Согласно пункту 1 части 17 ГрК РФ: подготовка разрешения на строительство не требуется в возведения здания, на земельном участке, предоставленном для садоводства2.
Таким образом, различие между индивидуальным жилым домом и жилым строением заключается в том, что для строительства последнего не требуется разрешение на строительство и отсутствует возможность регистрации в нем, хотя по своему функциональному назначению эти объекты могут быть совершенно идентичны.
В части 1 статьи 16 ЖК РФ определено понятие: «жилые помещения» - объекты жилищных прав, пригодные для постоянного проживания людей. Кроме того в этой правовой норме указан закрытый перечень объектов, отнесенных к жилым помещениям и понятие жилого строения в него не входит. Однако, имеет место быть Постановление Конституционного Суда от 14.12.2008 № 7-П, в котором утверждено, что положения Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ограничивают право граждан на регистрацию в садовом доме и признано неконституционным3.
То есть сейчас для регистрации в жилом строении, гражданам до сих пор приходится каждый раз обращаться в суды по месту жительства, ссылаясь на Постановления Конституционного Суда. Так же необходимо отметить, что для признания садового дома пригодным к проживанию, необходимо наличие заключения экспертно-строительной комиссии, получение которого по сложности сопоставимо с получением разрешения на ввод в эксплуатацию.
Из вышеуказанного следует, что довольно часто под формулировкой «жилое строения» может подразумеваться «индивидуальный жилой дом».
Таким образом, законодателю необходимо ускорить процесс внесения изменений в абзац 1 статьи 1 Федерального закона РФ № 66-ФЗ, поскольку данное положение противоречит Конституции, а так же указать какие объекты недвижимости можно строить на садовом земельном участке.
С 1 января 2019 года должен начать действовать Федеральный закон № 2171, в котором указано, что на садовом земельном участке можно возводить как жилые так и садовые дома. Хочется надеется, вышеуказанный Федеральный закон вступит в силу.
Другой проблемой законодательства Российской Федерации о кадастровом учете является несоответствие результатов кадастровой оценки объектов недвижимости их реальной стоимости. В соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка вновь созданных объектов недвижимости производится в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке2. Из основных принципов указанных в данных методических указаниях следует, что «кадастровая оценка объекта недвижимости производится на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта капитального строительства» 3.
Как показывает практика, результаты кадастровой оценки не достоверны, они не отражают реальную стоимость объектов недвижимости. В качестве примера, можно привести сведения публичной кадастровой карты о кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером 35:16:0203032:263 и сведения о рыночной стоимости аналогичного объекта. Данные, приведенные в приложении 71. Следует обратить внимание, что кадастровая стоимость данного дома составляет 568321 рублей, если же обратиться к простейшему справочнику предложений о продаже домов - Авито, то можно увидеть, что стоимость дома в Никольском районе с аналогичными характеристиками будет порядка 200000-300000 рублей.
Л.Е. Солопова указывает, что дорожно-транспортная инфраструктура должна учитываться при определении кадастровой2.
Другой правовед А. В. Дубровский предложил свою методику определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, основанную «на принципах индивидуального подхода, позволяющую получить достоверные результаты при малых временных и финансовых затратах»3.
Как было сказано выше, при подготовки технического плана - документа, необходимого для постановки на кадастровый учет объекта индивидуального строительства, кадастровый инженер, в соответствии с Приказом Министерства экономического Развития РФ от 18.12.2015 года № 953, вносит следующие характеристики: вид объекта недвижимости; кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, адрес или местоположение, назначение объекта недвижимости, наименование объекта недвижимости, количество этажей здания, материал наружных стен, год завершения строительства, площадь4. Кадастровая оценка объекта индивидуального жилищного строительства проводится именно на основе вышеуказанных характеристик. Таким образом, при определении кадастровой стоимости здания, не учитываются не менее важные его характеристики, к которым можно отнести: инженерное обеспечение объекта капитального строительства - наличие и характеристика отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжение. Еще одна характеристика объекта недвижимости, которая так же не учитывается при постановке на государственный кадастровый учет, - это описание конструктивных элементов здания, в которой указываются материал и техническое состояние фундамента, стен и наружная отделка, крыши, проемов, внутренняя отделка.
В соответствии с НК РФ, размер налога на объект недвижимости, нотариальные пошлины и многие другие государственные пошлина определяются в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поэтому необходимо изменить саму методику оценки объектов недвижимости, привлечь специалистов оценщиков, которые смогут определить кадастровую стоимость сопоставимую с рыночной стоимостью, а также расширить список характеристик объектов капитального строительства.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Кадастровый учет объектов индивидуального жилищного строительства является одним из основополагающих институтов в сфере государственного кадастрового учета. Сущность процедуры государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства заключается в том, что государство признает и подтверждает юридический факт создания дома.
Законодатель провел ряд преобразований направленных на усовершенствование и модернизацию данной отрасли права, однако как показывает практика, большой круг вопросов не урегулирован, имеют место пробелы и коллизии законодательства.
В результате проведенного исследования в сфере государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства были выявлены проблемы, а так же найдены пути их разрешения.
Одна из главных проблем законодательства о кадастровом учете - это регистрации объектов самовольного строительства, которая возможна лишь по решению суда. Признание судом права собственности на самовольную постройку трудоемкая процедура, возможная в случае, если земельный участок предоставлен гражданину на праве собственности или пожизненного наследуемое владение при соблюдении следующих условий:
1. застройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории и иным градостроительным документам;
2. постройка не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.
Для разрешения данной проблемы, нужно более развернуто раскрыть содержание статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации «самовольная постройка», чтобы суды Российской Федерации принимали единообразные решения по данному вопросу. Для каждого объекта самовольного строительства необходим индивидуальный подход, суд должен занимать сторону менее защищенного субъекта права - гражданина. Кроме того, необходимо, чтобы органы местного самоуправления не просто констатировали наличие самовольного строения, но и принимали участие в информировании граждан о последствиях возведения объектов без соблюдения требований закона, давали консультации, разъясняли порядок регистрации индивидуальных жилых домов, а так же проводили более тщательный мониторинг и отслеживали самострой еще на первых этапах строительства.
Не менее важным вопросом является постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на жилые дома, строительство которых было завершено до введение в действие ГрК РФ.
Постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, построенных до 1991 года, возможна лишь при предоставлении документов, подтверждающий факт разрешения строительства государством.
На практике в малых населенных пунктах, удаленных от областных и районных центров, довольно часто имеет место быть следующая ситуация: оригиналы документов, разрешающих строительство у собственника дома отсутствуют в силу их утраты, а информации в сельских поселениях, муниципальных образованиях и районных архивах нет.
В данном случае, собственнику индивидуального жилого дома так же придется обращаться в суд для признания права собственности на самовольную постройку, хотя фактически дом был возведен в соответствии с соблюдением требований законодательства, на земельном участке, предназначенном для этих целей.
Поэтому необходимо внести изменения в Федеральный закон о регистрации и разделить правила постановки на кадастровый учет объектов индивидуального жилищного строительства возведенных до введение в действие Федерального закона от 14.07.1992 года № 3295-1 «Об основах градостроительства» и после.
Еще одна проблема современного законодательства о кадастровом учете объектов индивидуального жилищного строительства, заключается в противоречии норм Жилищного Кодекса Российской Федерации и Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90, по вопросу определении площади индивидуального жилого дома - основной характеристики объекта капитального строительства. В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации в площадь жилого дома не включается площадь, занятая балконами, лоджиями, верандами и террасами. В соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90 в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд. Это ничто иное как коллизия права.
Юридическая сила Жилищного Кодекса выше, чем юридическая сила Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации. Однако с момента введения данного Приказа прошло больше двух лет, но изменения в законодательную базу произведены не были.
От размера площади жилого дома, напрямую зависит его кадастровая стоимость. Поэтому необходимо привести в соответствии вышеуказанные нормативно-правовые акты. Изложить п. 9 Приложения № 2 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90 в следующей редакции1.
В тесной взаимосвязи с объектами индивидуального жилищного строительства находятся жилые дома блокированной застройки. Дом блокированной застройки - это жилой дом с количеством этажей не более трех, состоящий из нескольких блоков, количество которых не больше десяти, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену с соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Процедура регистрации жилого дома блокированной застройки законодателем не проработана, нормативная - правая база не определена, не понятно отличие его блока от индивидуального жилого дома и соответственно достаточно проблематична его постановка на кадастровой учет.
Для разрешения данной проблемы, считаю, что необходимо внести дополнения в Градостроительный и Жилищный Кодекс Российской Федерации, а так же в иные нормативные - правовые акты, разъяснив юридический статус дома блокированной застройки и, соответственно, уточнить процедуру постановки его на учет.
Еще одним родовым понятием к объекту индивидуального жилищного строительства является жилое строение, определение которого следует из норм, содержащихся в Федеральном Закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Жилое строение - это здание, возводимое на садовом или дачном земельном участке, пригодное для постоянного проживания без права регистрации в нем, для строительства которого не требуется разрешение на строительство. В соответствии с Постановление Конституционного Суда от 14.12.2008 № 7-П положения законодательства, запрещающие гражданам регистрацию в жилом строении, признаны неконституционными.
Таким образом, законодателю необходимо ускорить процесс внесения изменений в Федеральный Закон Российской Федерации «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», поскольку данное положение противоречит Конституции, а так же указать какие объекты недвижимости можно строить на садовом земельном участке. Можно предложить следующую редакцию ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ1.
Другой проблемой законодательства Российской Федерации о кадастровом учете является несоответствие результатов кадастровой оценки, полученных в процессе государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства, их реальной стоимости.
Кадастровая оценка объекта индивидуального жилищного строительства проводится на основе характеристик, указанных в техническом плане, к которым относятся: кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, адрес или местоположение, назначение объекта недвижимости, наименование объекта недвижимости, количество этажей здания, материал наружных стен, год завершения строительства, площадь. При определении кадастровой стоимости здания, не учитываются не менее важные характеристики дома, к которым можно отнести: инженерное обеспечение объекта капитального строительства - наличие и характеристика отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжение. Еще одна характеристика объекта недвижимости, которая так же не учитывается при постановке на государственный кадастровый учет, - это описание конструктивных элементов здания, в которой указываются материал и техническое состояние фундамента, стен и наружная отделка, крыши, проемов, внутренняя отделка.