Данная правовая норма подкрепляется Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22, в соответствии с которым в случае признания права на постройку, являющуюся самовольной, возникает основание для регистрации права собственности1.
Признание право собственности на объект самовольного строительства судом возможно только в случае, если земельный участок принадлежит гражданину на следующем праве: собственность, пожизненное наследуемое владение при соблюдении следующих условий:
1. лицо осуществляющее застройку имеет право на земельный участок;
2. застройка соответствует установленным проектной документацией параметрам;
3. постройка не нарушает права и законные интересы граждан и не опасна для жизни и здоровья других лиц2.
А. Р. Кирсанов справедливо отметил, что в нормативно-правовых актах отсутствует информация о признании права на постройку, являющуюся самовольной, возведенную лицом, обладающим земоей на праве аренды.3.
Однако существует ряд решений Верховного Суда Российской Федерации и Определений Конституционного Суда Российской Федерации, которые разъясняют данный вопрос.
Так в Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 1748-О, содержится информация о том, что арендатор земельного участка так же имеет возможность зарегистрировать право собственности на самострой4.
Таким образом, постановка на кадастровый учет объекта жилищного строительства возможна только в случае признания судом прав на постройку, являющуюся самовольную, а для этого, как минимум, земельный участок, на котором расположено здание, должен быть предоставлен гражданину и иметь разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства.
На практике имеет место следующая ситуация: гражданин имеет в собственности земельные участи, на которых возможно индивидуальное жилищное строительство, а возводит на них многоквартирные жилые дома с участием дольщиков.
Так, Правительство Московской области составило списки объектов незаконного строительства, которые могут быть снесены по решению суда. Туда вошли порядка четырехсот многоквартирных жилых домов. К примеру, уже есть решение Одинцовского городского суда Московской области о сносе трехэтажного жилого дома. Решение представлено в приложении 51. Данный случай неединичный, по всей стране регулярно признаются самовольно построенными и сносятся десятки жилых домов.
Как было сказано выше, для постановки на кадастровый учет и регистрации права на объект самовольного строительства, необходимо признать право собственности на самовольную постройку. Необходимо отметить, что на практике, решения, принимаемые судами по вопросу о признании права собственности на самовольную постройку весьма противоречивы, хотя критерии признания объекта самовольно построенным едины и указаны в статье 222 ГК РФ. Не смотря на наличие большого количества Постановлений Верховного Суда Российской Федерации, судебная практика по делам о самовольном строительстве весьма разнообразна: в некоторых случаях суды признают это право, а в других принимают решения о сносе объектов недвижимости. В последнем случае, речь о государственном кадастровом учете объекта недвижимости, вообще не может идти.
Таким образом, нужно более развернуто раскрыть содержание статьи 222 ГК РФ, для того чтобы суды Российской Федерации принимали единообразные решения по данному вопросу. Кроме того необходимо, чтобы органы местного самоуправления не просто констатировали наличие самовольного строения, но и принимали участие в информировании граждан о последствиях возведения объектов без соблюдения требований закона, давали консультации, разъясняли порядок регистрации индивидуальных жилых домов, и помогали россиянам возводить и регистрировать жилые дома в соответствии с законодательством. Касаемо возведения многоквартирных домов на земельных участках, не отведенных для этих целей, необходимо проводить более тщательный мониторинг и отслеживать самострой еще на первых этапах строительства.
Не менее важной, является проблема постановки на учет и регистрация права на объекты жилищного строительства, строительство которых было завершено до введение в действие ГрК РФ.
Как показывает практика, таких объектов, особенно расположенных в малых населенных пунктах, большое количество.
Ни в Градостроительном Кодексе, ни в Федеральном законе № 218-ФЗ не содержится информации о том, как произвести постановку на кадастровый учет объектов, разрешение на строительство которых не выдавалось из-за того, что возведение объектов было завершено до появления правовых норм, указанных в данных законах.
Исключительно в Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2015 № 953 указано, что основанием для регистрации жилого дома, возведенного до тысяча девятьсот семнадцатого года является декларация об объекте недвижимости1.
Для разъяснения вопроса о постановке на кадастровый учет объектов индивидуального строительства возведенных с 1917 по 2004 год, Министерство экономического развития Российской Федерации выпустило ряд рекомендательных Писем.
Последние из них это Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.09.2016 года № Д23и-4285 и Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.09.2016 года № ОГ-Д23-105511.
В данных разъяснительных письмах, Министерство экономического развития Российской Федерации поддерживает следующую позицию: для регистрации жилого дома, возведенного в период с 1991 по 2004 год необходимы:
- копия документа, подтверждающего разрешение на строительство;
- архивная выписка, подтверждающая разрешение на осуществление строительных строительства.
Для регистрации жилого дома, возведенного в период с 1917 по 1991 год необходимо предъявление:
- документа, содержащего информацию о предоставлении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим возводить жилой дом;
- договора о предоставлении земельного участка под застройку2.
Действительно, в отношении индивидуальных жилых домов построенных в период с 1991 по 2004 год в соответствии с ГрК РФ № 733 и Федеральным законом № 3295-1-ФЗ4 было необходимо получение документа, подтверждающего разрешение строительства дома.
Относительно индивидуальных жилых домов, построенных до 1991 года, особенно в малых населенных пунктах, удаленных от областных и районных центров, довольно часто имеет место быть следующая ситуация: оригиналы документов, указанные в письме, у собственника объекта индивидуального жилищного строительства, уничтожены. А информации в сельских поселениях, муниципальных образованиях и районных архивах нет.
В данном случае, собственнику индивидуального жилого дома так же придется обращаться в суд для признания права собственности на самовольную постройку, хотя фактически дом был возведен в соответствии с соблюдением требований законодательства, на земельном участке, с соответствующим использованием.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что необходимо внести изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ и разделить правила постановки на кадастровый учет объектов индивидуального строительства возведенных до и после введение в действие Федерального закона № 3295-1-ФЗ1.
Другой не менее важной проблемой, остается вопрос об определении площади индивидуального жилого дома, поскольку от данной характеристики напрямую зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости.
В пункте 9 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90 содержится информация о правилах подсчета площади жилого дома, а именно указано, что площадь, занятая лоджиями, верандами, террасами и балконами, включается в общую площадь дома2.
Однако в части 5 статьи 15 ЖК РФ указано, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас»3.
Статья 16 ЖК РФ поясняет, что жилой дома относится к жилым помещениям1.
Таким образом, можно увидеть противоречие двух вышеуказанных нормативно-правовых актов, по вопросу включения в площадь жилого дома балконов, лоджий, террас и веранд, что говорить о коллизии права.
Министерство экономического развития РФ по данному вопросу в Письме № Д23-и-1186 от 07.03.2017 года свою позицию разъясняет следующим образом: при подсчете площади жилого дома необходимо следовать требованиям № 90»2.
Так же в Письме № ОГ-Д23-4932 от 27.04.2017 года Министерство экономического развития РФ поясняет, что площадь, занятая террасами, лоджиями, балконами и верандами, включается в общую площадь здания3.
Различные нормативно-правовые акты имеют различную юридическую силу. С точки зрения права, юридическая сила Жилищного Кодекса выше, чем юридическая сила Приказа Министерства экономического развития РФ, поэтому в данном случае необходимо применять именно нормы, содержащиеся в ЖК РФ.
Остается не ясным вопрос о том, почему Министерство экономического развития пренебрегает положениями, указанными в Жилищном Кодексе, и говорит о необходимости применения норм, содержащихся в Приказе Министерства экономического развития РФ от 01.03.2016 № 90.
Исходя из этого следует, что в законодательстве, о порядке определения площади объекта индивидуального жилищного строительства, существует коллизия права, которую законодателю необходимо устранить в ближайшее время.
В тесной взаимосвязи с объектами индивидуального жилищного строительства находятся жилые дома блокированной застройки. В пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ указано определение дома блокированной застройки, а именно под домом блокированной застройки подразумевается жилое здание, количество этажей которого не больше чем три, состоящее из десяти блоком и менее. Каждый блок жилого дома предназначен для проживания одной семьи, а так же должен быть соединен общей стеной с соседними блоками, расположенными на смежных земельных участках.1.
Как видно из определения, блок дома блокированной застройки не что иное, как индивидуальный жилой дом и, соответственно, для постановки на учет данного объекта недвижимости достаточно правоустанавливающих документов на землю, технического плана и разрешения на строительство. Так же в соответствии с СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» указано, что нормы указанные в данном документе распространяются так же на автономные блоки дома блокированной застройки2.
Однако в соответствии с Письмом Министерства экономического развития РФ от 14 марта 2017 года № Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки» указано, что для постановки на учет дома блокированной застройки, необходимо получать разрешение на ввод в эксплуатацию каждого блока и, соответственно, технический план, оформленный в отношении из них»3.
Также в данном письме содержится информация о том, что Минстроем России проводятся мероприятия по разработке нормативных актов, регулирующих порядок учета жилых домов блокированной застройки4.
Д.В. Пархоменко отмечает, что строительство домов блокированной застройки - экономически выгодное решение5.
Резюмируя выше изложенное, можно сделать вывод о том что, в данный момент времени процедура регистрации жилого дома блокированной застройки законодателем не проработана, нормативная - правая база не определена, не понятно отличие от индивидуального жилого дома и соответственно достаточно проблематична постановка его на кадастровой учет.
В качестве примера можно привести сведения, содержащиеся на публичной кадастровой карте, когда идентичные объекты недвижимости имеют разный правовой статус. Объект капитального строительства с кадастровым номером 35:16:0301004:225 имеет назначение Многоквартирный дом, в составе которого находятся два помещения- квартиры с кадастровыми номерами 35:16:0301004:257 и 35:16:0301004:256. Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 35:16:0301004:262 и 35:16:0301004:262 - имеют назначение - жилые дома. Данные приведены в приложении 61.
Для разрешения данной проблемы необходимо внести дополнения в Градостроительный и Жилищный Кодекс Российской Федерации, а так же в иные нормативные - правовые акты, разъяснив юридический статус дома блокированной застройки и, соответственно, уточнить процедуру постановки его на учет.
Еще одним родовым понятием к объектам индивидуального жилищного строительства является жилое строение. Определение данного понятия законодатель не раскрывает, однако в соответствии с абзацем 1 статьи 1 Федерального закона №66-ФЗ указано, что на садовом и дачном земельном участке возможно возведение жилого строения, без права регистрации проживания в нем2. Таким образом, жилое строение - это здание, возводимое на земельном участке, имеющим разрешенное использование для садоводства, пригодное для постоянного проживания без права регистрации в нем.
В письме Министерства экономического развития от 21.04.2017 № ОГ- Д23-4788 указано, что жилое строение может быть создано лишь на садовом земельном участке1.