Дипломная (вкр): Экспертиза и управление недвижимостью

Экспертиза и управление недвижимостью

Введение

Выбор варианта ННЭИ представляет собой составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой) - в соответствии с определениями этих видов стоимости.

Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости анализ ННЭИ должен (кроме случаев особых обременений) проводиться сначала для участка земли, как будто свободного, а затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного (при этом необходимо учитывать затраты на снос строений и на денежные компенсации пользователям, выселяемым при сносе имеющегося строения). Если стоимость участка без существующих улучшений выше, чем с этими улучшениями, то с точки зрения оценщика в этом случае может теряться смысл оценки рыночной стоимости объекта с улучшениями. С точки зрения управляющего, в случае превышения рыночной стоимости земли над стоимостью всего объекта нецелесообразно брать такой объект в управление с обязательством обеспечивать ожидаемую собственником положительную динамику изменения его ценности и доходности в течение трастового цикла.

Особого внимания заслуживает вопрос о выборе ННЭИ при оценке рыночной стоимости недвижимости в составе действующего предприятия. Этот вопрос возникает при оценке рыночной стоимости бизнеса методом накопления активов. Алгоритм выбора варианта ННЭИ самого бизнеса (обязательный при оценке 100%-го и контрольного пакетов акций) может включать анализ возможностей:

переноса существующего производства на новую площадку с изменением профиля застройки земельного участка на территории, ныне занятой предприятием;

разделения предприятия на два (одно специализируется на управлении имуществом, второе занимается собственно производством);

диверсификации структуры производимого продукта (расширяется или изменяется номенклатура изделий и услуг);

увеличения парка или замены технологий и оборудования (с выбором предпочтения между покупкой и лизингом);

расширения и модернизации производственной базы путем нового строительства на своей или приобретаемой территории, а также путем ремонтов и реконструкции существующих строений.

Существенно, что при выборе любого из вариантов ННЭИ может оказаться необходимым использование не только арендных доходов (по рыночным ставкам), но и части дохода от бизнеса, приходящейся на недвижимость (анализируется способность недвижимости выполнять функции как финансового, так и реального актива). В результате такого анализа может оказаться, например, что максимальная стоимость предприятия будет достигнута в случае, если запланировать высвобождение и более рациональное использование избыточных активов (с продажей непрофильных активов) или (и) даже прекращения производства со сдачей всей недвижимости в аренду.

В диплом проекте будут проведены 5 экспертиз, техническая, экономическая, управленческая, правовая и экологическая, с помощью которых можно выявить ЛНЭИ объекта мини-пансионата.

1. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

1.1 Технологические решения

Основные показатели:

Вместимость мини-пансионатов - 136

Номерной фонд - 75 шт.

Категория пансионатов - 2*

Сменность работников - односменная

Штат - 110 человек

Количество рабочих дней - 250

1.2 Исходные данные

Проект мини-пансионатов по ул.Семашко в городе Железноводске выполнен согласно задания на проектирование, в соответствии с предложениями заказчика.

При проектировании использованы нормативные документы:

1 СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения»,

2 Пособие (к СНиП 2.08.02-89*) по проектированию учреждений здравоохранения»,

3 Справочным пособием «Проектирование предприятий общественного питания» (к СНИП 2.08.01-89*),

4 Справочное пособие к СНиП 2.08.02-89*,«Проектирование бассейнов»,

5 Приказ Федерального Агенства РФ по туризму от 21.06.2005 №86 «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения», Москва, 2007г,

6 СанПин2.1.7.728-99 «Правила сбора, хранения и удаления отходов лечебно- профилактических учреждений»,

7 СП 2.3.6.1079-01. «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовления и оборотоспособности в них пищевых продуктов их продовольственного сырья»,

8 СанПиН 2.1.2.1188-03 «Гигиенические требования к устройству, эксплуатации и качеству воды плавательных бассейнов»,

9 СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»,

10Каталоги оборудования учреждений здравоохранения.

1.3 Функциональное назначение объекта

Проектируемые мини-пансионаты предусмотрены оздоровительного назначения круглогодичного функционирования в городе Железноводске. Железноводский курорт специализируется на лечении заболеваний органов пищеварения и мочеполовой системы. Лечебно-оздоровительные учреждения города располагают специализированным медицинским оборудованием, высококвалифицированными специалистами, научными диагностическими, лечебными методиками, включающими курортные факторы реабилитации- лечебную грязь, минеральную воду и оказывают медицинскую помощь находящимся на лечении. В проектируемом комплексе предусмотрен необходимый состав лечебных помещений.

Отдыхающие пансионата имеют возможность получения различных видов лечения, диагностических, лабораторных исследований на базе близлежащих санаторных учреждений, межсанаторного диагностического центра при санатории «Горный воздух», общекурортных учреждений в городе Железноводске, учитывая расположение участка под застройку в курортной зоне.

Расположение проектируемого пансионата, наличие коммерческого фасада, снабженного различными атрибутами визуальной идентификации: корпоративными знаками, вывесками способствуют успешной деятельности.

Проектом предусмотрено строительство сблокированного здания, объединенного в единый архитектурный ансамбль. Здание размещается на площадке со значительным перепадом рельефа. Блоки здания имеют разную этажность, в отдельных блоках предусмотрены цокольные этажи.

Строительство мини-пансионатов позволяет решить следующие задачи:

соблюдения регламентируемых санитарных требований организации услуг и обслуживания пациентов,

компактного размещения отдельных функциональных групп помещений, обеспечения удобства в работе обслуживающего персонала.

·   организовать помещения по современным методикам лечебного, физического воздействия на организм,

·   обеспечить надлежащий санитарно-гигиенический и противоэпидемический режим,

·   ведения методической работы по пропаганде здорового образа жизни, выполнения Государственных программ «Здоровье населения России» и др.

1.4 Краткая характеристика и обоснование решений по технологии

Состав и площади помещений учитывают предъявляемые требования нормативных документов и включают:

Ø жилые помещения,

Ø  блок медицинского назначения,

Ø  помещения оздоравливающего назначения,

Ø  предприятия общественного питания,

Ø  административные помещения,

Ø  бытового, вспомогательного назначения.

Объемно - планировочные и технологические решения выполнены с учетом задания на проектирование, сложившейся застройки, величины имеющейся территории.

Планировочное решение отвечает требованиям организации отдельных структурных подразделений, с устройством отдельных входов и подъездов. Перемещение по этажам осуществляется при помощи лестниц и пассажирских лифтов.

Вход пациентов предусмотрен в вестибюльную группу помещений, включающую: вестибюль со стойкой администратора, помещениями медицинской регистратуры, охраны, гардероба верхней одежды, туалетов для посетителей.

На отм.-6,600 для отдыхающих предусмотрена гостиная для проведения культурно-массовых мероприятий.

Жилые номера запроектированы разной комфортности и включают:

2-х местный, двухуровневый номер «апартамент» - 4

-х местный двухкомнатный номер «люкс» - 2

-х местный однокомнатный номер - 54

-но местный однокомнатный номер - 15

Итого - 75

Жилые номера предусмотрены изолированными ячейками - при жилой комнате предусмотрены прихожая и санитарный блок (умывальник, унитаз, душевой поддон или ванна). Жилые номера оборудованы мебелью, телевизорами, холодильниками.

В соответствии с приказом Федерального Агенства РФ по туризму от 21.06.2005 №86 «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения» номера имеют следующую классификацию:

номер «апартамент» - 4

номер «Люкс» - 2

номер 1категории - 69

На этажах имеются комнаты обслуживающего персонала, туалеты, кладовые уборочного инвентаря. Чистое белье доставляется в кладовые чистого белья и далее по номерам. Грязное белье собирается в кладовых грязного белья и после временного хранения, направляется в прачечную.

В пансионате предусмотрены кабинеты врача терапевтического профиля, процедурная. Кабинеты оснащены необходимым оборудованием, специализированной мебелью. Расстановка оборудования в помещениях учитывает зоны, обеспечивающие рабочие места врача, медсестры для опроса больного, заполнения документации и комплекс оборудования для проведения медицинских манипуляций. Организация рабочих мест предусматривает рациональную планировку, оснащение, соблюдение эргономических, эстетических, санитарно-эпидемиологических требований: к естественному, искусственному освещению, микроклимату, соблюдению гигиены.

Допустимые уровни бактериальной обсемененности воздушной среды помещений.

Классы чистоты проектируемых помещений:

«Б»(чистые) - процедурная,

«В»(условно-чистые) - лечебные кабинеты, кладовые чистого белья, материальные,

«Г»(грязные) -коридоры, кладовые уборочного инвентаря, грязного белья, туалеты.

Реализация схемы сбора и удаления отходов.

Детализация и реализация планов по сбору и удалению отходов разрабатывается в соответствии с СанПин 2.1.7.728-99 «Правила сбора, хранения и удаления отходов лечебно-профилактических учреждений». При этом учитываются следующие мероприятия: производится количественный и качественный анализ образующихся отходов, с определением классов отходов. Система сбора отходов предусматривает требования, предъявляемые к раздельному сбору и удалению отходов различных классов. В проектируемом учреждении отходы относятся к классам- А (неопасные отходы) и Б (опасные). Предусматривается сбор отходов класса «Б» (одноразовые шприцы, системы и проч.) в одноразовую тару. Отходы, подлежащие утилизации, проходят дезинфекцию, собираются в герметичную одноразовую упаковку. Одноразовые ёмкости с отходами маркируются надписью «Опасные отходы. Класс «Б» с нанесением кода.

Дезинфекция отходов класса «Б» производится перед сбором в одноразовую упаковку непосредственно в процедурной, методом погружения в дезинфицирующий раствор. Дезинфекция производится в соответствии с действующими нормативными документами.

Блок помещений оздоровительного назначения запроектирован специализированным на проведении СПА-программы и включает следующие кабинеты: водолечения, многофункционального массажа, паровоздушных процедур, бассейна. Прием пациентов производится по назначенному времени. Физиотерапевтические процедуры, обеспечивающие дозированную нагрузку на различные группы мышц, являются неотъемлемой частью лечения. Отпуск процедур производится в соответствии с методиками, производится тестирование основных параметров организма и т.д. Принятые программы предназначены также для гигиенического ухода, косметологических манипуляций. Процедуры кабинета СПА-косметологии обладают большими оздоровительными и косметическими возможностями. Используя их, можно осуществлять программы по детоксикации организма, релаксации, снятию синдрома хронической усталости, по восстановлению биоритмов, стимуляции иммунитета, очищения, питания и оздоровления кожи, коррекции фигуры, борьбы с целлюлитом, снятия болей и мышечной усталости. Сопутствующим воздействием в процедурах является использование гидротерапии и инфракрасного излучения. Для этого установливается следующее оборудование-гидрофузионная капсула для СПА-процедур, камера ИК-нагрева, комплекс паровоздушных процедур «хамам». Применяемые процедуры оказывают уникальное оздоравливающее воздействие на организм человека, так как позволяют использовать классические методы терапии в сочетании с Hi Tech технологиями. Технология гидрофузии является новым методом ухода за кожей и телом, - использование одновременно двух полярных принципов термотерапии для получения косметических и оздоровительных эффектов. Сочетание глубокого прогрева при помощи инфракрасного излучения (глубокий разогрев тела лучами ИК спектра солнечного излучения) и парового воздействия (влажная паровая пленка, укутывающая тело) является идеальным для проведения процедур ухода за телом с использованием морских водорослей, ила, лечебных грязей, арома- и фитотерапевтических средств, различных масок. Эффективное тепло разогревает тело на глубину до 4 см без разогрева окружающего воздуха, что способствует процессу липолиза и выведению токсинов из глубоких подкожных слоев. Инфракрасное излучение повышает также и активность коллагена, который придает коже эластичность и молодость. Паровая пленка поддерживает необходимую влажность на коже и способствует переносу активных веществ, содержащихся в косметических средствах, в верхние слои дермы. В капсулах также используются такие известные, хорошо зарекомендовавшие себя методы, как душ ВИШИ, гидромассажные системы, различные спреи. Душ ВИШИ позволяет проводить процедуры талассотерапии с нанесением консистентных масок в комфортных условиях, контрастные процедуры, может использоваться как одна из процедур при проведении СПА-ухода, так и самостоятельно. Используемые материалы могут содержать как водорастворимые, так и мелкодисперсные ингредиенты, такие как витамины, минералы и т.п. Комплексное воздействие при помощи сухого теплого воздуха, ингаляций эфирными маслами и ионизированным воздухом, вибромассажа, хромотерапии, музыкотерапии позволяет погружать клиента в состояние глубокой релаксации и оказывать тонизирующее и направленно стимулирующее воздействие.

Функция гидромассажа способствует снятию спазмов и мышечной релаксации, симулирует физиологические процессы организма.Система для нанесения активных ингредиентов на кожу в виде спрея может использоваться для проведения процедур автозагара, увлажнения кожи, нанесения фитоэкстрактов или лечебных препаратов. Помимо основных перечисленных функций, СПА-капсулы могут иметь дополнительные возможности, например, воздействие чистым кислородом варьируемой температуры в оздоровительных и косметических целях (метод окситермии), аэромассаж и т.п. Кабинеты оснащены специализированными креслами-кушетками, инструментальными столиками, шкафами для медикаментов, инструментария, холодильником. В отдельной зоне одного из кабинетов организована линия санитарной обработки инструментария: мойка, просушивание и дезинфекция инструментов для косметических манипуляций. В работе используются также одноразовые стерильные материалы.

Для обеспечения санитарного режима в отделении предусмотрены кладовые эксплуатационных материалов, чистого, грязного белья, дезинфекционных средств, уборочного инвентаря.

Для поддержания необходимого санитарного режима воздуха в помещениях установлены бактерицидные облучатели с рециркуляторами, обеспечивающие процесс в присутствии людей.

Монтаж оборудования произведен строго по заводским инструкциям с соблюдением последовательности монтажных операций лицензированной организацией.

Стирка белья жилых номеров, спецодежды персонала пансионата производится централизованно, в прачечной.

Внутренняя планировка основных помещений бассейна соответствует гигиеническому принципу поточности: продвижение занимающихся осуществляется по функциональной схеме - гардероб, раздевалка, душевая, ножная ванна, ванна бассейна. Наблюдение за состоянием здоровья купающихся осуществляется медицинскими работниками. Выполнение предъявляемых требований гарантирует эпидемическую безопасность в отношении грибковых, вирусных, бактериальных, паразитарных заболеваний, передаваемых через воду, и предупреждает возможность вредного влияния химического состава воды на организм человека, в том числе раздражающего действия на слизистые и кожу и интоксикаций при поступлении вредных веществ при дыхании, через неповрежденную кожу и при заглатывании. Контроль качества воды в бассейне производится лабораторией на арендных условиях.

Помещения административного назначения размещены на отм.0,000, -9,900 и включают: кабинеты главного врача с приемной, экономической, организационно-методической, хозяйственной служб, бухгалтерию и др. Кабинеты оснащены оргтехникой офисной мебелью.

Помещения бытового и хозяйственного назначения размещены на отм. -9,900, -13,200 и включают: гардеробы, комнату сестры-хозяйки, бельевые.

Состав и площади помещений пищеблока принят в соответствии со Справочным пособием «Проектирование предприятий общественного питания» к СНИП 2.08.01-89* «Общественные здания и сооружения», СП 2.3.6.1079-01.«Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовления и оборотоспособности в них пищевых продуктов их продовольственного сырья». Планировочное решение предприятия выполнено с учетом последовательности технологических процессов приема продуктов, приготовления и отпуска готовой продукции.