СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ
1.1 Общая характеристика договора аренды
1.2 Понятие и нормативное регулирование договора аренды здания или сооружения
1.3 Существенные условия договора аренды здания или сооружения
1.4 Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ И ЕГО ПРЕКРАЩЕНИЕ
2.1 Основные обязанности арендодателя
2.2 Основные обязанности арендатора
2.3 Прекращение договора аренды
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Действующее гражданское законодательство России закрепляет достаточно широкий диапазон правомочий собственника, который согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2017. № 7. Ст. 1031. вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
ГК РФ впервые, по сравнению с предшествующим отечественным гражданским законодательством, ввел в гражданский оборот здания и сооружения, предусмотрев специальный правовой режим их аренды. Развитие рыночных отношений в нашей стране обусловило большую востребованность договоров аренды здания или сооружения, которые в связи с возможностью их использования по многоцелевому назначению (в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений) пользуются высоким спросом. преступление истязание пытка уголовный
Еще в древности распоряжение имуществом путем сдачи его другому лицу за плату во временное пользование, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества. Данное обстоятельство обусловило широкое распространение рассматриваемых договоров в предпринимательской и иных сферах, что, соответственно повлекло увеличение общего количества судебных споров, вытекающих из данных обязательственных правоотношений, обусловленных, в том числе, и недостатками в сфере правового регулирования аренды зданий и сооружений.
Несмотря на перестройку гражданско-правового регулирования и закрепления ряда новелл проблематика аренды зданий и сооружений пока не получила глубокого и окончательного теоретического осмысления в современной цивилистике. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике. В связи с этим можно утверждать, что перед теорией и практикой стоят задачи, направленные на незамедлительное решение проблем гражданско-правового регулирования отношений аренды зданий и сооружений.
Изучению проблем правового регулирования аренды зданий и сооружений посвятили свои работы многие ученые-цивилисты, в том числе: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.Г. Дорошкова, А.В. Ерш, Б.Д. Завидов, О.С. Иоффе, Е.Б. Козлова, О М. Козырь, Л.Т. Кокоева, О.А. Красавчиков, В.Н. Литовкин, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский, К.П. Победоносцев, Е.А. Суханов, И.М. Тютрюмов, Г.Ф. Шершеневич и другие.
Работы указанных и других авторов послужили теоретической основой настоящего исследования. договор аренда регистрация арендодатель
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с арендой зданий и сооружений.
Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды зданий и сооружений, практика применения данного гражданско-правового института, а также теоретические разработки и взгляды ученых в области арендных отношений.
Цель исследования состоит в том, чтобы на основе изучения и анализа законодательства Российской Федерации, судебной практики и научной литературы по этому вопросу определить теоретические проблемы в регулировании аренды зданий и сооружений и сформулировать предложения по совершенствованию правового регулирования данного института.
Указанная цель предполагает решение следующих задач:
- исследовать правовую природу и сущность аренды в целом;
- определить понятие договора аренды зданий и сооружений и его нормативно-правовое регулирование;
- проанализировать существенные условия договора аренды здания или сооружения;
- осветить проблему, связанную с оформлением рассматриваемых договорных арендных отношений и с государственной регистрации договора;
- изучить права и обязанности сторон в рассматриваемом договоре;
- рассмотреть основания расторжения договора аренды здания, или сооружения, а также вопросы пролонгации договорных отношений;
- сформулировать предложения по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего аренду зданий и сооружений.
Решение указанных задач предопределило структуру работы, включающую в себя введение, две главы основной части, объединяющие семь разделов, заключение и список литературы.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ
1.1 Общая характеристика договора аренды
Договор аренды представляет собой классический договор, чье правовое регулирование осуществляется несколько тысячелетий, и в течение этого времени оно практически не изменилось в своих основных чертах.
Экономическая значимость данной договорной конструкции весьма высока. Как отмечает В.В. Кулаков: «Договор имеет весьма важное экономическое значение, поскольку позволяет одному субъекту, не тратясь на приобретение дорогостоящего имущества, удовлетворить свои потребности в течение какого-то времени, а другому - получить доход за счет этого имущества. Соответственно, встречными предоставлениями здесь выступают не товар - деньги как в купле-продаже, а право временного пользования - деньги» Кулаков В.В. О некоторых актуальных вопросах правового регулирования арендных отношений // Вестник Тверского государственного университета. Серия: Право. 2015. № 2. С. 37..
Рассмотрение понятия договора аренды следует начать с определения, которое дано в законодательстве. Формулировка договора аренды в Гражданском кодексе Российской Федерации аналогична определению, которое содержалось в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. № 810-I // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1989, № 25. Ст. 481..
В соответствии со ст. 606 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2016. № 22. Ст. 3094. договором аренды признается такой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Данное определение позволяет выделить несколько специфических признаков, которые позволят отграничить рассматриваемый договор от смежных обязательств, связанных с передачей имущества. В соответствии с общим правилом, предоставляемое арендодателем имущество поступает во владение и пользование арендатора, однако законодательство допускает возможность возникновения у арендатора только правомочия пользования, без возможности владеть соответствующим имуществом. Так, по договору аренды может предоставляться банкетный зал для его использования, но без возможности его фактического владения.
Передача имущества во владение и пользование обеспечивает арендатору возможность временной реализации данных правомочий. Отличие договора аренды от иных договоров, направленных на возмездную передачу имущества, основывается как раз на временном характере правомочий арендатора, в то время как купля-продажа, мена, дарение и рента представляют собой договоры, исполнение которых порождает у приобретателя имущества право собственности, которое носит бессрочный характер.
Разграничение данных договоров следует производить также по их предмету. Так, по договору аренды арендатору может предоставляться имущество, характеризуемое как непотребляемое и индивидуально-определенное. В остальных же договорах о передаче имущества оно может быть как потребляемым, так и непотребляемым, как индивидуально-определенным, так и определяемым родовыми признаками.
Основное отличие договора аренды от договора ссуды, направленного на предоставление имущества во временное пользование на безвозмездной основе, является то, что арендатор выплачивает арендодателю плату за предоставленное имущество. При сопоставлении договора аренды жилого помещения и договора найма такого помещения следует учитывать различный субъектный состав данных обязательств. Так, жилое помещение может предоставляться в аренду только юридическому лицу, а по договору найма - только физическому лицу.
В соответствии с общепринятой классификацией гражданско-правовых договоров договор аренды можно охарактеризовать как консенсуальный, взаимный и возмездный.
Консенсуальным является договор, для заключения которого достаточно достичь соглашения со всем существенным условиям такого договора. С этого момента договор считается заключенным Гражданское право: учебник / под общ. ред. С.С. Алексеева, С.А. Степанова. М.: Проспект, 2017. С. 242.. Таким образом, права и обязанности у сторон по договору аренды возникают с того момента, когда они в надлежащей форме достигли соглашения о предмете договора аренды, который является единственным существенным условием рассматриваемого договора.
В зависимости от характера структуры обязательственного правоотношения, т.е. в зависимости от того, как распределены права и обязанности между сторонами, договор аренды характеризуется как взаимный или двусторонне-обязывающий. Это выражается в том, что у каждой из сторон договора имеются и права, и обязанности, по отношению к другой стороне Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. М., 2016. С. 314.. Так, арендодатель обязан передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору имущество, обусловленное договором, и одновременно вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за указанное имущество. С другой стороны, арендатор вправе требовать передачи ему обусловленного договором имущества и одновременно обязан предоставить арендодателю арендную плату.
Возмездность договора означает, что имущественному предоставлению со стороны контрагента, исполняющего свою обязанность, с необходимостью соответствует встречное имущественное представление другого контрагента Гражданское право. Часть первая / под ред. А.И. Масляева. М., 2008. С.384. . Так, арендодатель, исполняя свою обязанность по договору передает арендатору имущество, а тот, в свою очередь, за это уплачивает арендодателю арендную плату.
Цель договора аренды состоит в том, что обеспечить физическим и юридическим лицам возможность на возмездной основе временно использовать чужое имущество в тех случаях, когда им не требуется использование этого имущества на постоянной основе или при отсутствии необходимых средств для его приобретения в собственность. Вместе с тем договор аренды дает собственнику имущества или иному его законному владельцу возможность обеспечить свои экономические интересы путем получения определенного дохода от сдачи самостоятельно не используемого имущества внаем. Таким образом, аренда выступает способом распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования Гражданское право. Часть вторая / под ред. А.И. Масляева. М., 2008. С. 102..
Реализация цели по обеспечению использования имущества арендатором достигается посредством закрепления нормами гражданского права целого ряд прав, имеющих как вещный, так и обязательственный характер.
Так, основным правом арендатора, обусловленным договором аренды, является право пользования переданным ему имуществом. Таким образом, договор аренды представляет собой одну из гражданско-правовых обязательственных конструкций, обеспечивающих передачу имущества в пользование.
Использование имущества означает его потребление, извлечение из него полезных свойств, включая плоды, продукцию и доходы, которые в силу общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 606 ГК РФ, поступают в собственность арендатора, однако нормами права или условиями договора может быть предусмотрено иное правило, в том числе о переходе всех или части плодов, продукции и доходов, полученных от использования арендованного имущества, в собственность арендодателя или иного лица.
Принадлежащее арендатору право пользования обеспечивается вещно-правовой защитой и в таком аспекте может быть приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Вместе с тем следует отметить, что такая защита возможно только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью, т.е. возможностью иметь вещь у себя и фактически обладать ею. Владеющий арендатор наделяется также возможностью защиты от самого собственника вещи, выступающего в роли арендодателя. Если же арендатор обладает только правом пользования, то вещно-правовая защита ему законом не предоставляется.
В случае замены стороны в договоре на стороне арендодателя договор сохраняет свою силу на прежних условиях, и таким образом, можно говорить о наличии у права пользования арендатора свойства следования за вещью.