Материал: Экономика недвижимости. методические указания к выполнению курсового проекта. Чеснокова Е.А., Мищенко В.Я

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией,

ЧОД = ДВД – ОР. (5)

ЧОД до уплаты налога представляет собой разность между ЧОД и отчислениями на капитальные улучшения. Налог на прибыль составляет 20% от ЧОД до уплаты налогов.

ЧОД после уплаты налогов представляет собой разность между ЧОД до уплаты налогов и величиной налога на прибыль.

Расчет чистого операционного дохода сводится в табл. 15.

Таблица 15

Определение чистого операционного дохода

Обслуживание долга

Таблица 16

Заемный капитал - это разница заемного капитала предыдущего года и погашения займа.

Погашение займа - это сумма, которая погашается равными долями по заданному % с первым платежом в 2014году.

Заемный капитал в конце года - это разница заемного капитала и погашения займа в конце года.

Определение денежного потока

После определения чистого операционного дохода можно составить денежный поток, который представлен в табл.17.

Таблица 17

Определение денежного потока

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования с учетом временного фактора. Она основана на использовании следующих показателей:

1. ставка дисконтирования;

2. чистый дисконтированный доход;

3. период (срок) окупаемости.

Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования — это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования).

Существующие подходы к расчету делятся на две группы: кумулятивные (пофакторные) и агрегированные. При кумулятивных методах во главу угла ставится задача возможно точнее оценить и отразить в величине премии за риск отдельные виды рисков (факторы риска). При агрегированных методах отдельным факторам риска внимание не уделяется, они направлены только на установление нормы дисконта, исходя из минимальной дополнительной информации.

Расчет ставки дисконтирования для номинального денежного потока произведем методом кумулятивного построения:

, (6)

где - базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);

- суммарная поправка на различные виды риска, которая включает в себя:

, (7)

где - премия на низкую ликвидность;

- ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте;

- ставка премии за прочие (дополнительные) риски, в данном случае на риск капиталовложений.

Безрисковая ставка – это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются поправки на различные виды риска. Безрисковая ставка применяется равной согласно ставке рефинансирования ЦБ РФ на дату расчета проекта.

Требования к безрисковой ставке: доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Расчет чистого дисконтированного дохода

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) - это разница межу текущей стоимостью будущих доходов и затратами на инвестиции.

Схема расчета ЧДД:

• определяется текущая стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов;

• суммируется текущая стоимость будущих доходов;

• сравнивается суммарная стоимость дохода с величиной затрат по проекту:

Для разовых инвестиций расчёт ЧДД можно представить как

, (9)

P₁, P₂,…, P_k – годовые денежные поступления в течение n лет;

k – порядковый номер года в будущем;

n – продолжительность расчетного периода;

K₀ – разовые инвестиции (первоначальные затраты);

Е – ставка дисконтирования;

- коэффициент дисконтирования;

- общая накопленная величина дисконтированных поступлений.

- при последовательном финансировании чистый дисконтированный доход определяется следующей формулой:

, (10)

где Р_k - годовые денежные поступления в течение n лет;

k – порядковый номер года в будущем;

n – продолжительность расчетного периода;

E – ставка дисконтирования;

- коэффициент дисконтирования;

- общая накопленная величина дисконтированных поступлений;

k_j - годовые денежные затраты в течение j лет;

j - порядковый номер года вложения капитала;

m - продолжительность расчетного периода вложения капитала;

- коэффициент дисконтирования;

- общая накопленная величина дисконтированных затрат.

Если ЧДД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект.

Положительная величина ЧДД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора.

Расчет чистого дисконтированного дохода представляется в табл. 18.

Таблица 18

Расчет чистого дисконтированного дохода