Отметим, что при этом для свободного земельного участка и для участка с существующими улучшениями должна быть предусмотрена возможность в будущем провести дополнительные изменения объекта:
в соответствии с принципами баланса и экономического разделения участок может быть разделен на равные или неравные доли с выполнением или без выполнения работ (на всем участке или на отдельных частях его) по расчистке территории, прокладке дорог и разводке коммуникаций;
в соответствии с принципом экономического размера может быть рассмотрен гипотетический вариант «присоединения» части или всего соседнего участка к данному участку (если для потенциально востребованных гипермаркета, технопарка, складского комплекса нужна территория площадью больше оцениваемого участка) - путем покупки, аренды или привлечения «соседа» к участию в инвестиционном проекте;
существующее строение может быть наращено (вверх, вниз, по периметру), реконструировано (но не снесено!), на свободной части земельного участка может быть построено дополнительное здание или сооружение;
многолетние насаждения могут быть посажены или убраны;
пакет прав и обременений может быть дополнен или реструктурирован.
Особо отметим необходимость вариации объемов строительства и типов планировочных решений при выборе ННЭИ свободного участка земли. Как показано в разделе 7.3.2 книги Озерова Е.С. (далее - «книга»), для любого функционального назначения улучшений зависимость стоимости земельного участка от высоты здания имеет максимум (следствие выполнения принципа увеличивающейся и уменьшающейся отдачи). Это означает, что для каждой функции существует оптимальная высота здания и если нет градостроительных ограничений на этажность строений, именно эту оптимальную высоту (свою для каждой функции) и следует рассматривать при сравнении вариантов. Если ограничения имеются, то в ННЭИ рассматривается меньшая из двух высот: разрешенная или оптимальная.
Отметим недопустимость исключения из рассмотрения оценщиками и управляющими некоторых видов функций на основании всего лишь сведений о том, что объекты подобного профиля уже имеются в непосредственной близости от исследуемого объекта. Такое исключение может быть осуществлено только на основании результатов анализа степени удовлетворения текущего и прогнозируемого потребительского спроса на соответствующий вид товаров или услуг на локальном рынке, а также анализа возможности (или невозможности) обеспечения более высокой конкурентоспособности исследуемого объекта в сравнении с «соседним» объектом (именно так ставится задача перед управляющим объектом недвижимости).
На следующем (втором) этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений и в том числе ограничений, установленных:
правилами зонирования и (или) существующими регламентами получения разрешения на застройку, на разделение или на объединение участков;
требованиями, предусмотренными Строительными нормами и правилами (СНиП) и, в частности, ограничениями по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения относительно коммуникаций;
нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а также по потреблению ресурсов.
При этом имеются в виду запреты и ограничения не только на сами функции, но также и на набор работ (строительно-монтажных, наладочных), предназначенных для реализации этих функций. Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитывается:
наличие сервитутов (в том числе и не реализованных, но потенциально возможных) и других ограничений прав собственности на объект;
местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или (и) передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;
наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;
возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемой функции.
Отметим, что в перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий заинтересованных лиц и дополнительного финансирования.
Обратим внимание на обоснование ошибочности отказа аналитиков от вариации объемов строительства и архитектурно-планировочных решений при выборе ННЭИ свободного земельного участка на основании того, что предпроектное предложение по застройке согласовано заказчиком оценки в административном органе регулирования градостроительной деятельности. Следует иметь в виду, что такое согласование может быть получено и для другого проекта или предпроектного предложения, не противоречащего градостроительным нормам. Невыполнение упомянутого выше требования о вариации объемов строительства и объемно-планировочных решений (учета принципа увеличивающейся и уменьшающейся отдачи) приводит на практике к существенным ошибкам в оценке рыночной стоимости права собственности или права аренды участка. Конечно, осуществление упомянутых вариаций потребует дополнительных расходов на оплату труда проектировщиков и приведет к удорожанию работ по оценке объекта, однако это не может служить основанием для отказа от обстоятельного обоснования варианта ННЭИ участка.
На третьем этапе анализа изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур второго этапа. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка, а также функции, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства. Как и на предыдущем этапе, в перечне функций для дальнейшего анализа оставляются функции, которые физически нереализуемы в текущем состоянии объекта, но могут быть исполнены после дополнительных улучшений. Очевидно, что требующееся для таких улучшений дополнительное финансирование понижает конкурентоспособность функции при окончательном выборе варианта по критерию максимальной продуктивности.
На четвертом этапе анализа юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности. Эта последняя достигается, если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает (при использовании каждой из функций) возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода, не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов. Предусматривается также, что указанные доходы должны поступать в планируемые промежутки (моменты) времени и в заданных размерах.
Отметим, что при анализе спроса необходимо выделение целевого рынка под каждую функцию, позиционирование объекта оценки в сравнении с объектами-конкурентами, прогноз тенденций развития демографической ситуации и инвестиционной активности - с анализом экономической ситуации в регионе и регионального рынка недвижимости, прогноз доходности и возможной цены перепродажи объекта с учетом тенденций изменения структуры предложения.
На данном этапе необходимо также обеспечить обычно не оговариваемые условия финансовой осуществимости функции: не каждый доходный проект в экономических условиях, характерных для момента оценки или приема объекта в управление, кредитуется банками или может быть обеспечен партнерским капиталом. При этом нужно иметь в виду, что в российских условиях дополнительно практикуются схемы финансирования с долевым участием в строительстве будущих собственников или схемы кредитования инвестора поставщиком строительных материалов (с отсрочкой платежей за их поставку) или подрядчиком (с отсрочкой платежей за строительные работы). Отметим, что на данном этапе анализа выясняется только принципиальная возможность обеспечения финансирования - без предпочтений какого-либо из источников (вариантов).
Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Обратим внимание на то, что по описанному алгоритму ведется анализ использования участка как свободного: здесь функции рассматриваются в укрупненном варианте (без детализации по элементам) и результатом анализа является выбор одной укрупненной функции (жилая, торговая, офисная, складская, производственная и пр.). В этом случае, как указывалось выше, кроме функций могут варьироваться также и характеристики самого участка: могут быть разными размеры частей при дроблении одного участка или может варьироваться общий размер участка.
При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения функций из этого перечня становятся более жесткими. Отметим, в частности, что при анализе ННЭИ для участка с улучшениями из исходного перечня функций исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности, его емкости и эффективности (подробнее см. книгу).
Важно, что на заключительном этапе анализа с целью выбора ННЭИ для участка с улучшениями должна рассматриваться не одна-единственная функция (как при анализе использования земли), а перечень всех экономически целесообразных и финансово осуществимых функций, которые могут быть реализованы в разных частях объекта. Например, можно планировать размещение:
складской функции - в подвале здания и в дополнительно построенном складском строении на свободной части участка земли,
торговой функции - на первом этаже здания и в торговых павильонах, построенных на свободной части участка земли,
офисной функции - на первом и на втором этажах здания и т.п.
В таком случае подбор комбинаций функций осуществляется на основе
экспертных оценок. Эти оценки позволяют учитывать совместимость функций при
максимальной продуктивности их комбинации (иногда бесприбыльная функция,
реализуемая в одном из помещений, оказывает существенное влияние на
реализуемость других, высокодоходных функций во всем объекте).
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в вред. от 29.12.2006 г.) // СЗ РФ. - 2005. - № 1.
2. Гражданский кодекс Р.Ф. Часть первая от 30 ноября 1994г. №51-Ф3 и часть вторая от 26 января 1996г. №14-Ф3. - М.: Инфра. М - Норма, 1997г.
. Жилищный кодекс РФ
. Постатейный комментарий к жилищному кодексу РФ, под ред. П.В. Крашенинникова, Статус. - 2005.
. Постановление Правительства РФ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных категорий земель» от 7.12.2005г. №133-n.
. Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15.03.1997г. №319.
. МДС 81-35.2004г. «Методические рекомендации по определению
. Ф3 №135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».
. ГСН 81-05-02-2001 «Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве СМР зимнее время».
. ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм на строительство временных зданий и сооружений».
. ГОСТ 12.1.005-85 Общие санитарно-гигиенические требования к воздуху рабочей зоны.
. СНиП II-3-79* Строительная теплотехника. Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1981 - 32 с.
. СНиП 23-01-99**. Строительная климатология. Госстрой России, 1999.
. СНиП 2.03.01-84 Бетонные и железобетонные конструкции. Госстрой СССР. М., 1985.
. СНиП 3.01.01-85* Организация строительного производства/Госстрой СССР. - М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1990. - 56 с.
. СНиП 12-01-2004 Организация строительства/Госстрой России. - М.: Стройиздат, 2004. - 24 с.
. СНиП 1-04-03-85* Нормы продолжительности строительства. Ч I и II.
. СНиП 12-04-2002. Безопасность труда в строительстве.
. СН 423-71. - Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительство. - М.: Стройиздат, 1979. - 98 с.
. Индексы цен в строительстве, КО - Инвест, вып. 62, 2008г.
. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву,. архит. и жил. политике; рук. авт. кол. В.В. Косов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров. - М. : ОАО «НПО» Изд - во «Экономика», 2000. - 421 с.
. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.
. Байков В.Н., Сигалов Э.Е.. Железобетонные конструкции. - М., 1985.
. Вольфсон В.Л. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справочник производителя работ / В.Л. Вольфсон, В.А. Ильяшенко, Р.Г. Комиссарчик. - 2-е изд. Стереотип. - М. : Стройиздат, 1999. - 348 с.
. Григорьев В.В., Острина И.А., Рудиев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.- практ. пособие. - М.: Дело, 2001.-704 с.
. Дикман Л.Г. Организация и планирование строительного производства: Управление строительными предприятиями с основами АСУ: Учеб. для строит. вузов и фак. - 3-е изд., перераб. и доп.-м.: Высш. шк., 1988. - 559 с.: ил.
. Дмитриев Б.В. Пример расчета сравнительной эффективности различных способов проведения реконструкции на базе квартала массовой пятиэтажной застройки // Промышленное и гражданское строительство. - 2003. - № 11. - С. 33-35.
. Дорофеев В.М. О мониторинге технического состояния зданий / В.М. Дорофеев, Н.Н.Федоров, В.И. Сурков, А.М. Курзанов // ПГС. - 2003. - № 11. - С. 31-32.
. Завьялова Н. Девять вопросов о строительстве / Н. Завьялова // Новости недвижимости. -08.04.2004. - № 15. - С. 10-11.
. Колотилкин Б.М. Надежность функционирования жилых зданий / Б.М. Колотилкин. - М. : Стройиздат, 1989. - 422 с..
. Лекции по экономике города и муниципальному управлению. - М. : Фонд «Институт экономики города», 2004. - 289 с.
. Линович Л. Е. Расчет и конструирование частей гражданских зданий. Киев, «Будiвельник», 1972.- 664 с.
33. Лушкин С.А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья / С.А. Лушкин // Экономика строительства. - 2001. - № 7. - С. 16.
34. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен», 2000. - 512 с.
35. Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище : Монография. -Томск : Изд-во Томск. гос. архит.-строит.ун-та, 2005. - 298 с.
36. Оценка недвижимости. Учебник./Под. Ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: издательство «Финансы и статистика», 2003.
. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика.- М., 2006.- 289 с.
38. Строительные конструкции. В 2-х. т. Т.1. Металлические, каменные, армокаменные конструкции. Конструкции из дерева пластмасс. Основания и фундаменты: Учебник для техникумов/ Т.Н. Цай, М.К. Бородич, А.П. Мандриков; Под ред. Т.Н. Цай. - 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Стрйиздат, 1984. - 656с.
39. Теличенко В.И. Технология строительных процессов. В 2ч. Ч.2: Учебник/В.И Темченко, А.А. Лапидус, О.М. Тереньев. - М.: Высш. шк., 2003. - 392 с.: ил.
40. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб.пособие / Под общ. ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова.- М., 1997.- 497 с.
41. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательство «Экмос», 2000г. - 352 с.
42. Хомич В.А. Экология городской среды: Учеб. пособие для вузов. - Омск: Изд-во СибАДИ, 2002. - 268 с.,
. Экология и безопасность жизнедеятельности: Учеб. пособие для вузов/ Д.А. Кривошеин, Л.А. Муравей, Н.Н. Роева и др.; Под ред. Л.А. Муравья. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000.- 447 c.