Как отмечает В. П. Камышевский: «Далеко не каждый земельный участок подходит для индивидуального жилищного строительства. Индивидуальная жилая застройка относится к жилым зонам»4.
Анализируя Приложение к Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 года № 540, необходимо указать, что для строительства индивидуального жилого дома подходят земельные участки со следующим разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства.
Статья 16 Федерального закона о регистрации недвижимости устанавливает срок осуществления кадастрового учета и регистрации прав для созданного здания - объекта индивидуально жилищного строительства, который составляет десять рабочих дней.
Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности на объект строительства, устанавливается в соответствии с часть 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ и составляет 350 рублей1.
В статье 18 Федерального закона о регистрации указано, что подача заявления об осуществлении государственной регистрация прав и постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, возможна в двух формах.
Первая форма - это предоставление документов в бумажном виде: необходимо лично обратиться в любой территориальный органа Росреестра или многофункциональный центр, вне зависимости от места расположения объекта недвижимости. Вторая - это подача заявления и документов в форме электронных образов, посредствам информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, то есть через «Интернет»2. Поданные таким образом документы должны быть заверены усиленной квалификационной электронной подписью в соответствии с Федеральным законом № 63-ФЗ3.
В статье со статьей 21 и статье 40 Федерального закона о регистрации, законодатель разъясняет, какие документы необходимы для постановки на учет здания. К ним относятся: правоустанавливающий документ на земельный участок, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и технический план.
Кроме того, в пункте 1 статьи 40 вышеуказанного Федерального закона предусмотрена возможность одновременной регистрации права собственности и на землю и на объект жилищного строительства, в случае отсутствия в ЕГРН соответствующих сведений1.
В пункте 1 статьи 55 ГрК РФ дано определение понятия «разрешения на ввод в эксплуатацию», а так же описан порядок его получения решения о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Однако, в соответствии с Федеральным законом № 361-ФЗ2 и Федеральным законом № 36-ФЗ3, были внесены изменения в некоторые законодательные акты, в частности, в Федеральный закон о регистрации недвижимости и Федеральный Закон № 191-ФЗ4. Данные изменения коснулись непосредственно процедуры постановки на кадастровый учет и регистрации прав на объекты жилищного строительства.
В пунктом 7 статьи 70 Федерального Закона о регистрации содержится информация о том, что в срок до 1 марта 2020 года для регистрации индивидуального жилого дома необходимы лишь технический план и документы на земельный участок, подтверждающие вещное права гражданина5.
Однако, в этом же пункте законотворец указывает, что технический план на объект индивидуального жилищного строительства подготавливается кадастровым инженером на основании разрешения на строительство и проектной документации.
Данные требования основываются на правовых нормах, указанных в ГрК РФ.
Часть 3 Статьи 48 ГрК РФ устанавливает, что изготовление проектировочных документов не является обязательным для строительства жилого дома1.Однако получение разрешения на строительство необходимо2.
Поскольку вышеуказанная информация содержится в разных нормативно- правовых актах, Министерство экономического развития, в своем письме от 09.09.2016 года № Д23и-42853, так же разъясняет какие документы, необходимы для постановки на учет объекта жилищного строительства.
В статье 51 ГрК РФ дано понятие термина «разрешение на строительство» и описан порядок его получения.
Итак, разрешение на строительство - это градостроительный документ, который подготавливается на основе проекта планировки территории, проекта межевания территории, при строительстве объекта недвижимости, в котором отражается возможность размещения объекта на земельном участке. Форма разрешения на строительство утверждена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.02.2015 года № 117/пр4. Форма разрешения на строительство приведена в приложении 25.
Для получения разрешения на строительство владелец или пользователь земельного участка направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления.
В соответствии с часть 7 статьи 51 ГрК РФ к заявлению необходимо приложить следующие документы:
1. правоустанавливающие документы на землю;
2. градостроительный план земельного участка - документ по планировке территории. В соответствии с частью 3 статьи 57.3 ГрК РФ в градостроительном плане отражается информация о границах земельного участка, на котором будет расположен дом, с обозначением его кадастрового номера, о планируемом месте расположения объекта недвижимости, о виде разрешенного использования земельного участка, о предельных размерах разрешенного строительства, об ограничениях использования земельного участка, о границах особых территориальных зон, о наличии публичных сервитутов, о наличии в границах земельного участка других объектов капитального строительства и другая градостроительная значимая информация1. Данный документ подготавливается бесплатно органом местного самоуправления.
3. схема планировочной организации земельного участка, на которой отображается предварительное местоположение жилого дома. Требования к содержанию и состав ее разделов указаны в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 872.
4. описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, если строительство или реконструкция объекта предполагается в границах территории исторического поселения3.
После того, как строительство жилого дома окончено, гражданин должен обратиться к кадастровому инженеру, деятельность которого регламентируется Федеральным законом №221-ФЗ для подготовки технического плана объекта недвижимости.
Кадастровый инженер - член саморегулируемой организации, выполняющий работы по межеванию земель, а так же кадастровые работы по постановке на учет объектам капитального строительства. На официально сайте Росррестра приведен исчерпывающий реестр кадастровых инженеров.
Требования к подготовке технических планов регламентируются статье 24 Федерального закона о регистрации.
В техническом плане отражаются сведения, необходимые для внесения Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской федерации от 18.12.2015 года № 953 к таким сведениям относятся: сведения о заказчике кадастровых работ (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), сведения о средствах измерения, описание местоположения объекта недвижимости, с учетом точности определения координат, кадастровый номер земельного участка и кадастрового квартала, адрес (местоположение), назначение и наименование здания, количество этажей, материал наружных стен, год завершения строительства и площадь объекта недвижимости1.
Требования к определении площади объекта индивидуального жилищного строительства регламентируются Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.03.2016 года № 902, однако, на данный момент времени вышеуказанный Приказ противоречит иным нормативно-правовым актам, подробнее эта тема будет раскрыта в следующем параграфе. Пример технического плана на объект индивидуального жилищного строительства указан в приложении 31.
Подготовленный технический план заверяется усиленной квалификационной электронной подписью кадастрового инженера.
Итак, после того как гражданин имеет на руках документы, он обращается в территориальные отделения Росррестра или в Многофункциональный Центр для прохождения процедуры регистрации, предъявляя документ удостоверяющий личность.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает основания возврата документов без рассмотрения. К ним относится:
1.формат предоставленных электронных документов не соответствует формату, установленному органом государственной власти;
2. в документах, предоставленных в бумажном виде имеются подчистки, прописки или не оговоренные исправления либо они имеют сильные повреждения;
3. не предоставлен документ об уплате государственной пошлины;
4. заявление не подписано заявителем2.
Так же в статье 26 Федеральный закон о регистрации недвижимости, приводится исчерпывающий перечень оснований приостановления процедуры учета и регистрации. К ним относятся:
1. гражданин, указанный в качестве правообладателя земельного участка, таковым не является;
2. с заявлением обратилось ненадлежащее лицо;
3. не предоставлены необходимые документы;
4. предоставленные документы являются копиями или сведения в них недостоверны;
5. вид и состав документов не соответствуют требованиям законодательства;
6. предоставленные документы подписаны неправомочным лицом;
7. несоответствие предоставленных документов сведениям, полученным в результате межведомственного взаимодействия;
8. объект, в отношении которого поданы документы для государственного кадастрового учета и регистрации права, не является объектом недвижимости и некоторые другие случаи1.
Процедура учета и регистрации приостанавливается на срок не более чем три месяца.
В статье 27 Федерального закона о регистрации недвижимости, указано лишь одно основание для отказа в постановке учет и регистрации - это не устранение причин, в течение срока приостановления, препятствующих осуществлению вышеуказанной государственной процедуры2.
По результатам постановки на учет объекта индивидуального жилищного строительства, собственник получает Выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в которой отражаются индивидуальные здания. В настоящее время процедуру определения кадастровой стоимости объекта недвижимости регулирует Федеральный закон № 237-ФЗ3. Образец выписки из Единого государственного реестра недвижимости приведен в приложении 44.
Подводя итог выше сказанному, можно сделать вывод о том, что, несмотря на введение в действие Федерального закона о регистрации недвижимости, процедура постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на жилой дом сложна, необходимо получение достаточно большого количества как правовых, так и градостроительных документов. Поэтому, обычному гражданину, перед тем как начинать строительство, а затем и регистрацию жилого дома, необходимо обратиться за консультацией в орган местного самоуправления, к кадастровому инженеру или юристу для того, что бы в дальнейшем избежать непредвиденных трудностей с регистрацией и постановкой на кадастровый учет.
2.2 Проблемы и перспективы развития законодательства в сфере государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства
Как было отмечено выше, на протяжении последних пяти лет законодатель предпринял ряд мер направленных на упрощение процедуры кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, на систематизацию и оптимизацию нормативно-правовых актов регулирующих данную сферу деятельности.
Однако на сегодняшний день существует достаточно большое количество пробелов и противоречий в законодательстве о кадастровом учете жилищного строительства.
Отдельного внимания заслуживает вопрос постановки на государственный кадастровый учет объектов самовольного строительства.
В пункте 1 статья 222 ГК РФ дано понятие самовольной постройка, как строения, созданного на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности или не предоставленном на другом вещном праве гражданину или юридическому лицу или на земельном участке, имеющим разрешенное использование, не допускающее строительство данного объекта либо, созданное без получения разрешительных документов или нарушение градостроительных норм1.
Из вышеуказанного определения следует, что существует четыре аспекта, по которым в частности индивидуальный жилой дом может быть признан самовольной постройкой:
1. собственник возвел дом на земельном участке, который ему не предоставлен, то есть он не является право пользователем земельного участка - главное условие;
2. земельный участок, на котором расположен жилой дом, имеется в собственности, аренде или на другом праве у гражданина, однако разрешенное использование земельного участка не позволят осуществлять данный вид строительства;
3. гражданин не получил разрешение на строительство;
4. при строительстве жилого дома были нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.
Статья 2 статьи 222 ГК РФ поясняет, что постройка, признанная решением суда самовольной, должна быть снесена1.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 222 ГК РФ, орган местного самоуправления вправе сам принять решение о сносе самовольной постройки в случае, если она расположена на землепользовании, которое находится в зоне с особыми условиями использования территории; на общественной территории; в полосе отвода сетей Федерального, регионального или местного значения2.
В пункте 1 статьи 58 Федерального закона о регистрации недвижимости указана возможность государственной регистрации права собственности на основании решения суда3. Поскольку, в данный момент государственная регистрация и постановка на государственный кадастровый учет происходят одновременно, поэтому, для осуществления процесса регистрации, необходимо признать право собственности на самовольную постройку.