилье, либо оплачивать аренду). [25, с.10]
Если все это принять по внимание, то просто обеспечение каждого домохозяйства отдельным жилым помещением не снимет жилищную проблему.
Уровень обеспеченности граждан государства жильем является одним из основных признаков самодостаточности нации и развития ее культуры. Проблема обеспечения населения жильем остается одной из важнейших в России.
Рынок жилой недвижимости представляет собой целый сектор экономики, включающий в себя предприятия строительства, коммунального хозяйства, девелоперов, банки, страховые компании и др. При кластерном подходе к воспроизводству жилищного фонда основным участником данного процесса становятся организации строительного и жилищно-коммунального комплекса. Представляя группу географически локализованных взаимосвязанных компаний, они могут обеспечивать развитие и других организаций, входящих в данный кластер. Это, с одной стороны, делает рынок воспроизводства жилищного фонда достаточно устойчивым и перспективным, а с другой стороны, зависимым от состояния жилищного фонда и платежеспособности населения.
Воспроизводство жилищного фонда представляет собой особую форму кластерной модели, поскольку и строительство, и жилищно-коммунальное хозяйство - это виды деятельности, ориентированные прежде всего на внутренний рынок, основной продукцией которых является современный жилищный фонд и комплекс услуг, обеспечивающих условия для комфортного проживания в нем.
Характерными особенностями формирования рассматриваемого кластера должны стать:
наличие крупных строительных и управляющих компаний, определяющих долговременную хозяйственную, инновационную и иную стратегию кластера в целом;
территориальная локализация основной массы организаций - участников кластера;
устойчивость и доминирующее значение хозяйственных связей между организациями;
долговременная координация взаимодействия участников кластера в рамках основных систем управления, программ развития, инновационных процессов;
контроль качества выполняемых работ и пр.
Создавая кластерную структуру в муниципальном образовании, необходимо понимать, что хочет получить в результате данная территория. Поэтому при формировании групп предприятий в сфере воспроизводства жилищного фонда в соответствии с кластерным подходом муниципалитетам необходимо руководствоваться принципами:
) территориальной применимости. Технологические и экономические разработки, создаваемые в сфере воспроизводства, могут применяться не только на данной территории, но и в стране в целом;
) постоянного оборота знаний. Должен осуществляться оборот знаний (технологических, гуманитарных, экономических). Необходимо активнее внедрять знания, накопленные в академических институтах, в практические технологии производства, применяемые в различных отраслях, связанных с процессом воспроизводства жилищного фонда;
) приоритетов инвестиционных вложений. Необходима разработка специальных финансово-инвестиционных схем и инвестиционных стратегий. Принципы оборота знаний, финансово-инжиниринговые схемы, инновационно-сетевые стратегии должны разрабатываться на основе знаний и практического опыта и быть направленными на более точное определение зоны приоритетных инвестиционных вложений;
) процессного обучения. Должен постоянно осуществляться процесс переподготовки менеджеров и разработчиков формируемого кластера, что позволяет рассматривать его в качестве обучающей организации, осваивающей новые институциональные схемы деятельности;
) включения в состав кластера новых участников (организаций, отраслей). Каждый из новых участников должен быть способен оказывать положительное влияние на развитие данного кластера;
) совершенствования процессов ремонта и обслуживания жилищного фонда. Отдельно взятая строительная фирма или управляющая компания зависит от различных ресурсов, контролируемых другими организациями. Будучи включенной в сеть, фирма получает доступ к таким областям, как:
внедрение эффективных ремонтно-строительных технологий (ремонт жилых домов с учетом современных архитектурно-планировочных решений, требований к теплозащите с применением современных автономных систем инженерного обустройства; организация и совершенствование технологии производства эффективных стеновых и теплоизоляционных материалов);