Дипломная (вкр): Анализ рынка недвижимости Выборгского района Ленинградской области

Исследование поведения потребителей на рынке жилой недвижимости имеет долгую историю. В ранних работах значительное внимание было направлено на понимание вопросов, связанных с процессами жилой мобильности. Теоретической основой для проведения исследований жилой мобильности служили два подхода: «равновесия» и «неудовлетворенности». Равновесный подход предполагает сравнение текущей полезности жилья с потенциальной полезностью от альтернативного жилья. Этот подход предполагает, что решение о переходе возникает как следствие существования нарушения равновесия между текущим и оптимальным для конкретной семьи уровнем потребления жилья, с учетом ее бюджетных ограничений. Подход неудовлетворенности, в свою очередь, рассматривает мобильность как результат неудовлетворенности характеристиками дома и окрестности. Впоследствии многие работы, посвященные моделированию спроса на жилье, опирались на комбинацию двух рассмотренных подходов.

Особое место в развитии методологии исследования рынка жилья занимают качественные методы, в частности, глубинные интервью с потребителями и экспертами рынка. Данный тип получения данных неоднократно применялся для поиска новых гипотез, которые впоследствии служили основой для разработки различных моделей количественных исследований.

Анализ работ по социологии и экономике, а также результатов эмпирических исследований, позволил понять, какими характеристиками семьи определяются стадии жизненного цикла семьи. Сравнение наиболее широко используемых подходов позволило выделить основные критерии определения стадий жизненного цикла семьи, включая наличие детей, возраст младшего ребенка, возраст главы домохозяйства и состав ядра ​​семьи. Чтобы сформировать основу для преобразования концептуальной модели жизненного цикла семьи в переменную, был проанализирован опыт исследований, в которых предпринималась попытка применения концепции жизненного цикла при изучении потребительского поведения на различных рынках.

Также важную роль в подготовке дизайна исследования сыграл проведенный в данной части анализ работ по вопросам систематизации и обобщения подходов к исследованию потребителей поведения на рынке жилья. Накопленный опыт исследований был проанализирован с точки зрения внутренних и внешних детерминант потребительского поведения, которые могут быть приняты во внимание. В результате было выявлено, что стадия жизненного цикла семьи, наряду с демографическими переменными, культурой и социальным классом, относится к внешним детерминантам, в то время как внутренние детерминанты включают мотивацию, эмоций и образ жизни.

.3 Анализ основных показателей развития рынка жилой недвижимости субъекта Российской Федерации

Объем предложения участков без построек на конец июня составил 2 тыс. объектов, из них 1,2 в Ленинградской области и 800 в Петербурге и его пригородах. Количество продаваемых домостроений на конец июня составило 2,5 тыс. объектов, из них 1,4 тыс. домов в Ленобласти и 1,1 тыс. - в Петербурге и его пригородах. Максимальный объем по данному сегменту рынка за год зафиксирован в мае 2013 года и составил 2,1 тыс. объектов по области и 1,6 тыс. домов в городских и пригородных районах Петербурга (с учетом Всеволожского района).

Рис.2.1 Объем предложения участков без строений

Рис.2.2.Объем предложения участков с постройками

В структуре предложения с разбивкой по виду использования земельных участков без построек наибольшую долю предложений в Ленобласти занимает жилье статуса ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) - 44,9%. Участки в садоводствах занимают долю в размере 34,2% от всего предложения. В районах Петербурга и его пригородах процент участков ИЖС составляет 57,1%, садоводства - 31,3% от общего количества объектов, выставленных на продажу.

Рис.2.3.Статус использования участков без строений, % от общего объема

В структуре предложения домов, выставленных на продажу в Ленобласти, наибольшую долю предложения занимают участки ИЖС и садоводства, что составляет 44,9% и 34,2% от общего объема. По Петербургу и пригородам основное предложение приходится на дома со статусом участка «под индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), что составляет 54,4%, и статуса «садоводство» - 41% от всех объектов, выставленных на продажу в данном сегменте. Минимальная доля приходится на участки с разрешенным использованием: ЛПХ (личное подсобное хозяйство), ДНП (дачное некоммерческое партнерство) и ФЕР (фермерское хозяйство).

Рис.2.4.Статус использования участков с постройками, % от общего объема

В структуре загородной недвижимости с разрешенным использованием под ИЖС более распространено предложение участков с домостроениями, чем участков без построек. В Ленинградской области доля участков под застройку составляет 42,4%, предложение домостроений - 57,6%. В районах Петербурга и его пригородах участки без строений занимают 42% от всего предложения, 30,1% - это дома/дачи; домостроения с указанным статусом «коттедж» занимают долю в размере 27,9% от общего объема.

Рис. 2.5.Структура предложения участков со статусом ИЖС, % от общего объема

В садоводствах Ленинградской области наибольшую долю рынка занимают также участки с постройками (дом/дача), их доля - 56,3%. Предложение участков без построек составляет 43,7% от всего рынка. В садоводствах Петербурга и пригородах участки без домостроений занимают 34,4% от всего предложения, 59,7% - это дома/дачи; домостроения со статусом «коттедж» занимают долю в размере 5,9% от общего объема.

Рис.2.6.Структура предложения участков в садоводствах, % от общего объема

Структура предложения по площади участков без построек выглядит следующим образом. Максимальное количество предложения в садоводствах приходится на участки площадью от 7 до 11 соток, что занимает 53,2% в Ленобласти и 49,1% в СПб и пригородных районах. Наибольшую долю предложения участков под индивидуальное строительство составляют объекты площадью от 12 до 16 соток и занимают 39,5% в районах Ленобласти и 44,1% в районах СПб и его пригородах.

На вторичном рынке загородных домов Ленинградской области максимальный объем предложения в садоводствах приходится на участки площадью менее 7 соток и от 7 до 11 соток, что занимает 37,8% и 32,1% от всего объема соответственно. Дома со статусом участка ИЖС в основной массе предлагаются с указанием площади от 12 до 16 соток, что составляет 40,3% от всего предложения по данному сегменту. В Петербурге и пригородных районах максимальное предложение домов в садоводствах зафиксировано на участки площадью от 7 до 11 соток, участки под индивидуальное строительство предлагаются в основном площадью от 12 до 16 соток.

Рис.2.7.Структура предложения по площади участка без строений, % от общего объема

Рис.2.8.Структура предложения домов по площади участка, % от общего объема

Максимальный объем предложения участков и домов, выставленных на продажу в Петербурге и Ленинградской области на конец июня 2013 года, - во Всеволожском районе, его доля составляет 24% от общего объема по каждому сегменту. Также наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, расположены в Гатчинском, Выборгском ЛО и Ломоносовском районах. Их доля в общем объеме участков в сумме составляет 35,7%, в предложении домов эти районы в сумме занимают 30,8% рынка по данному сегменту. В рейтинг популярных входят также Приозерский, Тосненский и Пушкинский районы. Минимальное количество объектов, выставленных на продажу, приходится на удаленные районы, такие как Бокситогорский, Тихвинский, Сланцевский, Лодейнопольский, Подпорожский. Их доля в сумме не превышает 2% от общего объема участков и домов.

Рис.2.9.Структура предложения по районам, % от общего объема

Изменение средней цены предложения на рынке загородных участков без строений по Ленинградской области составило минус 5,6%, по районам Петербурга и пригородам в целом 1,1%. Стоимость сотки земли на конец июня 2013 года по области составила - 79,7 тыс. руб. (в среднем это 1,1 млн руб. за участок), по Петербургу и пригородным районам - 235 тыс. руб. (в целом за участок 3 млн руб.).

Рис.2.10 Изменение стоимости участков без построек, руб./сот.

Таблица 2.1.Изменение стоимости участков без построек, руб./сот.

Максимальное количество предложений участков без домостроений Ленинградской области находится в ценовом диапазоне от 50 тыс. до 80 тыс. руб. за сотку, что занимает 27,6%, а также от 20 тыс. до 50 тыс. руб. и от 80 тыс. до 110 тыс. руб. за сотку, составляющие 24,6% и 21,1% соответственно от всего предложения. На рынке земельных участков Петербурга и пригородных районов максимальный объем предложения приходится на диапазон от 50 тыс. до 150 тыс. руб. и от 150 до 250 тыс. руб. за сотку, что составляет 34,2% и 27,5% соответственно от всего предложения.

Рис.2.11Диапазоны цен участков без построек (тыс. руб./сот.), % от общего объема

Таблица 2.2.Диапазоны цен участков без построек (тыс. руб./сот.), % от общего объема

Изменение стоимости домостроений (без учета стоимости земли) составило минус 5,3% по Ленинградской области и минус 11,6% по Петербургу и пригородным районам. На конец месяца средняя цена предложения домостроений по области составила 21,8 тыс. руб. за кв. м (в среднем 2,5 млн руб. за объект), по районам Петербурга и пригородам - 32,6 тыс. руб. за кв. м (в среднем 5,1 млн руб. за строение, без учета стоимости участка).

Рис.2.13 Изменение стоимости домостроений (без учета стоимости земли), руб./кв. м

Максимальное количество предложений домов по Ленинградской области находится в ценовом диапазоне от 5 тыс. до 15 тыс. руб. за кв. м, что занимает 32,8% от всего предложения, и от 15 тыс. до 25 тыс. руб., это 27,7% от общего количества продаваемых объектов. В Петербурге и его пригородах максимальный объем домостроений находится в диапазонах от 5 тыс. до 20 тыс. руб. и от 20 тыс. до 35 тыс. за «квадрат», составляющих 37,3% и 21,8% соответственно, в зависимости от материала стен, месторасположения и коммуникаций.

Рис.2.14. Диапазоны цен домостроений (без учета стоимости земли), тыс. руб./кв. м, % от общего объема

Средняя цена предложения участков (со статусом ИЖС) с домостроениями по Ленобласти на конец месяца составила 3,8 млн руб. (из них стоимость участка в отдельности - 1,4 млн руб. и стоимость самой постройки - 2,4 млн руб.). Стоимость участков с постройками в садоводствах в среднем составляет 3,2 млн руб. (из них цена участка - 736 тыс. руб.).

По Петербургу и пригородным районам (с учетом Всеволожского района ЛО) средняя стоимость участков ИЖС с домостроениями в июне составила 9,6 млн руб. (из них стоимость земли - 4,4 млн руб. и стоимость построенного домовладения - 5,1 млн руб.). В садоводствах цена домостроений с участком составила 6,6 млн руб. (стоимость участка в отдельности - 1,4 млн руб.)

Таблица 2.3. Диапазоны цен домостроений (без учета стоимости земли

В структуре предложения с разбивкой по материалу стен домостроений преобладают дома бревенчатой и кирпичной постройки, минимальный объем приходится на блочные дома и дома смешанной постройки. По Ленобласти бревенчатые дома занимают 57,4% от всех предложенных объектов, кирпичные дома составляют 21,6%. В Петербурге и пригородных районах доля домов бревенчатой постройки составляет 45,7%, кирпичных - 28,8%, щитовые дома занимают 8,7%, блочные - 6%, дома из газобетона - 8,3% от общего объема по данному сегменту рынка загородной недвижимости.

Рис.2.15. Материал стен домостроений, % от общего объема

Самым дорогим предложением являются дома кирпичной и газобетонной постройки, средняя цена по Петербургу и пригородным районам на конец месяца составила 8 млн руб. (без учета стоимости земли). В Ленобласти предложение кирпичных и газобетонных домов, за вычетом стоимости участка, в среднем составляет 3,5 млн руб., в зависимости от месторасположения, коммуникаций и состояния. Минимальные цены на рынке загородного строительства на щитовые дома, в целом по области и по городским и пригородным районам цена (без учета стоимости земли) за прошедший месяц составила 1,2 млн руб.

Таблица 2.4.Средняя цена предложения